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提及离婚纠纷，必然牵扯到房产分割，作为普通家庭中分量最重的财产组成部分，其分割问题是离婚纠纷中的常见焦点；又由于购房的时间、登记的情况、出资来源、婚姻存续的期间、贷款偿还的情况以及房屋价值增贬等多因素影响，房产分割问题历来又是离婚纠纷中的一大难点。本文将对我国夫妻财产界定标准及常见分割情况进行简要梳理。 结合已有法律法规、司法判例，对不同类型的房产纠纷解决方案作简要分析。”
文｜北京家问律师事务所
本文由作者向新则独家供稿
– 1 –夫妻财产的界定标准以及分割制度由于房产具有较高的经济价值，且其经济价值会随着市场的波动而发生波动。法院在对夫妻房屋现值进行评估时，一般按照当前市场的房屋购买标准，并作为主要的参考依据，对双方进行合理分割。根据《民法典》的有关规定，婚后所有财产若无特殊约定均属于夫妻共同财产，离婚时，夫妻双方可以对房屋产权的归属、分割方式和比例进行自行约定，若无法协商一致则可以诉请法院进行分割。法院在进行分割时，应遵循男女平等、保护女方、子女权益，照顾无过错方的原则，公平、平等的分割房产。笔者对近五年中国裁判文书网已公开的北京地区涉及房产分割的离婚纠纷案件进行梳理后发现，在离婚诉讼涉及财产分割的案件中，有近三分之二的案件涉及房产分割问题；而涉及房产分割的北京离婚纠纷案件中，涉及一套房产的比例最高超过62.5%，涉及两套房产的达27.5%，涉及三套房产及以上的情况为10%。
（一）婚前购房
出资情况产权登记及还贷情况房屋产权性质认定一人出资全额出资并登记在出资方一人名下一般认定为出资方的个人财产全额出资并登记在对方名下一般认定为以结婚为目的的赠与，按照共同共有处理。若有证据证明出资方明确表示归登记方所有，则该房屋属于登记方的个人财产一方婚前支付首付款并办理贷款，登记在自己名下，婚后使用夫妻共同财产进行还贷一般认为房屋为登记方的个人财产，但共同还贷及其相应增值部分属于夫妻共同财产双方共同出资登记在双方名下若未结婚，按照同居共有财产处理；若结婚，则按照夫妻共同财产处理登记在一方名下若未结婚，按照同居共有财产处理；若结婚，在司法实践中，法院会根据购房背景、出资数额等因素，认定为：①共同共有；②借贷；③赠与一方父母出资全额出资，登记在出资方子女名下认定为登记方的婚前个人财产全额出资，登记在双方名下或者对方名下推定为对双方的赠与，房屋为双方共同共有一方父母支付首付款，登记在己方子女名下，婚后夫妻双方共同还贷一般认为该房屋为登记方的个人财产，婚前首付部分是对自己子女的赠与，婚后共同还贷部分及其相应增值部分属于夫妻共同财产一方父母支付首付款，登记在双方名下或者对方名下，婚后夫妻双方共同还贷推定为对双方的赠与，房屋为双方共同共有双方父母均出资登记在一方或者双方名下房屋为夫妻共同财产，父母的出资部分视为对各自子女的赠与（二）婚后购房出资情况产权登记及还贷情况房屋产权性质认定一方以婚前个人财产出资购买全额出资并登记在出资方名下一般认定为出资方的个人财产一方以婚前个人财产支付首付，使用夫妻共同财产还贷，登记在一方或者双方名下一般情况下均属于夫妻共同财产夫妻双方以共同财产出资购买登记在一方或者双方名下属于夫妻共同财产登记在未成年子女名下此情形较为特殊，在司法实践中不能简单地认为该房屋为未成年子女的个人财产，应结合夫妻双方购房时的真实意思表示是否真的为赠与子女，若不是，则按照夫妻共同财产进行处理一方父母出资全额出资并登记在己方子女名下视为对己方子女的赠与，该房产为登记方的个人财产全额出资并登记在对方或者双方名下一般认定为对夫妻双方的赠与，房屋属于夫妻共同财产一方父母支付首付款，夫妻双方共同还贷登记在出资方子女名下或者双方子女名下认定为夫妻共同财产，父母出资部分属于对子女的赠与双方父母出资登记在一方或者双方子女名下均认定为夫妻共同共有– 3–
