【说法时刻】对于居住权，你了解多少？

收音机前的听众朋友们，大家好，欢迎您走进今天的《说法时刻》，本节目由珲春市人民法院特约播出。

导 语

今天的《说法时刻》要跟大家说说居住权的事儿。

今天我们为大家邀请到的是珲春市人民法院的程功法官。

主持人

程法官您好。

程法官

主持人您好。收音机前的听众朋友们大家好。

主持人

程法官，《民法典》中提到了很多关于房产的词儿，比如说“居住权”“房屋所有权”“不动产物权”等等，这些权利之间的关系是怎么样的，他们之间的区别又有哪些，能不能在今天的节目中跟我讲一讲呢？

程法官

好的，咱们一项一项来，咱们今天重点说一说居住权吧。《中华人民共和国民法典》在第二编物权编第十四章设立了居住权制度，该章一共六条，包含了居住权的定义、居住权合同、居住权的设立、居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租、居住权的消灭和以遗嘱方式设立居住权的参照适用六个方面的内容。居住权制度起源于罗马法。在古罗马共和国的末年，无夫权婚姻和奴隶解放的情况日益增多，每当家长亡故，那些没有继承权或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫或者家主就把一部分家产的使用权、收益权、居住权等遗赠给妻子或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。由于罗马法中的居住权具有扶弱、施慧的功能，因而往往通过遗嘱、遗赠等单方法律行为作出；而且居住权人在取得居住权后，只能用于居住，而不享有取得收益的权利；在居住权人死亡后，居住权即告消灭，居住权人的继承人不得继承，因此居住权制度对大陆法系民法典的制定产生了很大影响。一段时期以来，我国房屋供应体系主要采用商品房购买和房屋租赁二元结构，并以经济适用房、两限房、廉租房等保障性住房为补充。其中，商品房购买能够保障购房人长期、稳定的居住权益，但由于价格因素，难以满足中低收入社会成员的居住需求。房屋租赁虽然价格低廉，但又存在期限较短等不确定因素。经济适用房、两限房、廉租房申请条件较为严格，对于户籍、收入水平等不符合条件的“夹心层”无能为力。近年来，以分时度假、以房养老等为代表的新型住房市场不断发展，传统的住房供应体系已经越来越难以满足中国特色社会主义新时代的要求。党的十九大报告指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”本次《民法典》物权编将居住权确定为一项法定用益物权，有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，有利于克服传统二元化房屋供应体系的弊端，是一项住房领域供给侧改革的重要成果，体现了以人民为中心的发展思想，对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。从《民法典》第366条至371条这6个条文规定来看，我国的居住权既沿袭为达到赡养、抚养或扶养目的的传统法律制度基础，又拓展了其社会保障属性，还凸显了房屋价值利用多元化的功能，具有鲜明的时代特征。

主持人

《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这条规定我们怎么理解呢？

程法官

从该条规定来看，居住权制度的主要内容包括以下几个方面：第一，居住权属于用益物权，权利的实现无须他人的积极作为，权利人之外的任何人仅负消极的不侵犯物权义务，属于绝对权。第二，居住权通过合同设立。本条规定居住权人按照合同约定而享有权利，表明居住权是经意思自治所创设而并非所有权人的法定义务。第三，居住权是对他人住宅享有的权利。第四，居住权人享有占有和使用权能。即居住权人对标的物住宅的占有、使用不能超出居住的范畴。如使用住宅权仅用于堆放物资、改造住宅用于经营等，均超出了居住权人的权利范围。《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求； （四）居住权期限； （五）解决争议的方法。”我国对合同形式采取不要式原则，如《民法典》对于买卖合同就并未明确其形式，但要式合同的适用仍然较为广泛。本条第1款明确规定，设立居住权应以书面形式订立居住权合同，因此，居住权合同属于要式合同。未采用书面形式的居住权合同，原则上不发生效力。但是，如果仅仅为强调签订合同的谨慎和追求诉讼的便利，就对欠缺形式要件的合同一律评价为未成立或无效，那么对当事人交易的积极性、交易安全和效率无异于重大打击，反而是舍本逐末。因此，欠缺形式要件的合同仍应设计补救措施。主要包括两个方面：一是当事人自认。当事人在诉讼前或者诉讼过程中对合同成立及其条件的自认成为合同未完成必要形式的补救措施，并限制要式欠缺合同的无效。当事人的自认可以采用多种形式，如在法庭上的答辩、作证或书面承认等其他形式。二是履行治愈。通说认为，合同能够因履行而治愈的基础在于，在某些合同中，相较于要式目的的追求，合同履行后当事人的信赖保护应居于优势地位而受到保护，故此，法律放弃追求要式目的转而认定合同有效来保护当事人的信赖利益。而从另一个角度来看，当事人自动履行也是另一种自认的形式。但是听众朋友们在订立居住权的时候，最好采用书面形式订立，将各项条款写明写清，以便产生纠纷时能够更好的保护自己的合法权益。本条第2款是关于居住权合同条款的规定，属于提示性条款。主要包括当事人基本信息、标的物住宅的情况、居住的条件和要求、合同双方的权利义务以及解决争议的方法。

