房地产税立法暂缓，释放什么信号？

正在建设中的楼盘。此次人大常委会五年立法规划未提房地产税。 南都资料图

日前，《十四届全国人大常委会立法规划》（下称《规划》）对外公布。在财税领域，《规划》明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议；而备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中。多位财税领域专家指出，《规划》明确加快增值税、消费税、关税立法，相关流程有望在本届人大常委会任期内通过。暂缓房地产税立法，则更多考虑到国内经济形势，此时出台任何增负措施都要格外谨慎；但长远看，上述税种立法方向没有改变，或将在条件成熟时稳步推进。

个人所得税

降低个人税负，仍有加码可能

个人所得税直接影响到居民收入，相关法律修订备受关注。上一轮个人所得税法修订于2018年通过人大审议，将个税起征点提高至5000元/月；引入子女教育、赡养老人、住房贷款利息等专项附加扣除；并首次将工资薪金、劳务报酬等四项分类所得，统一合并为综合所得，采用统一的7档超额累进税率。此后，财政部又多次提出，适时推进个人所得税改革修法，合理扩大纳入综合征税的所得范围，完善专项附加扣除项目，优化税率结构等。

“个人所得税法修订未出现在《规划》中，也意味着短期内相关税制和税率可能不会调整。”中央财经大学财政税务学院副教授孙鲲鹏向记者指出。

长期来看，通过建立现代税收制度、增强个税调节收入分配作用仍是个人所得税改革的重要方向，在条件成熟时相关修法工作或将稳步推进。

孙鲲鹏指出，近期，国家对即将到期的年终奖单独计税优惠、资本市场个税优惠等政策一次性延续至2027年底，并提高“一老一小”三项个税专项附加扣除标准，充分释放出国家切实减轻群众生活负担、提振消费的信号。

上海财经大学公共政策与治理研究院副院长田志伟也向记者表示，由于专项附加扣除的调整不需要修法，后续仍存在通过专项附加扣除扩围、提高标准等手段，进一步优化个人所得税的可能。

房地产税

基于经济形势，有必要暂缓房地产税立法

今年年初，财政部原部长楼继伟发表题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。一时间关于“房地产税要开征了”的讨论甚嚣尘上。

2013年，党的十八届三中全会首次提出加快房地产税立法并适时推进改革。在《十三届全国人大常委会立法规划》中，房地产税法被纳入第一类项目，属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。但在十三届人大常委会任期内，房地产税法未能提请审议，而在本次的立法规划中，甚至未再提及房地产税。

中国人民大学财政金融学院教授李戎认为，由于房地产在我国居民财富中占比极高，相对更为敏感。同时，近些年我国房地产市场供求关系发生重大变化，从防过热转到防过冷。此时，贸然实施房地产税将对我国房地产市场，乃至经济发展产生不利影响。

孙鲲鹏指出，房地产税的立法需要通盘考虑，对外释放房地产税相关政策信号需要高度谨慎。考虑到当前的经济形势，暂缓房地产税立法具有必要性。当然，房地产税立法未纳入《规划》，并不意味着放弃立法，从长远来看，房地产税立法、建立完善地方税体系的方向未发生改变，不排除在条件成熟时继续推进相关立法工作。

4问房地产税

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为何暂缓？征收时机未到

上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇表示，尽管房地产税法出台的主要目的不是为了调控房地产市场特别是调控房价，而是作为一种中长期制度为地方政府筹集财源，但该立法安排可能会比较明显为影响到市场预期，所以房地产税法立法进程逐渐放缓。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，房地产税立法由于涉及居民财富、房价和房地产市场，因此立法需要特别慎重。在当前房地产市场低迷和经济恢复尚不牢固等现状下，十四届人大常委会立法规划不将房地产税立法纳入一二类项目，是稳妥的，这意味着房地产税立法暂缓。

深圳大学法学院院长熊伟认为，此次立法规划未提及房地产税法，释放了很清楚的信号，这跟前房地产市场的情况有关，也跟国家对待房地产的政策立场发生转变有关。总体来说，目前还处在鼓励消费、刺激内需的阶段，不是考虑推动房地产税的最佳时机。

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还会推进吗？立法大方向未变

当然，房地产税立法未纳入上述立法规划，并不意味着房地产税放弃立法。施正文表示，从推动国家治理现代化、地方税体系建设、房地产市场健康发展等来看，长远来说房地产税仍会推出，房地产税立法大方向未变。比如未来房地产税会合并目前的房产税和城镇土地使用税，并涉及土地增值税。而这三个税种目前是国务院暂行条例，且均未纳入十四届人大常委会立法规划，在税收法定原则下这也侧面说明房地产税立法方向未改。“未来房地产税还是会适时在部分条件成熟城市推出改革试点，总结经验后推动立法。”施正文说。王桦宇认为，房地产税试点是积极稳妥推进房地产税立法与改革的重要立法安排，既循序渐进地保证房地产税改革要因城施策、灵活有效，又落实税收法定原则规范政府权力行使、保障人大的立法监督权。从此次立法规划来看，房地产税立法在短期内将仍以法治化的试点改革为主，但也不排除在条件成熟时择机推进房地产税法的立法进程。

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何时会推出？未来3年内推进概率不高

“从房地产税开始立法，到落地执行至少需要3年以上准备时间，因此5年内最多会有少部分城市进行房地产税试点，真正意义上一、二线城市全面开征房地产税至少是5年之后的事情，也就是2028年之后的事情。”镜鉴咨询创始人张宏伟预计。张宏伟表示，当前不适合房地产税立法，主要是因为楼市处于调整周期，不能再造成向下的趋势压力。但未来几年有可能继续会推进。尤其是当核心一、二线城市房地产市场进入下一轮上行周期，并且达到高点这个时间，有可能是下一轮房地产税立法再被提及或落地的最佳时间。“未来3年内推进房地产税立法的概率已经不高了。因为即使是一、二线城市，要普遍性回暖，并且达到下一轮市场周期的高峰时间，如果没有特别大的政策力度情况下，恢复时间周期至少需要2-3年，因此近3年内基本上不用再担心房地产税立法问题。”张宏伟预计。

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如何推出？应注重征税方式方法和技巧

田志伟则认为，即便后续适时推动房地产税立法，也要注重征税的方式方法和技巧。可以考虑从增量部分试点房地产税，而不是一步到位地对存量市场进行改革。“如先对新购买的一手住房开征房地产税；此后对过户交易的二手住房开征房地产税；对存量住房则免税。以此减少房地产税对市场的冲击，最终通过时间的积累逐步解决房地产税问题。”他举例指出。

观察

暂缓房地产税立法，利于稳定市场预期

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，不管是2021年10月份财政部提出房地产税第二轮试点，还是房地产立法列入一类立法计划（立法先行、分步实施），对房地产市场的预期冲击非常明显，突出表现在2021年下半年和2022年上半年二手房挂牌量巨大增长以及挂牌价格调整，这对于本已下行的市场造成巨大打击。再考虑到近期房地产市场持续且明显下行，房地产税立法延后并将这一信号释放出来，有利于稳定市场预期。从国际经验来看，在市场平稳、稳步上升期，是推出房地产税最适宜的时期。因此，考虑到今年以来房地产市场销售跌幅不断加大，并向上游冲击到开工和拿地，导致全行业全链条下行，迫切需要包括房地产税立法和试点征收暂缓在内的消息释放。

整合：黄亚岚