离婚财产纠纷中的房产分割实务分析

刘双律师，北京葆涵律师事务所党支部书记、合伙人，中国人民大学民商法学硕士，法学、心理学双学士。曾在北京市公安局从事刑事侦查工作，后从业律师，成功办理数百起刑事、民事案件。主要领域：重大刑事辩护、诉讼仲裁、公司业务 。

当下中国社会年轻人置业成本高企，尤其在北上广等大城市中，大多离婚财产纠纷中都会涉及房产，房产也是离婚双方争议最激烈的部分。然而法律法规对此的解释比较零散，作者通过本文，将实务中总结的对于涉及到夫妻房产权属及房产分割问题的情形进行分析，并依逻辑关系归纳整理，最后通过法律法规和实务经验，帮助大家摸清相应的审判依据。

在分析整理前，先让我们将重要的法律法规整理如下：

1.《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

2.《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

3.《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

4.《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见2016》第二十七条【婚后父母部分出资购房的认定】婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，不属于《婚姻法司法解释三》第七条第一款的规定的情形，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。

一方父母承租的公房，婚姻关系存续期间以夫妻共同财产依成本价购买，登记在夫妻一方或双方名下，应认定为夫妻共有财产，公房承租权所对应的利益系作为对夫妻双方的赠与，在离婚处理房产时综合考虑公房承租权利益来源等因素予以公平分割。

5.《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见2016》二十九条【有婚意的婚前购房】婚前由双方或一方出资，登记在另一方名下的房产，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。

本文就以上条文综合司法实践进行分析，整理出四组变量，构成本文法律分析的闭合空间：婚前or婚后、单方or双方父母出资、登记己方子女名下or双方子女名下、贷款or无贷款。进一步分析它们的排列组合，基本涵盖了现实生活中父母对子女购房出资的多种法律情形及后果。

一、 婚前，一方父母出资，登记在己方子女名下，无贷款。

这种情况一般没什么争议，离婚时财产归出资方所有。

二、 婚前，一方父母出资，登记在己方子女名下，有贷款，婚

后共同还贷。

根据《婚姻法解释三》第10条规定，归产权登记方所有，共同还贷的增值部分按共同财产处理。

三、 婚前，一方父母出资，登记在双方子女名下，无贷款。

根据《解释二》第22条第一款规定，视为对自己子女一方的赠与（但明确表示赠与双方的除外）。《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》中所述：“从现实社会生活中反映的情况看，父母为子女购房出资的目的往往是为子女结婚，出资的真实意思表示也应是对自己子女的赠与。因此，当事人双方结婚前，各方父母即使是为当事人双方购置房屋出资的，该出资也应当认定为对自己子女的个人赠与……从社会各界征集的修改意见看，大多数持赞成观点”。

但也有观点认为，这属于对夫妻双方的赠与。因为购房是出资人所做出的民事法律行为，其意思表示最直观的外化表现就是房屋登记。并且，房屋登记对第三人是具有物权公示效力的，如果登记双方名字，但物权归属一方，是对第三人的知情权的侵害。

四、 婚前，一方父母出资，登记在双方子女名下，有贷款

父母出资应按借款处理，房屋属于夫妻共同财产。因为父母只是在夫妻购房过程中，给予了部分资金帮助。故父母提供帮助的标的物只能是部分出资，而不能够产生物权上的效力。

五、 婚前，双方父母出资，登记在一方子女名下，无贷款

《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见2016》二十九条【有婚意的婚前购房】婚前由双方或一方出资，登记在另一方名下的房产，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。

六、婚前，双方父母出资，登记在一方子女名下，有贷款，婚后共同还贷

婚前出资部分适用《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见2016》二十九条，婚后还贷部分参照《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第十条，对婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

七、婚前，双方父母出资，登记在双方子女名下，无贷款

《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十二条第一款规定，此种情形双方父母的出资应分别视为对双方子女的赠与，也即按份共有。实践中，法院往往以产权登记为准，依法判决共同共有或按份共有。

八、婚前，双方父母出资，登记在双方子女名下，有贷款

《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十二条第一款，父母婚前为双方购房出资应默认为对自己子女个人的赠与，另有约定的除外。法院裁判中对于房屋产权一般以登记为准。

九、婚后，一方父母出资，登记在己方子女名下，无贷款

《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第七条，这种情况作为一方父母对自己子女的赠与，属于一方的个人财产。

十、婚后，一方父母出资，登记在己方子女名下，有贷款

《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见2016》第二十七条对此的规定是，婚后父母部分出资购房，该房屋作为共有财产，离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素。一般将父母出资作为对于夫妻双方的借款，房屋属于子女的共同财产。

此种情况比较多见，大多基于上述理论判决，举例如下。（2014）咸中民终字第01549号（此为2016年度案例）：

“基本案情：周某某与王某某于于1993年4月20日办理了结婚登记，1994年4月14日生育一女。在夫妻关系存续期间，于2005年8月15日，以王某某之名购买了100.57平方米商品房一套。总购房款为158370元，一次性付清。购房时，王某某之父亲王宽民给予了100000元。2014年双方离婚。法院认为：双方于2005年8月15日以王某某名义出资158370元购买的商品房，虽然购买该房时王某某之父出资10万元，但《婚姻法解释三》第七条第一款适用的是一方父母全额出资，且房产登记在出资人子女一方名下的，该不动产认定为个人财产，在本案中王某某认可购买该房的其他款项及装修等花费均系周某某出资，故不适用该条规定。王某某之父在二审中虽出庭证明当年10万元是对王某某的个人赠予，因其与王某某系父子关系，既便当年该笔出资是对王某某个人的赠予，但王某某受赠的只能是10万元钱，根据《婚姻法》第十七条第一款（四）项之规定，一方婚内受赠的财产亦属于夫妻共同财产。故一审判决将该房屋作为夫妻共同财产在照顾女方及竞价的基础上判归周某某所有并无不妥。”

十一、婚后，一方父母出资，登记在双方子女名下，无贷款

根据《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十二条第二款，这种情形属于父母对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。实践中，法官也是以登记为准判决，按共同共有或按份共有分割。

十二、婚后，一方父母出资，登记在双方子女名下，有贷款

父母出资按借款处理。产权以登记为准按份共有或共同共有。

十三、婚后，双方父母出资，登记在一方子女名下，无贷款

《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第七条第二款：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

十四、婚后，双方父母出资，登记在一方子女名下，有贷款

父母出资按借款处理。产权以登记为准按份共有或共同共有。

十五、婚后，双方父母出资，登记在双方子女名下，无贷款

根据《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十二条第二款规定，这种情形属于父母对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。实践中，法官判决往往以登记为准，按共同共有或按份共有分割。

十六、婚后，双方父母出资，登记在双方子女名下，有贷款

父母出资按借款处理。产权以登记为准按份共有或共同共有。

结语

随着经济、文化的发展，人们的思想愈发独立，追求当下享乐主义，我国社会也不可避免的出现了发达国家共同面对的“婚育陷阱”。婚姻意味着两个独立个体进入了漫长的融合过程。笔者认为，结局无问对错，如果在婚前对我国婚姻法律有充分的理解，一定会促进双方对未来人生幸福更加笃定和安稳。