杨欣律师 上海普若律师事务所合伙人
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离婚时房子的实际价值如何确定？
离婚房产分割，当以法院开庭审理时房子的市场价为准，而非购房时的合同价。购房合同价和离婚时市场价的价差亦即房产增值部分，离婚时同样应当予以分割。
离婚时房子的市场价值一般由双方当事人协商确定；若不能达成一致意见，可申请法院对房产的市场价值进行评估并预交评估费用，由法院委托相关房产价值评估机构进行评估作价，以该评估报告确定的房产价值作为分割的标准。夫妻双方对分割共有房屋价值意见不一致，又不申请评估的，上海法院认为“法院不能简单驳回原告诉请，应进行必要的释明，促使当事人提出委托评估的深情。经释明，当事人仍不提出申请的，法官可通过咨询房产中介公司或评估公司（至少两家）的意见，综合分析后予以酌定，并须在裁判文书中阐明理由。”法院在在离婚诉讼中分割夫妻共有房产，首先会确定房产价值，然后以确定的房产价值为基础，计算应支付对方多少房产折价补偿款。司法实践中，离婚诉讼确定房产价值，首先由诉讼双方协商确定，协商不成，可以委托专业房产估价公司进行评估。采用评估的方式确定房产的价值，在司法程序上较显公正，但也存在两个较为突出的问题：第一，拖延诉讼的进程。通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估，一般需要一、二个月的时间，根据我国诉讼法的规定，评估期间不计入法定审限，因此，如果中介结构拖延的时间过长，可能导致离婚诉讼久拖不决，给双方当事人的心里、生活都带来负担；第二，通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估，需要交纳一定的评估费，评估费的数额一般根据房产的价值按比例收取，这对当事人来说也是一笔不小的开支。鉴于上述原因，最高人民法院民一庭曾明确表示：“双方对财产价值有争议的，可通过协商、竞价、作价、评估、拍卖等形式确定和处理财产，处理财产时应惯彻照顾子女和女方权益的原则以及照顾无过错方的原则，不是必须委托中介机构评估。”评估公司是如何估值的？
在离婚诉讼中，几乎每个案子都会涉及房产分割，但说实话，走评估程序的不多。我们曾经在离婚案件中对评估公司的评估报告有异议，申请评估公司人员到庭接受质询。评估公司派了两个人到庭。我问他们：“你们估价的依据是什么？”他们答：“依据公司内部数据。”“你们公司的内部数据是什么？能否当庭展示一下”。我接着问。“不行，这是我们公司商业机密。”作者认为，离婚房产分割时，委托房产公司进行评估是具有一定风险的，评估公司的整个评估过程和数据并不透明，你无法预判评估公司估值的高低。离婚案件中，当事人委托专业房价评估公司对诉争房屋价值进行评估一般都是无奈之举，是建立在诉讼双方实在没有办法就房价协商一致的基础上，法院只好委托案外第三方即评估公司站在公平公正的立场上对房价进行评估。该评估价无论高还是低，无论评估后当事人是否接受，法院都会直接采用。法律条文
民法典第七十六条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
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