离婚财产分割中，「经济适用房」相关裁判观点与律师建议

作者：邹茜雯 上海市锦天城律师事务所

一、概述

（一）定义

根据《上海市共有产权保障住房管理办法》第2条，经济适用房，又称共有产权保障住房，是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向本市符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。

（二）特点

经济适用房，主要有以下三个特点。

第一，价格优惠。相比于商品房，经济适用房的购买价格较低。经济适用房销售基准价格=周边房价×折扣系数。其中，周边房价参照周边一定时期、一定区域内新建同品质商品住房的市场平均成交价确定，具体由住房保障实施机构按有关规定组织统计或委托房地产估价机构评估提供。折扣系数经济适用房的建设项目结算价格为基础，综合考虑保障对象支付能力，周边房价以及相近时期、相邻地段共有产权保障住房项目销售价格平衡等因素确定。

第二，权利受限。购房人在购房之初，并不能取得全部房屋产权，而是与政府共有产权。购房人产权份额参照销售基准价格占周边房价的比例予以合理折让后确定。计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格/（周边房价×90%）。取得经济适用住房产权证书5年之后，可以购买政府产权份额，从而拥有经济适用住房的全部产权，按照不动产登记的有关规定办理不动产转移登记后，共有产权保障住房变更为商品住房。在尚未取得完全所有权之前，购房人不得擅自转让、赠与、出租、出借或者设定除购房贷款担保以外的抵押权。

第三，五年期限。对经济适用房而言，取得产权证5年是一个特殊的时间节点。取得不动产权证满5年，经济适用房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额。上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。

（三）申请条件

目前上海市经济适用房的申请条件，规定于上海市《共有产权保障房（经济适用住房）准入标准和供应标准》、《上海市共有产权保障住房管理办法（2019修正）》当中。符合条件的本市家庭、本市单身人士以及非本市家庭，均可申请购买经济适用住房。总结而言，各类主体申购经济适用房的条件如下：

1. 本市家庭申请

① 家庭成员在本市实际居住，有本市城镇户口连续满3年，且在提出申请地的城镇户口连续满2年；

② 家庭人均住房建筑面积低于15㎡（含15㎡）；

③ 3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元（含6万元）、人均财产低于15万元（含15万元）；

④ 2人及以下家庭人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）；

⑤ 家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与除外。

2. 非本市家庭申请

① 符合上述本市家庭申请的收入、财产、住房条件；

② 同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件。

家庭购买共有产权保障住房的，申请家庭可以书面协商确定购房人，作为其产权份额的共同共有人，其余申请人为同住人；申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。

家庭申请经济适用住房的，全体成员为共同申请人。共同申请人应当共同生活，并且相互之间具有法定赡养、抚养或者扶养关系，主要包括具有下列关系的人员：（1）配偶（结婚需满一年）；（2）父母、子女与祖父母、外祖父母，祖父母、外祖父母与父母双亡的孙子女、外孙子女；（3）兄、姐与父母双亡的未成年弟、妹。具体如图 1所示。

图1：家庭申请的特殊规定

3. 本市单身人士申请

① 符合上述本市家庭申请的标准，具有完全民事行为能力；

② 未婚、丧偶、或者离婚满3年；

③ 男性年满30周岁、女性年满28周岁。

– 2 –

离婚分割

（一）大数据分析

以“经济适用房+离婚+分割”为关键词，限缩时间为“2021.01.01 ~ 2022.12.16”，在威科先行网站上检索上海市的民事判决书，共检索到73份判决书，其中与离婚分割相关的有效案件共21件，具体如表1所示。

表1：检索结果

在检索到的有效案件中涉及的经济适用房，共计18套经济适用房的申购时间为婚姻存续期间内，占总数的86%。另有2套经济适用房为一方婚前申购，还有一套经济适用房申购于双方假离婚期间。具体如表2所示。

