青岛这类房子，解封无望

青岛曾推出过多种政策性房子，有针对人才的，有针对低收入者的。

像经济适用房、限价商品房、人才公寓、共有产权房、廉租房、公租房等，因为后面两种没有个人产权，一般引人关注的是前面4种政策性房子。

而今天的文章，重点在于限价商品房。

01 限价房解封无望

一、经济适用房

青岛1998年推出经济适用房，2014年8月1日起不再审批配建经济适用房。

青岛的经济适用房建筑面积一般控制在65平方米以内，用地性质为：划拨。

原来的交易规则是：经济适用住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。

后来青岛发布政策，2021年3月起，经适房所有人可通过补缴土地收益价款的方式，将住房性质变更为普通商品住房，从而取得经适房的完全产权。

这两者的不同点是，前者是交易的时候才能补差价变更为商品房，也就是只有买家买到手后才能变为商品房；后者则是主动变更为商品房，不需等到交易。

这一点的好处是，越往后房价越高，补的差价也越多。所以，能够早点变更为商品房是比较好的。

二、限价商品房

青岛的限价商品房和经济适用房是同一时代的产物，大约起于2004年，在2014年8月1日和经济适用房一起被停止新的供应。

限价商品房的建筑面积一般控制在85平方米以内，用地性质为：出让。

限价商品房的交易规则是：自房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的，应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。这一点和经适房一致。

由此可见，青岛的限价商品房和经济适用房的区别主要是：面积不同、用地性质不同。

用地性质的不同，决定了限价商品房无法像经济适用房那样提前补交差价获得完全产权：

这说明，限价商品房很长时间内解封无望！

三、购买经济适用房、限价商品房的收益情况

经济适用房、限价商品房的价格比商品房低不少，因此一开始推出的时候大家趋之若鹜。但到了2014年申请的人已经很少了，所以就在那一年停止了。

2014年到现在，青岛房价涨了很多，买房者获益颇丰，可经济适用房、限价商品房的买家却没有跟上大部队。

经济适用房、限价商品房买的时候价格低，卖的时候也低；和临近商品房的价差，随着时间的增长而增长。

经济适用房、限价商品房，建筑质量、物业管理、住户素质跟不上商品房；以至于发展到同一小区内有经济适用房、限价商品房，其正常商品房价格都受到很大的影响。

另一方面，经济适用房、限价商品房有五年限售期，还要补收益的50%差价。

经济适用房、限价商品房较少的房价增长空间，严厉的五年限售，50%的收益差价，造成买家从房子上获得的收益远低于同时代的商品房。

正是因为此，2014年经济适用房、限价商品房才办不下去了。

我所接触到的经济适用房、限价商品房买家，多是后悔当时没买商品房。

顺着这个话题，再来谈谈人才公寓和共有产权房。

02 人才公寓、共有产权房

其实不仅经济适用房、限价商品房是过去式，青岛的人才公寓、共有产权房也已被暂停。

今年上半年，青岛宣布不再执行2022 年产权型人才公寓建设筹集计划，只在城阳实行的共有产权房政策也被购房券代替。

青岛的人才公寓大约从2013年开始，算是经济适用房、限价商品房的政策延续。相关交易政策也更加灵活了一点：

产权型人才公寓自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。超过5年但不满10年需上市交易的，上市交易时，应当将购房时以限定价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限定价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。超过10年上市交易的，不需补交土地增值等收益。

也就是说，想要不补差价，就得持有10年。

人才公寓价格一般比同小区商品房低20%，这20%的优惠，配上5年限售+5年补差价，再考虑人才公寓一贯的低品质，联想到经济适用房、限价商品房的结局，也就能理解人才公寓为什么也办不下去了。

城阳区的共有产权，对交易年限也有限制：

像一至四层次的人才，8年后可无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，5年后由个人将区属国有企业持有的30%产权回购。

03 一些感悟

回顾青岛的这4种政策性房子，会发现影响其不能长期存在的主要有三点原因：

一是，品质不如商品房，价格涨幅不如商品房；

二是，有限制交易年限；

三是，部分需要补差价。

其实，既然为政策性房子，有一些限制性政策是正常的，享受了优惠就得承担相应的责任。

但品质不如商品房，这一点不应该。尤其是后期买人才公寓、共有产权的人，已经不是以前买经济适用房、限价商品房的那一批人，以前有个住的地方就可以，现在则不行。

尊重人才，除了价格优惠，还要让他们住得体面，不能拿着救济他们的眼色办事。

因此，我感觉下一步青岛可以在加强政策性房子的品质和减少限制性措施（如年限）上努力，出台一个能够长期存活的政策。

而关于这类政策性房子能不能买的问题，我感觉纯刚需可以考虑，追求点品质还是买商品房比较好。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

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