特殊房产分割情形（一）小产权房小产权房一般指的是无法办理产权证，不能取得所有权的房屋，而在离婚案件中，法院只会对取得所有权的夫妻共同财产进行分割，而根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十七条规定：离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。因此，法院在处理小产权房时一般以不予分割为原则，根据案件的实际情况对使用权进行处理。如（2019）鄂02民终2070号 余某1、彭某离婚纠纷案中，法院对诉争房屋的性质进行了认定，“……该房屋系小产权房，不宜判定房屋所有权的归属，而仅能就房屋使用权进行处理。一审判决结合双方房屋出资情况，考虑未来由彭某抚养女儿的情形下对诉争房屋有更为客观必要的需求，在判令彭某给予12万元补偿的同时，确认诉争房屋由彭某和女儿使用……”（二）两限房的分割两限房是指限房价、限套型普通商品住房，是政府为了控制房地产市场供应，保护低收入人居民的购房权益而采用的房价控制政策，具有严格的审查和公示程序。因此，法院在处理此类房产时，应先就其性质进行认定，是否为夫妻共同财产，然后再对其可分割部分进行分割。比如（2016）京03民终4912号马X1等分家析产纠纷案中，法院对于北京市限价商品住房的获得资格具有严格限制，在处理限价房所有权分配问题上，不能简单地将夫妻双方出资行为作为唯一标准据此认定获得政策性住房的所有权。基本案情：2008年原告马女士一家三口以家庭名义申请限价商品房，备案日期为2008年11月21日。2009年年初，成功获得购房指标，同年6月份，马女士与被告黄某登记结婚后，马女士签订购房合同购买房产a。2015年6月马女士与黄某调解离婚，离婚时对涉案房屋未做处理。马女士认为a房产是其婚前以家庭名义申请并选定，马女士父母及其本人享有对该房屋的所有权。故诉至法院，要求判决涉案房屋归马女士及其父母所有，被告黄某立即腾退涉案房屋。一审法院经审理认为：案涉房屋应认定为夫妻共同财产，并根据限购房相关政策，综合涉案房屋的来源、首付款支付、贷款偿还的情形，判决涉案房屋归马X1所有，由马X1向黄X支付折价款，并同时将马X2、李X应获得的补偿计入马X1享有的份额，在判决支付黄X折价款数额时一并酌情予以考虑。二审法院经审理认为：案涉房屋依据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的相关规定，经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房，马×1及其父母已因该次限价房的申请丧失了再次申请其他形式的保障性住房的资格。如认定为夫妻共同财产亦无疑损害马×1父母的财产权益，有失公允。因此不能简单地将其出资行为认定可据此获得政策性住房的所有权。故二审法院认为：一审判决认定涉案房产是属于夫妻共同财产，属于适用法律有误，但判决涉案房产归马X1所有，房屋剩余贷款由马X1负责偿还，马X1支付黄X70万元，处理结果并无不当，最终判决驳回上诉，维持原判。（三）工龄购房、房改房的分割房改房是指城镇职工按照国家关于城镇住房制度改革的相关规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房（即公房私有化）。目前，法律并未对此类房屋的分割进行明确规定，但参照《北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》，对于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产以成本价购买的登记再一方名下的公有住房应认定为夫妻共同财产，在离婚时应综合房产来源、夫妻双方工龄折扣、是否影响另一方福利分房资格等因素进行公平分割处理。