深圳楼市突发两大利好政策！
一是，据媒体报道，11月22日晚，深圳人行对外发布通知，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。
二是，深圳住建局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》。经深圳市政府同意，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），自2023年11月23日起执行。
在2020年出台的政策中，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：
住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下；实际成交总价低于750万元。
本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，取消了“总价750万”的限制。
降二套首付、调普宅标准背后
据蓝鲸财经报道，近几月来，深圳新房、二手房成交量都未出现明显起色，个别新盘还因为无人认筹出现了“0”首付的情况。
乐有家研究中心监测的数据显示，10月深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，尽管结束了8、9月的“两连跌”，但依旧低于荣枯线水平。
此外，10月深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，4189套，环比下跌56%。库存量仍维持在高位，近500万平方米，去化周期上升至18.5个月。
二手房方面，据乐有家披露的数据，2023年1月时，业主挂牌价低于参考价的占比仅有7.5%，而10月已经上涨至16.8%，翻了一倍不止；偏差值在0-20%的占比也从35.7%上涨至46.1%。换言之，当前超6成的业主报价已接近参考价。
当前业主心态更理性，认房不认贷新政后并未出现大面积反价，下调报价仍然是主流趋势，乐有家网挂牌价连续23个月下跌。另外，乐有家最新数据显示，有72%的房源实际成交价低于参考价，“多个楼盘价格回到2018年，深圳房价距离高峰期已经跌了30%以上。”
购买二套房首付最高减半，但月供或翻倍
两大利好落地，将如何影响市场？
乐有家研究中心表达了乐观态度。“这几年深圳市场热度有转移，年底一般有购买婚房、学区房的刚性需求，市场热度会有所提升。在目前楼市整体低迷的情况下，此次政策发布能进一步带动商品房市场的整体活跃度，提振信心。”
也有从业者持谨慎乐观态度。
张昕表示，8月底深圳发布认房不认贷政策，首付比例从70%或50%降至30%，释放了首改置换客户，这次降低二套首付比例，再释放二套改善客户。“从以往经验来看，这类客户占比不高，增量有限，所以政策短期对市场有一定的提振作用，但长期效果仍需观察。”
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，由于前几年房价上涨比较快，深圳普通住房标准一直没有调整，部分住房交易被豪宅化。此次调整能够释放一部分改善型需求，促进住房交易。
两个政策同时发布，无疑会进一步降低改善人群购房门槛，充分激活改善需求，但在当前深圳成交仍处低位情况下，对深圳楼市的提振作用有多大，仍有待观察。
“需求端的政策可以释放一部分被政策挤压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。因为目前楼市的需求主要是高房价供给与大多数中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。对深圳来讲，除了这个矛盾以外，更重要的是普遍的对房价和楼市前景预期的不乐观。”李宇嘉称。
李宇嘉认为，“支撑深圳过去楼市繁荣背后因素，很大程度上是房价的预期，以及大量资金的涌入。当这个外部环境不具备了以后，楼市面临着一定的下坠压力。”
一线楼市政策松绑提速
钛媒体提到，由此深圳成为四大一线城市中，第二个调整二套住房最低首付比例的城市。
在此之前，广州在8月底实施“认房不认贷”后，就在一线城市中率先松绑二套房贷，将二套房的首付比例从原来的最低70%降至最低40%，首套房利率下限从原来的LPR降至LPR-10BP，二套房利率下限从原来的LPR+60BP降至LPR+30BP。
深圳此次政策调整后，对于北上广会不会跟进调整，市场对此予以高度关注。据统计，目前，北京的二套房首付比例最高，为60%-80%；其次是上海，最高为70%。
财联社报道称，多位专家表示，预计其他几个一线城市也会跟进调整。“估计上海、北京也将跟进调整普宅标准。现在上海、北京市场成交出现回落，上一波认房不认贷的政策效应已经基本释放，需要新一轮政策的支持。”镜鉴咨询创始人张宏伟。（综合财联社、钛媒体、蓝鲸财经、时代财经等）
本文源自金融界
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