购买小产权房的风险及裁判规则

一、概述

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。由于小产权房不具备商品房的法律属性，因此购房者往往无法享受正常的房屋产权保护，一旦发生纠纷，往往难以得到妥善解决。本文将探讨购买小产权房存在的风险，以及相关法律问题的裁判。

1. 产权风险

小产权房的产权状况不明确，没有国家颁发的房产证。无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。

2.无法上市流通。由于小产权住房没有国家认可的房产证明，所以不具备进行房产转让、处分等权利。

3.无法办理房屋抵押、转让等手续。同时，如果房屋所在地被国家征收或拆迁，购房者可能无法获得相应的补偿或赔偿。

4.存在一房多卖的风险，由于小产权房无法办理备案登记，开发商经常一房多卖，导致买方购买房屋的目的落空。

5.由于小产权房不具备法律保障，一旦发生纠纷，法律上难以得到妥善解决。例如，购房者可能会面临无法追讨购房款、无法证明房屋所有权的法律问题。

6. 房屋质量风险

由于小产权房的建造标准不统一，房屋质量往往存在一定问题。购房者需要承担房屋质量风险，一旦出现质量问题，往往难以得到及时维修或赔偿。

7. 社区管理风险

小产权房的社区管理往往不规范，物业服务不到位，环境卫生差等问题时有发生。

1.本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

2.不是同一集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或”小产权房”。

宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，带有一定的身份属性和福利性质，非本集体经济组织成员不具有使用该村宅基地的资格，签订的买卖合同违反了国家的强制性规定，应认定无效。

3.买卖合同被确定无效之后的处理

合同无效，一般是双方互相返还财产，使当事人的财产关系恢复到签订合同以前的状态，茹有损失，双方根据过错责任承担。

4.裁判案例：张某诉某房地产公司房屋买卖合同纠纷案

张某非本村村民，与某房地产公司签订了一份购房合同，购买了一套在该村开发的小产权房。合同签订后，张某按照约定支付了购房款，但房地产公司未按照约定交付房屋。经过多次协商未果，张某向法院提起诉讼，要求开发公司继续履行合同，交付房屋，法院经审理后认为房屋买卖合同无效，开发公司无需继续履行合同，经法院释明后，张某变更诉讼请求要求返还购房款。法院判决合同无效，并要求房地产公司退还张某的购房款。

购买小产权房存在诸多风险和法律问题。在购买小产权房之前，购房者应该充分了解相关法律法规和风险情况，谨慎决策。同时，政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范市场秩序和房屋交易行为。对于已经购买小产权房的购房者，应该积极采取措施维护自身权益，避免发生纠纷和损失。