而根据笔者团队的多年实务总结可知，北京地区的房改房分割处理方式一般有以下三种情况比较常见。1. 已取得房改房所有权的房改房(1)夫妻以共同名义登记个人财产购买的公共房屋财产的，房屋所有权为夫妻共同所有，按共同财产处理。(2)但是，如果是以夫妻共同财产出资购买财产并以父母名义登记的，由于我国实行不动产统一登记制度 ，以取得房屋权属证书为准，也就是说房产证上写着谁的名字，房产是谁的，离婚时不能要求分割。但是，购房时的出资可以作为债权，一方有权要求赔偿购房时支付的本息。2. 尚未取得所有权或只有部分所有权的房屋对于尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，无论是婚前还是婚姻关系存续期间，既不属于夫妻个人财产，也不属于夫妻公共财产在司法实践中，即使双方已经就房屋所有权的所有权和分割达成协议，该协议也具有法律约束力。人民法院在审理离婚案件时，不能对双方提出的房屋所有权和分割请求作出判决。但是，如果双方能够协商解决房屋的居住，使用和未来房屋所有权的取得和所有权，人民法院只能判决房屋的居住和使用。夫妻双方居住的房屋是一方单位的福利房。离婚分割财产时，双方对房屋改造的出资存在争议，无法证明。此外，该房屋尚未在国家房管部门登记。人民法院不应当认定和处理该房屋的所有权，双方可以在房屋取得完全所有权后另行主张权利。当然，双方可以协商解决房屋的居住，使用以及未来房屋所有权的取得和所有权，不能就上述问题达成协议的，人民法院只能对房屋的居住和使用作出判决，不能对房屋所有权的所有权作出判决。如（2019）浙民再406号，钱某、严某离婚后财产纠纷案：基本案情：钱某、严某婚姻关系存续期间，夫妻双方共同参加房改，使用双方的工龄折算成房改房购房款，购买了位于杭州市下城区的某房改房，购买时房屋所有权证书上登记的所有权人为钱某。然钱某以严某并未出资，且房屋登记在自己名下为由主张涉案房屋为个人财产，拒绝分割。一审法院认为：严某与钱某于2002年8月9日经该院调解离婚。2000年1月18日，在严某、钱某婚姻关系存续期间，钱某与原产权人杭州机床厂签订《公有住房买卖协议书》，购买了坐落于杭州市下城区某房改房，严某、钱某双方的工龄均折算成房改房购房款。该房屋原系杭州机床厂分配给钱海渡居住，房改后的房屋所有权证书上登记的所有权人为钱某。2002年8月9日，该院对钱某诉严某离婚纠纷案件进行调解时，双方当事人均陈述财产不需要法院处理。二审法院认为：本案争议焦点在于讼争房屋是否钱某与严某的夫妻共同财产，以及双方在离婚时所作“其他财产无争议”的约定，作何种理解。对于案涉房屋是否夫妻共同财产的争议。该房屋产权虽登记在钱某名下，但系钱某与严某夫妻关系存续期间，通过享受夫妻二人的工龄折扣等房改优惠政策而取得产权，应属于钱某与严某的夫妻共同财产。本院认为，案涉房屋系钱某与严某在夫妻关系存续期间参加房改取得产权，对其权利状态，双方均是明知的。尤其房产作为家庭的大宗财产标的，在离婚当时是否分割、如何分割更应有明确的约定。在无明确约定的情况下，不能以离婚案件中作出“其他财产无争议”的约定即认为对财产已作分割。结合钱某与严某在离婚纠纷案件调解时所作“财产不需要法院处理”的一致陈述，应认为讼争房屋在离婚案件中未进行分割处理。故钱某上诉提出双方在离婚时已协商一致将案涉房屋确定为其个人财产的上诉理由，本院亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，最终判决驳回上诉，维持原判。本案在再审中迎来了反转，经浙江省高级人民法院再审认为：本案争议焦点是：一、讼争房产是否系夫妻共同财产；二、双方当事人在离婚时是否约定讼争房产归钱某所有。关于讼争房产是否系夫妻共同财产的问题。依据有关法律规定，在婚姻关系存续期间，夫妻双方用共同财产购买的房屋，即使权属证书登记在一方名下，也应认定为夫妻共同财产。