正山案例 | 城中村按照集体土地给补偿？果断维权，补偿翻一倍！

本案主办律师：张心升律师 （现为 北京正山律师事务所 主任）

案情介绍

方某的房屋位于江西省上饶市信州区茅家岭街道汪家园村，地处核心城区，其房屋建于1986年，房屋总占地面积233平方米，1988年在房屋外加建了红砖部分，建筑面积达到1000平方米左右。为推进城市化进程，上饶市信州区政府实施中心城区三江片区（汪家园三期）棚户区改造和胜利桥头以东片区城中村改造项目，方某的房屋被划入改造范围。

方某的房屋经项目评估机构评估后，确认面积只有600多平方米，评估后的补偿价格也只有4000多元/平方米，而距离仅十米之遥的商品房市场价格已达8800元/平方米，而当时上饶城区的商品房均价也在8000元/平方米左右。面对房屋补偿面积缩水近一半，补偿价格还不及周边商品房市场价格的二分之一，这么不合理的补偿结果，方某拒绝签订拆迁补偿协议，并多次找到拆迁方协商谈判，拆迁补偿标准不但没有提升，反而比最初的补偿额度还少了100多万元，无奈之下，方某只能选择死守房屋，拒绝搬迁的方式寻求转机。

可更让人气愤的是，为了让方某屈服，拆迁方采用断水、断电的方式逼迁，见不起作用后，又给方某下达了强拆令，责令其限期搬离，尽管方某多方申诉，百般抗争，也没挽回其房屋被强制拆除的厄运，一步步的把方某逼入绝境，在走投无路的情况下，经熟人介绍，方某全权委托张心升律师代理其补偿纠纷案件。

律师接受委托后，经调查取证，很快确认了项目在审批和征收程序上存在诸多违法之处，同时，了解到该项目所征土地虽为集体土地，但已纳入城区规划，拆迁方却依然按照集体土地的标准补偿，这远远背离了市场价格，导致补偿过低严重影响了当事人的生活质量，存在适用法规不当和违背国家相关政策的问题。基于此，律师针对拆迁方的诸多违法之处，通过向其行政主管部门发出律师函、提出查处申请，通过向辖区法院提起行政诉讼等法律程序全面发起维权攻势。最终，拆迁方迫于方某的维权压力，经相关部门协调，其房屋拆迁补偿问题得到合理解决，房屋补偿价格从原来的4000元/平方米提升至8000元/平方米，达到城区商品房价格水平。

办案掠影

办案第一辑：确认诸多违法事实，维权迎来胜利曙光

张心升律师接受委托后，迅速开始调查取证工作，由于方某缺乏征地拆迁维权经验，其向律师提供的材料和信息只有房产证明材料和房屋评估表两个方面，由于其提供的材料和信息极其有限，缺乏案件一手信息和关键证据，无法有效启动法律程序。为此，张心升律师和助理亲赴上饶市、信州区三级人民政府及其国土、住建、立项、环保、财政等部门进行调查，最终确认城中村改造项目的实施主体是信州区人民政府，并成立了拆迁指挥部全程负责此次征地拆迁工作，出资人是上饶市城市建设投资开发集团有限公司，同时确认涉案房屋的土地性质为集体土地，但已纳入城区规划等重要情况，同时获取本案的关键证据和拆迁方四项违法点：

违法点一：上饶市中心城区三江片区（汪家园三期）棚户区和胜利桥头以东片区城中村改造项目，存在批准程序不合法的问题；

违法点二：2016年11月24日上饶市生态环境局作出《关于上饶市2016-2017年度中心城区棚户区改造项目环境影响报告表的批复》文件，但是该环评批复仅限于棚户区拆迁，不涉及重建等内容，存在项目征收手续不全的问题；