表2：申购时间

在检索到的有效案件中，共有18个案件的经济适用房的申购主体为双方及其家庭成员，占总数的86%，另外14%的申购主体为一方及其家庭成员。该检索结论与前述申购时间相呼应。具体如表3所示。

表3：申购主体

在前述18个申购时间为婚姻存续期间内、申购主体为婚姻双方及其家庭成员的经济适用房离婚分割案件中，12个案件法院判决折价补偿，占总数的67%。有2个案件法院判决分割产权份额，占总数的11%。有2个案件涉及成年子女或父母的利益，法院判决另案处理。有1个案件法院仅根据当事人的请求判决双方共同还贷，而未处理房屋分割的问题。还有一个案件所涉经济适用房已被出售，法院判决夫妻双方分割售房款。具体如表4所示。

表4：婚内申购法院判决

在前述一方婚前申购的经济适用房离婚分割案件中，法院仅判决非申购方当事人分割婚后共同还贷数额及增值，对于当事人主张分割房屋份额的诉讼请求，法院不予认可。具体如表5所示。

表5：一方婚前申购法院判决

（二）法律规定

对于经济适用房离婚分割相关的法律规定，本文检索之后发现目前尚不存在全国范围内统一的规定，而地方各省市对于经济适用房离婚分割处理的规定也不尽相同。就上海地区而言，与经济适用房离婚分割相关的规定主要体现在《上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则》第25条、第36条，以及《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第7条、第8条当中。

前述各条规定的内容，本文分阶段进行如下总结。

经济适用房的购买阶段，如图2所示。

图2：经济适用房购买阶段

在不同阶段发生离婚，相应的处理方案如表6所示。

离婚时点

处理方式

初审、复审

及时告知住房保障机构

签合同后、领产证前

重新确定购房人和同住人，并向住房保障机构申报

领产证5年内

可申请住房保障机构回购

领证书后

经区住房保障实施机构书面同意，可按离婚协议、调解书、判决书，确定一方为购房人或同住人。

不再作为购房人或同住人一方，不得再次申请各类保障性住房。

表6：不同阶段发生离婚的处理

（三）离婚时各方可主张的利益

经济适用房的离婚分割，需区分不同情形进行分别处理。

如果经济适用房系一方婚前申购，则仅申请人可取得产权份额，非申请人无权主张取得房屋产权份额，而仅能就婚内共同还贷部分主张对方补偿购房款以及房屋增值款。

如果经济适用房系双方婚内申购，则仅购房人可主张取得产权份额，若一方为“同住人”，则“同住人”无权主张取得房屋产权份额，而主张居住权益，且居住权益一般仅能以折价补偿的方式主张，若要求实际居住，一般难以得到法院支持。

若经济适用房涉及成年子女、双方父母等案外人的利益，法院则不会在离婚纠纷/离婚后财产纠纷案件中予以处理。各方若需对经济适用房进行分割，可另案提起共有物分割诉讼。

具体如图3所示。

图3：离婚时各方可主张的利益

1. 一方婚前申购

如果经济适用房系一方婚前申购，则仅申请人可取得产权份额，非申请人无权主张取得房屋产权份额，而仅能就婚内共同还贷部分主张对方补偿购房款以及房屋增值款。

经济适用房的出资人并不一定能够取得经济适用房的所有权，关键在于其是否具备购房人资格。具体如表7所示。

出资方

房屋权属

非申购方可主张的利益

申购方

购房人

无

非申购方

出资款+增值利益

申购方+非申购方

表7：非收购方可主张的利益

案例分享一：一方婚前申购，配偶（非申请人）全款出资，离婚如何分割？

案例: 金某与徐某1离婚后财产纠纷

法院：上海市浦东新区人民法院

案号：(2021)沪0115民初31304号民事判决书

案情：

金某与徐某1于2011.11.21结婚，2020.8.10离婚。

【男方家庭婚前申请】徐某1婚前与其父母徐某2、孔某以家庭为单位作为共同申请人申请经济适用住房，房屋总价514,637.85元，同类房屋市场单价15,554元/平方米，购房人产权份额为60%。

