热门学区房价格暴跌，或预示北京楼市拐点到来

位于北京海淀万柳的蜂鸟家园，又上热榜了。之前是因为房价高企，这次是因为价格暴跌。小区刚成交了一套610万元的二手房，而在2021年3月，同样房源的成交价曾高达1000万元。

海淀万柳是二手房交易热门区域，教育资源丰富，片区内有中关村三小等知名学校，价格一直坚挺。其中，蜂鸟家园尤为坚挺，因为多数房源为50平方米左右小户型，面积小、总价低，备受购房人追捧。作为长期跟踪北京楼市的媒体人，观楼君因此也一直把万柳区域看着是北京房价的风向标。基本上北京楼市的每个周期，学区房领涨，也领跌。此次以蜂鸟家园为代表的热门小区价格大幅下挫，观楼君认为，或预示着北京楼市正加速完成“筑底”，市场拐点开始出现苗头。

众所周知，相比其他房价影响因素，学区房最具炒作潜质。这种情况不仅体现在北京，也体现在其他城市，哪怕是完全不能住人的老破小，只要能够绑定学区，也会成为市场上的香饽饽。

当然，这种情况现在已经有了很大改观。2019年以来，北京海淀、西城等教育资源“高地”，围绕落实房住不炒，从最初的就近入学到多校划片，再到对热点学区二手房实行指导价，降低贷款额度、调低心理预期，在剥离房产教育属性方面没少下功夫。

但我们同时也看到，多校划片等政策主要影响的，还是“一所强校+一堆草小”区域的房价，因为这些地方的教育资源被最大的平均化。而对于海淀万柳这样有着“一堆强校”的区域来说，在楼市上行周期，二手房价格反而变得更加坚挺。

现在出现的一个明显变化是，蜂鸟家园房源的挂牌价格还维持在高价，成交价暴跌已经成为不争的事实。数据显示，11月以来，蜂鸟家园总共成交了4套住宅，面积为45.5平方米至51.8平方米，成交总价均在610万至650万元之间。另一个学区房价格已经触底的间接证据是，北京一些热门区域的指导价限制现已全部取消，目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源均可展示，而此前，这些房源则不能挂牌。

原先高达千万的房屋，现在只要600万出头就能成交。有观点认为，不能拿现在的最低价与之前的一个最高价对比，这样的比较不具有代表性。理由是，即便在行情最火的2021年上半年，蜂鸟家园此类二手房的成交价基本在900万至970万元区间，其中只有一套房源成交价超过1000万元。而从今年的行情看，类似房源挂牌价格仍维持在800万至850万元之间，这次出现600万出头的成交价，主要是受北京楼市仍处下行通道，以及小区二手房挂牌量快速增加的影响。

这个观点有其合理性。关于北京楼市开始出现“拐点”苗头，如果光看学区房“小气候”还不明显，我们不妨再看看整个北京楼市成交的“大数据”。

9月1日实行“认房不认贷”政策后，北京楼市出现短暂上涨，新房、二手房带看量及成交量均明显上升。虽然进入10月后整体市场降温，但随着北京于10月31日优化住房公积金“认房又认贷”政策，进入11月，北京楼市成交量又开始明显上升。具体看，北京楼市9月份共成交房屋14262套，10月份成交为10653套。而进入11月截至24日，北京当月成交量9943套，逼近一万套，平均每天414套；不难测算，11月成交量大概率将突破1.2万套。之前，北京楼市年成交量大概在14万套左右，这个数字已基本达到正常年份的月度平均成交量。

也就是说，以蜂鸟社区为代表的学区房低价格成交，是建立在北京楼市成交量开始显著放大基础之上的。房价涨的猛了，必然会有下跌回调；房价跌的狠了，必然会触底反弹。如果再考虑11月、12月是常年的成交淡季，蜂鸟家园实际上已经给出了学区房率先触底的信号。所以，观楼君在此也大胆地预测，整个北京楼市的“筑底”，最晚在明年三四月份便可完成。

很多人没经历过北京房价的涨跌“轮回”，容易患得患失。听观楼君一句劝，如果仍在持币待购的话，现在依然是出手的好时机，仍有一定的时间窗口以更优的价格淘到更心仪的房子。而对业主来说，如果房子品质较好，位置、地段条件也不错，则完全不用太着急在目前这一时间段变现。毕竟，北京楼市的基本面没有问题，政策端也仍有可能给出更多积极宽松的信号。