深圳买房：当下楼市最实用的买房建议！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，本人在深圳工作多年，社保满5年，有购房资格，刚需自住，南山南油的房价感觉比较低，请问南油地区的房子有购买价值吗？预算在400-500万，有没有什么楼盘可以购买呢？

深叔：你好，从区域情况来看，南油位于南山偏中心的位置，地理区位优势比较明显，且相对于其他片区而言，该区的价格较低，处于价格洼地，优势较为明显。商业集聚，交通便利，能够很好满足居民的日常生活。此外，该区的学校也非常不错，有些比较出色的学区房。一房成交价在300万左右，二房在400-500万，三房在500-800万。性价比较高的小区商圈繁华，租金可观，二手建议选楼龄新靠近地铁，交通便利。具体资料详见知识星球内部。

提问：深叔，你好，深圳房票用完了，钱在手里不知道怕贬值，想来想去还是买房更稳妥，但是没有房票毫无办法，请问现在深圳买房的该怎么选择比较好呢？

深叔：你好，想在深圳买房，不仅需要资金，也需要购房资格。对于有钱人来说，购房资格是难点。在通货膨胀背景下，资金囤积在手中就是贬值，有钱人迫切想找个方式投资，深圳买房保值，但需求太多，供给有限，房子需要“计划性”供应，有钱人用完了购房名额后只能考虑公寓、临深、商铺等产品；对于普通人来说，资金是难点。普通人买不起房子，只能通过五种方式选择：公寓，可以用来自住或收租；临深，选择不多，不建议买惠州，其他限购区域是可以考虑的；长租，可能会成为多数人的选择；离开，去其他城市，这种趋势已经存在；攒钱，很难通过这种方式买到房子。总的来说，深圳买房，既需要资格，也需要能力，建议资金有限的人群，谨慎决策，做科学周密地规划，警惕输入性通胀，在有机会的时候尽量买优质楼盘。

提问：深叔，你好，刚需，名下无房，单身，工作时间不长，感觉深圳买房的梦想离我越来越远了，尤其在新政出台后，买房好像变得困难了，请问深圳楼市是不是对买房人越来越不利?

深叔：你好，深圳楼市对这几类人群很不利：1.没钱的人。新政调控后，上车门槛提高，首付比例增大，买不起房的人越来越多，深圳楼市成为有钱人的舞台，经济实力一般的人群无缘优质产品；2.二套改善。二套房贷利率提高，买二套房需要承担更高的成本，不仅如此，二套房的贷款额度和首付比例也受限制，可以看出政府态度；3.年轻人。年轻人不具社保优势，首先是在打新上，打新按照社保排序，年轻人比不过中老年人，其次是在入学上，存在积分不够无法上学的情况，反映了年轻人的社保积分薄弱。买房的限制不止这些，还有涉及离婚追溯、小产权房等情况，这些都说明买房越来越困难，建议购房者趁早做好规划。深圳买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：深叔，你好，本人工作在深圳，有深圳房票，目前手上有200w，年薪大约一百五十万，女朋友深户，手上有50w，首次买房，我这边计划购房预算500万左右，想要在沙井和光明买房，女朋友购房预算是在350万内，想要买在罗湖。想问一下深叔可以先买罗湖，将来光明沙井置换？要不要考虑学位呢？

深叔：你好，罗湖的房子可以买房自住，沙井光明建议用来投资，另外购买时间上要“错峰”，两套之间的间隔1-2年以上。未来3-5年沙井海岸城会成为片区的主力军，与前海湾和科技园的地铁通勤时间都不多，目前西部整体面临“速冻”降温，不建议碧海、坪洲、西乡，先稳住。光明承接科技园的需求外溢，重点打造的科技产业片区，打新看运气。首套都只是过渡，不用过早考虑学位。

提问：深叔，你好，我已经有一套房子在自住，还有一个名额想用来投资，关注到河套规划，不知道这边的房子是否可以用来投资？河套规划的前景很广阔，但是现在实在看不出进度，所以我很纠结要不要选择它，请问有没有什么建议？

深叔：你好，关于河套地区可以明确以下几点：1.发展慢。一方面，河套定位较高，与前海一样被视作一个中心，代表了深港合作，是一块价值高地；另一方面，河套的发展进程极慢，片区面貌没有得到很大提升，香港地区的园区没有开始建设，深港合作前途未卜。2.房价涨幅不错。可以关注河套三个片区：福田保税区，由于有河套规划、挂牌名校、地铁等多重利好，房价上涨很快，但名校炒作严重，存在价格透支；皇岗口岸片区，价格高，居住舒适度高，涨幅相对小一些，但存在噪音、楼龄过大、学位一般等问题；赤尾片区，房龄大，密度高，噪音大，居住体验不佳，随着旧改推进可能有所改变。3.值得买入。原因在于：福田的经济实力强，购买力也强；福田新房供应较为稀缺；虽然河套的开发还需要较长时间，但长期是值得看好的。总的来说，河套并不完美，但仍有它的价值优势所在。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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