【结婚当日签预售合同】2011.11.21，徐某1签订《上海市经济适用住房预售合同》，合同约定徐某1购买系争房屋的有限产权。系争房屋的同住人为徐某2和孔某。

【结婚当日女方母亲支付购房款】2011.11.21，案外人邹某（金某母亲）向案外人上海XX有限公司转账支付系争房屋购房款514,637.85元。

金某诉讼请求：依法分割涉案经济适用房。

本案人物关系如图4所示。

图4：人物关系

法律问题：

（1）金某可否主张经济适用房的产权份额？

（2）邹某对经济适用房的出资性质如何认定？

法院观点：

（1）非申请人不能主张经济适用房产权份额

本案系争经济适用住房，系以家庭为单位提出申请。共同申请人为徐某1与其父母。

如将涉案房屋认定夫妻共同财产，既不符合该房屋购买时对于购买人的身份要求与申请条件，亦与经济适用住房政策相悖，损害广大潜在符合购买经济适用住房资格的人民群众的利益。

徐某1提出购房申请、选定涉案房屋并确定房屋价格均系婚前。虽在结婚当日签订房屋预售合同，但由于系争房屋来源的特殊性，该房屋应属徐某1及其父母所有财产，金某以结婚当日其母亲代为出资主张系争房屋为夫妻共同财产的主张，本院难以支持。

（2）非申请人对房屋的出资系债权行为，可获得购房款及房屋增值补偿

金某结婚当日由其母亲代为支付系争房屋购房款的行为应视为债权行为。

徐某1对系争房屋享有确定的权利，现金某、徐某1已离婚，该部分财产离婚时未予分割，现金某要求分割，可获得相应补偿。

法院根据系争房屋的购买价格（514,637.85元）、综合考虑双方婚姻存续时间（约9年），结合系争房屋的来源情况（徐某1家庭申请）及本案具体案情，酌情确定由徐某1支付金某补偿款85万元。

案例分享二：一方婚前申购，婚后共同还贷，如何分割？

案例: 程某与竺某1等共有物分割纠纷案

法院：上海市松江区人民法院

案号：(2021)沪0117民初19100号民事判决书

案情：

2017年12月25日，程某与竺某1结婚。2021年1月6日双方分居，2021年9月27日离婚。

2016年5月7日，竺某1、竺某2与A公司签订《经济适用房出售合同》，二人购买系争房屋，房屋总价为572,510.37元，竺某2支付首付款222,510.37元。

2016年6月13日，竺某1申请公积金贷款350,000元。

2016年7月13日，系争房屋经核准登记为竺某1、竺某2共同共有，第三人周某为同住人，房屋性质为经济适用房（有限产权），购房人产权份额占70％。（竺某2、周某分别系竺某1父亲、母亲）

程某与竺某1婚姻关系存续期间，系争房屋还贷共计159,112.95元。

2022年3月18日，《房地产咨询报告》结果显示涉案房屋市场价值为2,100,000元。

本案人物关系如图5所示。

图 5：人物关系

法律问题：

一方婚前申购，婚后共同还贷，如何分割？

法院观点：

本案非收购方仅得主张分割房屋婚后还贷及相应增值款项。

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。本案程某有权主张竺某1补偿系争房屋婚后还贷及相应增值款项。

结合被告竺某1使用夫妻共同财产还贷的金额（159,112.95元）、房屋购买时的价值（572,510.37元）、贷款情况（350,000元）、房屋目前的市场价值（2,100,000元）、房屋权属（竺某1、竺某2）、原告与被告竺某1的分居情况等因素，法院酌情确定竺某1需支付给程某的还贷金额及相应增值部分金额共计80,000元。

律师评析：

本案认定的“婚后还贷及相应增值款项”数额偏低。

数额计算：本案夫妻双方婚后共同还贷数额：159,112.95元；房屋购买时的价值：572,510.37元；房屋市场现值：2,100,000元。故还贷数额对应的房屋增值约为：424,522元。故离婚分割还贷金额及相应增值时，程某可得数额约为29万元。