违法点三：拆迁方采用断水、断电方式的逼迁行为违法；

违法点四：上饶市信州区人民政府、信州区茅家岭街道办事处、上饶市信州区城市管理局存在强拆房屋程序违法问题。

通过深入的尽职调查，确认项目在审批和征收程序上的诸多违法之处，并取得关键证据，为后续启动法律程序奠定基础，维权迎来胜利曙光。

办案第二辑：出示维权关键证据，房屋补偿增长一倍

张心升律师针对尽职调查取得的重要证据及拆迁方存在违法强拆及补偿过低等违法之处，最终确定启动十项法律程序，全面发起维权攻势：

程序一、二：针对拆迁方的违法征收行为，分别向上饶市信州区人民政府和茅家岭街道办事处两级政府发出律师函；

程序三至五：针对拆迁方断水、断电违法逼迁行为，分别向上饶市人民政府、上饶市住房和城乡建设局和上饶市信州区人民政府提出查处申请；

程序六至八：针对房屋安全问题，分别向上饶市公安局、上饶市公安局信州区分局和信州区茅家岭派出所提出保护申请；

程序九：针对上饶市信州区人民政府、信州区茅家岭街道办事处、上饶市信州区城市管理局强拆违法问题，向上饶市中级人民法院提起行政诉讼；

程序十：针对拆迁赔偿过低问题，向上饶市广信区人民法院提起行政赔偿诉讼。

在相关诉讼庭审中，张心升律师据理力陈项目在审批和征收程序上的诸多违法之处，着重强调断水断电是法律明令禁止的违法行为，拆迁方采用这种非法方式迫使被征收人搬迁，严重危害到当事人的身心健康；同时，在未履行合法程序的情况下强行拆除房屋，至当事人无家可归的同时，造成恶劣的社会影响。

在拆迁补偿方面，律师出示涉案土地已纳入城区规划的关键证据，并详细阐述了拆迁方存在适用法规不当，造成补偿过低的问题所在，指出当涉案土地虽为集体，但已纳入城区规划中，可拆迁方却按照集体土地标准补偿，导致补偿过低，与国家现行的土地政策不符，存在适用法律不当的严重问题，根据相关规定，对于已纳入城区规划的土地，应参考国有土地房屋拆迁的标准予以补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

基于在项目审批和征收程序上存在的诸多违法之处，拆迁方非法逼迁和违法强拆的事实确凿，法院采纳了律师的质证意见，确认拆迁方的违法征收行为。同时，基于律师提交的涉案地块已位于城市规划区中的关键证据，使得补偿不合理的问题有了法律基础，使得案件审理处于有利地位。最终，在广信区人民法院及茅家岭街道办的协调下，方某与拆迁方达成拆迁补偿调解协议，其房屋补偿价格从原来的4000元/平方米提升至8000元/平方米，达到城区商品房价格水平，方某的房屋补偿纠纷圆满解决。

律师说法

在城市化进程中，城中村村民的耕地全部或大部分被征收，村民实质上变成了居民，丧失了耕地的农村同时兼具农村和城市的双重属性，并且随着周边地价的升值，城中村所在位置的地价也会水涨船高。因此，一旦遇到征收，如果仅仅因为城中村为村集体的属性就简单的按照集体土地上房屋的建筑成本进行补偿，显然对城中村的村民是明显不合理的。

由于国家层面尚未出台规范集体土地上房屋征收的法律法规，集体土地上房屋拆除的立法缺失也是引发诸多违法拆除问题的主因之一，城中村无疑成为违法拆迁的重灾区，本案就是这样一起典型的城中村房屋拆迁案件，补偿过低、非法逼迁、违法强拆，违法拆除问题样样俱全，严重侵害被拆迁人的合法权益。

那么纳入城市规划区的集体土地该如何补偿呢，根据相关法律规定，纳入城市规划区的集体土地上的房屋被征收，应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定予以补偿。本案律师就是基于这一个规定，阐明涉案土地已纳入城区规划，给法院提出合理化补偿建议，最终法院认可采纳了此建议，当事人最终得到了合理的房屋补偿。

如果，城中村存在部分为国有土地，部分为集体土地的情形，这种情况最为复杂，实践中，要区分好土地性质及具体情况，才能取得合理补偿。如果遇到这种情况，出现征收补偿不合理，或征收程序不合法的问题，建议采取本案当事人方某的维权策略，在专业拆迁律师的帮助下维护自身的合法权益。

法律依据

《中华人民共和国国家赔偿法》

第四条：行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：

（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；

（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；

（三）违法征收、征用财产的；

（四）造成财产损害的其他违法行为。

第七条：行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。

第三十二条：国家赔偿以支付赔偿金为主要方式，能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》

第十二条：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

张心升律师简介

张心升主任律师

中华全国律师协会会员

北京市律师协会会员

北京正山律师事务所主任、创始合伙人

北京正山维权律师团和行政案件研究中心首席律师

1973年生于山东，毕业于武汉大学，从业 18载。始终秉持做一名让百姓“请得起，请得到，信得过”的执业信条，坚持“专业、敬业、诚信、公正“的执业精神，主攻行政、刑事类案件的代理和辩护，累计代理或指导的案件达3000余件，案件足迹遍及全国 29 个省、自治区、直辖市。