认定为“业主”是否即意味着认定为不动产所有权人

【裁判要旨】《建筑物区分所有权解释》第1条第2款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主”的规定，目的是为了解决业主身份的认定问题，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提。但根据《民法典》第209条的规定，除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，也即“可以认定为业主”并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权。//

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申1888号

再审申请人（一审第三人）：张洪兴，男，1973年11月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：六盘水志诚实业有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区中路70号盛世花园2号楼2-202室。

法定代表人：尹志尧，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：六盘水名都房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区中路75号（名都大厦2005室）。

法定代表人：马黔生，该公司执行董事。

再审申请人张洪兴因与被申请人六盘水志诚实业有限公司（以下简称志诚实业公司）、六盘水名都房地产开发有限公司（以下简称名都房地产公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔民终776号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

张洪兴申请再审称，原判决认定事实、适用法律严重错误，且剥夺了其诉讼权利。事实和理由：1.名都房地产公司将项目用地红线外的土地转让给案外人并将转让款用于联建项目不构成违约；2.名都房地产公司并非无资金投入项目，名都房地产公司通过向银行贷款、向张洪兴借款以及支付费用购买土地，合计投入55449233.30元，反观志诚实业公司对“名都商厦”项目没有任何投入；3.《商品房买卖合同》约定的“名都商厦”110号房、201号房、301号房的购买总价为42968934元，其实际已经支付了33391000元，已付款占总房款的77.70%，且三套房屋均在2010年4月26日移交给张洪兴，张洪兴也在2010年6月与案外人签订了三套房屋的租赁合同，张洪兴已经实际占有三套房屋，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，应当认定张洪兴是三套房屋的业主；4.原审判决认定张洪兴购买房屋的行为是在志诚实业公司申请法院查封房产之后，但110号房在2008年9月23日已经备案登记，2009年5月31日其与名都房地产公司签订《商品房买卖合同》时，志诚实业公司没有向法院申请查封，房屋没有在查封状态；5.原审判决认定合同约定的房屋价值比备案价值少一半违背日常习惯，但事实是110号房备案是张洪兴借款给名都房地产公司的担保，其2009年5月31日买房时房地产行业极不景气，价格大幅下跌；且作为商业铺面，一楼商铺价值高，二楼商铺价值低，三楼商铺价值更低，3层平均价格5400元/㎡没有违背日常习惯；6.贵州省高级人民法院在最高人民法院将其针对（2014）黔高民终字第20号民事判决所提起的诉讼[案号为（2015）黔高民初字第8号]发回重审后，将其诉讼请求并入志诚实业公司和名都房地产公司的案件中一并处理，并将案件发回六盘水中级人民法院重审，导致其提起诉讼的一审法院变成二审法院，剥夺了其诉讼权利。

本案其他当事人均未提交书面答辩意见。

本院经审查认为，张洪兴的再审申请事由及理由均不能成立。

一、关于张洪兴主张应当认定其是201号房、301号房权利人的问题。第一，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主的目的是为了解决业主身份的认定问题，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提。但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，也即“可以认定为业主”并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权。案涉的201号房、301号房至今未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记，不能据此认定张洪兴为所有权人。第二，虽然六盘水中院（2014）黔六中民初字第7号民事调解书确认张洪兴为201号房的业主，且该调解书已经发生法律效力，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定的“调解书”是指能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书，而上述调解书属于确认性调解书，张洪兴根据该调解书所享有的权益仅是可以据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，在案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记的情况下，仍不能认定张洪兴为案涉房屋的所有权人。且在该调解书生效之前，志诚实业公司已经查封了上述房屋，故原审判决将201号房、301号房纳入开发项目利润分配范围并无不当。综上，张洪兴以应当认定其为201号房、301号房的权利人申请再审依据不足。

二、关于张洪兴所主张的相关房屋在办理备案登记及其签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未查封的问题。原审判决所判决的分配范围并不包括110号房。六盘水中院查封的“名都商厦”的房屋限于2009年5月7日后所购的房产，而张洪兴与名都房地产公司签订《商品房买卖合同》是在2009年5月31日，且志诚实业公司和名都房地产公司从2005年开始发生纠纷，张洪兴亦向名都房地产公司出借巨额款项，其对名都房地产公司所涉的有关“名都商厦”纠纷应当了解，但其仍然与名都房地产公司订立有关“名都商厦”的房屋买卖合同，由此产生的风险应当自行承担。

三、对于张洪兴提出的贵州高院剥夺其诉讼权利的问题。张洪兴针对（2014）黔高民终字第20号民事判决所提起的（2015）黔高民初字第8号案实际上为第三人撤销之诉，本院于2015年6月13日将（2015）黔高民初字第8号案发回重审，又于2015年11月12日作出裁定，指令贵州高院对（2014）黔高民终字第20号案进行再审，贵州高院在张洪兴所提起的第三人撤销之诉审理中，将张洪兴的诉讼请求并入（2014）黔高民终字第20号案的再审程序中进行审理，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零一条的规定，并未剥夺张洪兴的诉讼权利。

四、张洪兴所提出的名都房地产公司不存在违约、志诚实业公司未对项目进行投入的问题，属于名都房地产公司和志诚实业公司之间在双方合同履行中的问题，与张洪兴并无直接关联。本案二审判决只是确认志诚实业公司和名都房地产公司对包含201号房、301号房在内的26套房屋各自享有50%的权益，并未直接确认上述房屋的所有权归属，也即原审判决所确认的分配方案并未直接损害张洪兴的权益。张洪兴仍可以请求名都房地产公司履行《商品房买卖合同》项下的相关义务或要求名都房地产公司承担相应责任。

综上，张洪兴的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回张洪兴的再审申请。

审 判 长　 王朝辉

审 判 员　 郎贵梅

审 判 员　 刘丽芳

二〇二一年四月二十日

法 官 助 理 施荣鑫

书 记 员 罗映秋

来源：民事审判