本案法院未充分考虑增值款。法院院酌情确定归程某所有的还贷金额及相应增值部分金额共计8万元。8万元仅约为夫妻婚后共同还贷数额的一半，因此法院虽在法理分析中言明“程某有权主张房屋婚后还贷及相应增值款项”，但在实际判决分割时，并未充分将相应增值款项计算在内，有失偏颇。

“举轻以明重”，在经适房借名买房案件中，出资人尚可获得部分房屋增值款项，本案当事人之间基于婚姻关系对房屋实际出资，法院却在分割时未充分考虑增值价值，值得商榷。

2. 双方婚内申购

如果经济适用房系双方婚内申购，则仅购房人可主张取得产权份额，若一方为“同住人”，则“同住人”无权主张取得房屋产权份额，而主张居住权益。

且房屋分割时，法院往往判决折价补偿，而非分割份额。具体而言，在购房人之间分割产权份额、同住人主张居住权益时，法院一般以折价补偿为原则，以实物分割为例外。

购房人可主张的折价补偿：（市场价-剩余贷款）×产权份额—同住人的折价补偿（若有）。

同住人可主张的折价补偿：根据居住权益时间、市场价值等确定。

（1）购房人之间

购房人可主张取得经济适用房所有权份额，但是当存在多个购房人时，法院往往判决一方取得份额，给予另一方折价补偿。只有在双方达成一致意见分割份额时，才会判决各购房人分割份额。即以折价补偿为原则，以分割份额为例外。

案例分享一：以折价补偿为原则。

案例：沈某等与顾某等共有物分割纠纷案

法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2022)沪01民终2613号民事判决书

案情：

2006年2月15日，顾某与郑某1结婚，育有郑某2，2021年7月26日离婚。

2011年，郑某1、顾某、郑某2、沈某申请购买经济适用房。（沈某系郑某1母亲）

2014年7月8日，系争房屋核准登记为四人共同共有，个人产权份额为60％。

2012年2月24日，郑某1作为主贷人签订系争房屋的贷款合同，贷款总额404,000元，截至2021年10月12日，尚余贷款270,494.20元。

经一审法院依法调查，系争房屋满5年的销售总价为3,437,668.96元。

现顾某、郑某2请求依法分割系争经济适用房中属于顾某的份额，要求郑某1支付顾某折价款95万元。

本案人物关系如图6所示。

图 6：人物关系

法院观点：

（1）各共有人之间份额均等

【共有基础丧失】共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。顾某与郑某1已经离婚，双方之间共有的基础已经丧失，现顾某、郑某起诉要求分割系争房屋符合法律规定。

【贡献程度均等】系争房屋登记在四人名下，故该房屋中属个人所有的产权份额（60％）归上述四人共同共有，各方均未提供充足的证据证明其对系争房屋贡献较大，故顾某在系争房屋中占有15％的产权份额。

（2）折价补偿款=（销售总价-剩余贷款）×产权份额

折价补偿款：（3,437,668.96-270,494.20）×15％≈475,076

顾某产权份额：15％；剩余贷款：270,494.20元；房屋满5年销售价：3,437,668.96元。

案例分享二：购房人之间，以分割份额为例外。

案例：王某与潘某离婚后财产纠纷案

法院：上海市闵行区人民法院

案号：(2021)沪0112民初44780号民事判决书

法院观点：

根据当事人协商一致意见，分割份额。

涉案经济适用房，系原被告婚内购买，因当时原告户籍尚在外地，故房屋权利人登记为被告及女儿。现原、被告就该房屋的产权份额分配达成一致意见，且考虑到了未成年子女的合法权益，法院予以确认。判决：涉案经济适用房自有产权份额中，女儿享有其中的50%产权份额，原告、被告各享有25%的产权份额，被告于判决生效之日起30日内配合办理变更产权登记手续。

