会所的产权归谁所有？

【案例】

浙江省温州LZ房地产开发有限公司(以下简称LZ地产)开发建设坐落于温州市某某路的“LZ花园”住宅小区。2002年，温州市规划局、温州市发展计划委员会在对涉案小区开发建设的批复中，核定会所面积为2410平方米(含居委会、公厕、物业等配套用房)，后温州市建设局关于工程初步设计的批复中，核定会所面积为2530平方米(含居委会200平方米、物业管理用房500平方米、物业经营用房600平方米、活动用房1190平方米、配线房40平方米)。

LZ地产与购房人签订的商品房买卖合同第18条第5项中约定该商品房所在小区的幼儿园、地下车库、会所的产权归出卖人所有；合同第14条约定承诺监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后9个月之内达到使用条件；合同附件二中对该商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成进行说明，其公共部分包括该幢建筑物内的公共通道、消防楼梯、电梯井、底层电梯大堂、管道井、外墙等。

自2006年始，LZ地产陆续向业主交付房屋，但双方因LZ花园会所5~6幢102室、207室、208室、209室、210室的权属产生纠纷。现会所由LZ花园业主作为文娱活动场所占有使用，LZ地产于2015年1月向温州市房屋登记中心申请对上述会所进行所有权登记，该中心已受理申请并在小区进行公示。

LZ花园业主委员会认为，业主购买商品房售价高于周边小区商品房，会所建设成本已纳入小区商品房售价中，因此，会所属业主共有。温州市计划委员会、规划局、住建局等行政主管部门核准并要求建设会所为LZ花园小区提供小区配套用房，该配套用房独立于营业用房，使用功能已由规划部门限制，会所作为小区配套设施，产权不适用于合同约定，LZ花园业主委员会作为原告向法院提起诉讼，请求法院判令LZ花园会所归LZ花园全体业主共有。

被告称，与购房人在商品买卖合同中对小区会所的权属有明确的约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，原告认为涉案会所是配套用房报建，所有权属全体业主所有，主张无 事实和法律依据。被告请求驳回原告的诉讼请求。

【法院判决】

法院经审理后认为，会所即便作为小区配套设施，涉及的是会所的功能和使用性质，而非会所的权属的确认，在目前相关法律、法规对小区会所的权属未作明确界定，亦未对权属专门规定的情况下，关于住宅小区会所的权属应当根据双方的合同约定及“谁投资，谁受益”的原则确认。涉案会所系LZ地产投资建设，且其与购房人在商品房买卖合同中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，上述约定不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意。根据“谁投资，谁受益”的民法原则，涉案会所属温州LZ地产所有。温州市某某区LZ花园业主大会认为涉案会所是以配套用房报建，其所有权就属全体业主所有，并没有事实和法律依据。判决驳回原告的诉讼请求。

本案中,会所的产权应根据以上几种观点综合分析考虑。首先,被告与购房人签订的商品房买卖合同第18条第5项中约定该商品房所在小区的幼儿园、地下车库、会所的产权归出卖人所有。根据“遵从约定基础说”的观点,既然开发商与广大业主在签订房屋买卖合同时已对会所的产权进行了明确的约定,双方应遵从合同的约定来确定会所的产权。其次,本案会所的建筑面积并未纳入公摊。

《物权法》第73条规定:建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。该条对道路、绿地和物业服务用房在权属上作了明确的规定,但公共场所、公用设施等概念较为模糊。会所不属于法定共有的范围。从规划设计功能上分析,会所是为了提升住宅小区的品质。会所的建筑面积未纳入公摊面积,因此,不能推定为业主共有。最后,本案涉案会所建成时间在《物权法》实施之前,当时的法律对此没有规定,故在不改变配套公建规划用途的前提下,应当遵循“谁投资，谁受益”的原则来确定产权归属。