主持人

《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这个我们怎么理解呢？

程法官

居住权以无偿设立为原则。从居住权的历史源流以及在我国的发展实践来看，居住权制度主要用于处理家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系，这是居住权制度的精髓所在。因而，居住权的设立不能适用市场交易等价有偿的原则，作为弱势群体的居住权人在获得居住权时往往是基于所有权人的帮扶或馈赠。居住权合同签订后，应当申请登记。根据当事人意思自治原则，通常合同经双方协商一致即告成立并生效。但对于特定的合同，法律和行政法规规定必须履行审批等相关程序。那么，究竟是合同应当申请登记还是居住权应当申请登记呢？该条法律规定应当理解为居住权登记而不是合同登记。居住权自登记时设立，即明确了登记是居住权生效要件。但居住权合同自签订时成立、生效，居住权合同签订后，双方当事人即负有申请办理居住权登记的义务。合同一方以居住权未办理登记为由主张合同不成立或无效的，不会得到法律支持。《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”我国居住权制度坚持了居住权不得转让和继承的原则。这一点理解上并不困难。如在离婚财产分割中，一方以出于好意帮扶为目的，在自己所有的房屋上为经济困难另一方设立居住权，则该居住权专属于对方人身。如果居住权人转让和继承，即违反了居住权设立的目的和初衷，导致所有权人几乎永远无法实现权利。因此，法律规定居住权不得转让、继承。那么对于设立居住权的住宅进行出租问题。法律上设定为不得出租，但是当事人另有约定的除外。因为随着时代的发展，居住权已不再仅仅是一种依附于人身的权利，其财产权属性日益增强。而财产利用的重要方面在于流通。立法在严守居住权不得转让的基础上，通过允许当事人约定出租住宅赋予其一定的流通性，有利于实现居住权价值的最大化利用。而且由于出租属于负担行为，居住权的主体未发生变化，居住权的人身性得以保存；而转让属于处分行为，居住权人发生了变化，居住权的人身性被彻底突破。但当事人约定设立居住权的住宅可以出租的情形，应在申请居住权登记时进行记载，以便产生公示的效力。

主持人

《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”这条法规我们怎么理解呢？

程法官

一般认为，物权所有权具有占有、使用、处分和收益四项权能，所有权人可以将其占有、使用、收益权能为他人设定他物权，自己成为“虚有权”人。同时，所有权具有“回弹性”，即所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去的时候，所有权仍然恢复其圆满的状态，即分离出去的权能仍然复归于所有权人。因而，不论是何种他物权，都存在一定期限，期限届满其权利即告消灭，权能重新归于所有权人。居住权基于当事人的意思设立，权利期限首先应当依据当事人的意思确定。对于当事人没有约定或约定不明的，应当如何认定？居住权的目的是保护当事人的生活居住需求，而“居住”意味着在某一处所长久地生活。于一般情况而言，居住权合同未约定居住权期限，又无法通过适当规则予以填补的，可以推定居住权至居住权人死亡时消灭。但是，基于特定目的设立的居住权，权利期限应当以特定事实出现而届满。例如，为保护未成年人的利益设定居住权的，未成年人成年时则应当认定居住权期限届满。夫妻双方离婚后一方以设立居住权的方式允许对方暂住的，如居住权人另行结婚，应当根据客观实际认定居住权期限届满。同时居住权依附于人身，不得继承。居住权人一旦死亡，则不论居住期限是否届满，居住权即告消灭，且当事人不得通过合同约定排除。本条规定的是居住权消灭的典型原因。此外，物权消灭的一般原因原则上亦可适用。第一，居住权因住宅灭失而消灭。居住权依附于他人的住宅而存在，如果该住宅灭失，则居住权无所依托，应当消灭。第二，居住权因住宅被依法征收而消灭。根据《民法典》第243条之规定，为了公共利益的需要，国家可以征收组织、个人所有的房屋。由于房屋被征收后用途往往发生改变，难以为居住权人继续居住，故此时居住权亦应当消灭。第三，因居住权人放弃居住权而消灭。居住权是一项私权，可以由权利人主动放弃。居住权人放弃居住权的，居住权应当消灭。第四，所有权人依照法定或约定事由解除居住权合同的，居住权应当消灭。第五，居住权因与所有权混同而消灭。居住权是设立在他人住宅之上的用益物权。一旦居住权人取得房屋所有权，则其获得完整的占有、使用、处分、收益四项权能，居住权即失去存在的意义，自然归于消灭。这里就提到了主持人一开始提出的居住权，房屋所有权和不懂产物权的问题了。一般认为，不动产物权可以基于法律行为、事实行为以及事件而设立、变更和消灭。其中，基于法律行为而设立、变更和消灭不动产物权的，自记载于不动产登记簿时发生物权效力。而基于事实行为、事件而设立、变更和消灭不动产物权的，自事实行为、事件成就时发生物权效力。按照这一区分标准，基于法律行为导致的居住权消灭，如居住权人放弃权利或与所有权人协商解除居住权合同，须办理注销登记才能使得居住权消灭，注销属于权利消灭的要件。而基于事实行为或事件导致的居住权消灭，如居住权期限届满、居住权与所有权混同、居住权人死亡、住宅灭失或被政府征收的，无需登记权利即告消灭，但此时应及时办理注销登记。为何此时还须办理登记呢？理由在于，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有公示公信力，体现了权利表象。如果已经消灭的居住权不及时办理注销登记，则相对人仍然可以依照登记簿推定居住权仍然存续。因而，居住权消灭后应当及时办理注销登记，使得权利真实状况得以公示。以上就是我今天要与大家分享的有关于居住权的相关法律规定，希望能对收音机前的听众朋友们有所帮助。

主持人

感谢程法官百忙之中为我们做普法宣传，我们下次再见。

程法官

主持人再见，听众朋友们再见。

节目制作于2022年8月28日