没有取得房产证的房屋可以作为遗产继承吗？

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  老王

    前几年去世，留下四间房屋。老王有三个子女，后在分配遗产时，三个子女都要房，而不愿要钱，为此发生争执，大儿子一怒之下起诉到法院。诉讼过程中，法院要求他们出示诉争房屋的产权证明，这才发现四间房屋属于违章建筑，一直未办理产权证明。请问老王的三个子女能否继承上述四间房屋？

我国实行房地产登记制度，主要以房屋权属证书认定产权人，只有在取得房屋产权证或其他相关证明手续的情况下才真正拥有房屋的所有权。如果未取得房屋权属证书，或不能证明自己拥有产权或者与他人为房屋权属发生争议，则属于产权不明。

房屋继承知多少

我国《继承法》第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。这七种财产要作为遗产继承的前提，必须是被继承人生前对这些遗产拥有合法的所有权，否则就不能作为遗产进行继承。

《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。也就是说，房屋的权利人对其依法拥有所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证就是房屋登记薄，未经依法登记的，就无法证明权利人对该房屋享有所有权，当然也不能继承。

当前，以下房屋的使用权不可以继承：

1.

公租房的使用权不能继承

公租房的性质是租赁，对于租赁的房屋，公民只拥有使用权，不拥有所有权，而且该使用权不能继承。

　　部分公租房，在原承租人死亡后，与其生前同住同户口的继承人可以向房屋所属单位申请变更为新的承租人，继续承租该房屋。但有些公租房不能变更承租人，当原承租人死亡后，除配偶尚在且确需居住外，房屋所属单位可收回该房屋。

2.

“小产权房”不能继承

所谓的“小产权房”，通常是城镇居民购买的农村集体土地上建造的房屋，按照我国现有的法律和政策，国家不允许城镇居民购买农村集体土地上的房屋，更不承认此类房屋的产权。所以，此类房屋不属于继承法上规定的公民的合法财产，因此不能继承。

3.

农村宅基地及其上房屋有条件继承

农村宅基地只有本村集体经济组织成员才可申请取得，而且还要遵守“一户一宅”原则，这类宅基地及其房屋的继承关系到继承人的身份问题。如果继承人和被继承人一样均是本集体经济组织成员，其继承的宅基地和房屋一般都是没有问题的。如果继承人不是本集体经济组织成员，甚至已经成为城镇户口，因宅基地使用权具有一定的人身依附性，其取得需要主体符合特定的身份，即本集体经济组织成员。因此，非本集体经济组织成员无权继承宅基地使用权，但是建造在宅基地之上的房屋可以继承，同样，继承后如何真正实现居住、使用的权能，依然需要有关法律和政策不断探索和完善。

但是

有些政策性房屋的使用权可以继承

比如有一些央产房、军产房等不能上市交易，虽然只有使用权，但政策允许继承。当然，继承的也只能是使用权，即死者的继承人对该房屋拥有使用权。如果对继承房屋涉及多个继承人的情形，那么继承人之间如何公平、合理并友好地行使共同的使用权，在实践中一直是个复杂的问题，有的希望自己居住，有的希望出租等矛盾时有发生。

综上所述，在房屋权属不明的情况下，应当选择补办相关权属证明，或提交其他合法证据，证明房产为被继承人合法所有，才能依法继承，否则不能作为合法财产继承。上述老王的四间房屋，在其生前并没有办理房屋产权证书，也无其他合法证明，属于违章建筑，在不能补办相关手续的情况下，三个子女是无权继承的。如果三个子女因对上述房屋分割问题无法达成和解，而向法院提起诉讼，法院通常不会受理。

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