案例：刘某等共有物分割纠纷案

法院：上海市闵行区人民法院

案号：(2022)沪0112民初4567号民事判决书

法院观点：

经适房情况特殊，故分割份额。

涉案经济适用房登记的权利人为原、被告三人（男女双方、儿子）。法院认为经济适用房有别于其他商品房，购买经济适用房需审核申请人资格等。现原、被告均主张房屋产权，考虑经济适用房的特殊情况，法院对涉案房屋中属三人共有的70%产权份额进行分割，不作折价处理。原告刘某和被告刘某某（儿子）各享有23.33%的份额，被告李某享有23.34%的份额。

（2）同住人与购房人之间

如果经济适用房系双方婚内申购，则仅购房人可主张取得产权份额，若一方为“同住人”，则“同住人”无权主张取得房屋产权份额，而主张居住权益，且居住权益一般仅能以折价补偿的方式主张，若要求实际居住，一般难以得到法院支持。

案例分享：经济适用房的同住人不可主张房屋产权份额。

案例：孙某等共有纠纷案

法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2022)沪01民终519号民事判决书

案情：

原告孙某1、石某，母子关系。被告王某、孙某2，分别与孙某1为夫妻、父女关系。

2012.11.21，王某代表申请户（共同申请人：孙某1、孙某2、石某）签订《经适房选房确认书》。

2012.12.22，两原告作为购房人签署《经济适用房预售合同》。孙某1、石某某以同住人的名义签订《使用协议》。

2013.4.15，系争房屋登记为两原告共同共有，两被告作为同住人登记在册。

2014.3.1，孙某1、王某签订《离婚协议书》，约定：系争经济适用房50%所有权归女方所有，50%所有权归女儿孙某2所有。男方及男方母亲在此房产享有永久排他独自的居住权及使用权。

现原告二人共同向法院提出诉讼请求：依法分割涉案经济适用房，其中两原告享有30%产权份额。

图 7：人物关系

法律问题：

同住人能否要求分割经济适用房？

法院观点：

同住人≠产权人。经济适用房分割时，同住人无权要求分割产权份额。

根据《上海市共有产权保障住房管理办法》第28条，“家庭购买共有产权保障住房的，申请家庭可以书面协商确定购房人，作为其产权份额的共同共有人，其余申请人为同住人；申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。”

可见在经济适用住房文件中，同住人与房地产权人性质并不同，同住人并不享有与房地产权人同等的权利。本案中，两原告作为同住人，享有在系争房屋中居住生活的权利，在回购时也享有优先购买权，但上述权利与房地产权人利益并不相同。现两原告以同住人身份要求分割系争房屋产权缺乏事实及法律依据，不予支持。

律师评析：

本案王某与女儿取得经济适用房全部产权的路径分析

第一步：《预售协议》和《使用协议》确定产权主体身份

购买经济适用房时，《经济适用住房预售合同》《经济适用住房使用协议》分别约定了房屋的购房人与同住人，确定王某某与女儿属于购房人，孙某1与石某属于同住人，确定了产权主体仅为王某与女儿二人。

第二步：《离婚协议》确定男方“净身出户”

《离婚协议书》约定了房屋产权的归属，并约定男方与石某某仅享有居住使用权。这就使得女方名下的产权不会被作为夫妻共同财产进行分割，确保了女方名下的份额全部归女方一人所有。