本案讼争房产虽登记于钱某名下，但系由钱某在其与严某婚姻存续期间参与房改所取得，且该房产房改时还享受了钱某和严某的工龄折扣的优惠政策，也无证据证明购房款系钱某母亲所出或者非用钱某、严某夫妻共同财产所购买，故原判认定讼争房产系夫妻共同财产，有相应的依据，本院予以确认。关于双方当事人在离婚时是否约定讼争房产归钱某所有的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”综合分析在案证据和双方当事人的陈述，钱某所主张的离婚时双方已约定讼争房产归其所有的事实，具有高度可能性，本院予以采信。双方当事人一致认可离婚后15年多的时间里该房屋一直由钱某占有使用及严某从未向钱某提出分割房产的事实，可以证实钱某主张的离婚时双方已经对讼争房产进行处理即双方约定该房产由钱某所有的事实；其次，讼争房产原系杭州机床厂在80年代分配给钱某父亲居住，后房改时才登记于钱某名下。虽然房改时使用了严某的工龄，但显然严某对该套房屋产权的取得贡献较小，加之产权登记之初，严某就认同产权登记于钱某一人名下，故离婚时双方决定房产归钱某所有，符合常情；再次，严某确认其在离婚后至提起本案诉讼的15年多的时间里，双方曾多次接触，但从未向钱某提出过分割讼争房产。综上所述，原判决认定事实错误，实体处理不当。最终判决撤销浙江省中级人民法院（2018）浙01民终4124号民事判决及浙江省杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初667号民事判决；二、驳回严某的诉讼请求。– 4 –
房产分割方式在明确诉争房产为夫妻共同财产之后，就应进一步确定房产的具体分割方式。笔者在搜索大量目前已公开的判决书后发现，法院在分割房产份额时通常采取三种分割方式，即：按份共有；折价补偿；变价补偿。（一）按份共有按份共有是指夫妻双方在离婚时只明确各自所拥有的房产比例，仍保持房屋共有的状态。一般而言，法院在采用按份共有的分割方式时，若有约定则从约定，无约定则以平均分割为原则，结合出资比例等情况决定分割比例。（二）折价补偿折价补偿是目前司法实践中采取最多的一种分割方式，是指房屋产权归夫妻一方所有，并由取得房产一方向另一方支付折价款的分割方式。而折价款数额的确定，优先遵循双方协商原则；协商不成的，再由专业评估机构进行估价。（三）变价补偿变价补偿是指将房屋出售、拍卖，并将所得价款按照房屋产权比例分割的方式。结语总的来说，离婚房产分割问题首先应对房产性质进行确认，然后就所属房产比例分的房屋或者折价款。笔者团队服务了很多北京地区房产价值高、家庭成分复杂的客户，也看到很多因房产纠葛，离婚久拖不决的悲惨故事，我们发现在离婚房产分割的相关案件中，房屋产权情况、出资情况、贷款情况、购买时间等因素均是很容易影响法官判决的因素。特别是婚后父母为子女购房出资的情况，其性质无论是属于借款还是赠与，都是法庭上很多当事人的争议焦点，也是最考验律师办案水平的重点和难点，当事人想要获得房屋所有权或者较高的房屋折价款，在诉讼中处于有利地位，一定要注重配合办案律师收集有利于自己的证据，深入挖掘在房产分割上的优势条件。当然，实务中情形千千万，同案不同判的情况也不在少数，笔者无法将所有情形一并列出，若有其他情形，欢迎各位同好交流，如有错误，欢迎批评指正。作者简介：北京家问律师事务所，是一家专注于婚姻家庭与家族企业法律服务的专业化律师事务所。
家问律师事务所由拥有近二十年行业经验的国内知名家事团队创立，以婚姻家庭为优势专业，为客户提供集婚姻家事、财富传承、家族企业法律事务、涉外离婚、保险信托、婚恋辅导等专业化家族法律服务。家问律师均为专业的婚姻家事律师，长期坚持在案件中精进自己的专业能力，擅长离婚、涉外离婚、继承、析产等各种婚姻家事诉讼及非诉业务，曾多次办理疑难复杂的婚姻家事案件，并深获当事人好评
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