案例分享：同住人主张居住权益，以折价补偿为原则。

案例：蒋某与施某等居住权纠纷案

法院：上海市宝山区人民法院

案号：(2022)沪0113民初7534号民事判决书

案情：

2008年5月13日，蒋某与施某登记结婚。王某、虞某分别系施某的女儿、女婿。

2014年底，施某、蒋某、王某、虞某四人共同申请经济适用房。

2016年6月23日，王某签订《经济适用住房预售合同》。

2018年2月7日，王某登记为系争房屋权利人，单独所有。同住人：施某、蒋某、虞某。

2020年6月30日，蒋某与施某离婚。蒋某、施某婚姻期间，蒋某、施某、王某、虞某四人共同居住在系争房屋内。

2022年，蒋某提起诉讼，请求法院判令虞某、王某、施某停止对蒋某居住系争房屋的妨害，让蒋某能在系争房屋内实际居住使用。

本案人物关系如图 8所示。

图 8：人物关系

法院观点：

（1）各方对房屋的权利。王某为系争房屋的权利人，其对系争房屋应当享有占有、使用、收益和处分的权利。蒋某作为系争房屋合同载明的同住人，对系争房屋亦享有居住的权利。

（2）基于社会伦常，同住人不适于共同居住，法院提前询问原告是否变更诉请。蒋某、施某离婚后就居住问题经多方调解均未果，矛盾较深，综合系争房屋的客观情况，若蒋某与施某、王某、虞某共同居住生活，则与社会伦理常情不符。审理中，经法院询问，蒋某明确表示不同意变更诉请为施某、王某、虞某对其进行补偿。

（3）考虑各方居住权利，不支持原告要求继续居住的诉讼请求。

3. 涉及案外人利益的，另行提起共有物分割诉讼

若经济适用房涉及成年子女、双方父母等案外人的利益，法院则不会在离婚纠纷/离婚后财产纠纷案件中予以处理。各方若需对经济适用房进行分割，可另案提起共有物分割诉讼。案例分享如下。

案例：吴某诉高某离婚纠纷案，

法院：上海市浦东新区人民法院

案号：(2020)沪0115民初75668号民事判决书

法院观点：

因和炯路房屋系经济适用房，且为原、被告与成年子女共同共有，故该房屋本案不作处理。同时，因房屋不具备分割条件，双方对于房屋内的家电权属存在争议，故对于家电本院亦不予处理，双方可在房屋分割诉讼中一并予以处置。

案例：马某与张某离婚后财产纠纷案

法院：上海市浦东新区人民法院(2021)

案号：沪0115民初34107号民事判决书

法院观点：

原告要求被告归还房屋装修费，因该房屋系经适房屋，家庭成员为被告及其他人员，故原告主张的装修费争议涉及案外人权利和义务，故本院在本案离婚后财产纠纷案中不予处理，原告可另案主张。

（四）律师建议

1. “同住人”并非产权人，经济适用房申购时，提请各方谨慎确定“同住人”与“购房人”身份。

（1）全体共同申请人均有权成为购房人。以家庭为单位申购的，共同申请人需协商确定购房人，无法协商一致的，全体申请人为购房人。

（2）申购资格亦是权益，具有财产价值，“购房人”身份并非出资人独享。申购经济适用房时，仅“出资格”的申请人也有权要求成为“购房人”，因为申购资格也具有一定的财产性。

（3）仅“购房人”可享有产权份额，同住人在离婚分割/共有物分割时，不仅不可主张房屋产权份额，还存在无法实际居住的可能。而离婚时不再作为购房人或者同住人的一方，不得再次申请各类保障性住房（包括公租房、廉租房、经济适用房）。为了保障自身居住权益，在购买经适房时需谨慎确定“同住人”与“购房人”身份。

2. 离婚时点的选择：取得产权证5年后更有利。

取得产证5年后可购政府产权份额，取得100%所有权，房屋价值更高，可分得财产价值更高。其中，购买政府产权份额价款=房源项目市场基准价格×浮动幅度×住房建筑面积×政府产权份额。

取得经济适用房产权证5年内离婚可能面临的风险：

（1）只能分部分产权的个人份额。

（2）份额计算基准可能是离婚时的市场价值。

（3）即便离婚时未分割，购买政府产权份额一般仅为一方，后主张离婚后财产分割不占优势。

3. 离婚时主张房屋产权份额更有利。

（1）若一方取得产权，另一方取得折价补偿，则取得折价补偿方也不得再次申请各类保障住房。

（2）若离婚时双方无法对经适房市场价值达成一致，往往会申请评估，但评估价可能低于市场价。

– End –