降价60万急售、近2年没涨价！这些地方的二手房都卖不动了

近日，南京各大网站二手房挂牌价开始成片下探，主城区许多所谓的房价“倒挂板块”，业主的日子其实并不好过。降价卖房、中介倒闭、成交周期漫长等现象在一线交易市场频繁出现，让人不禁感慨无论是开发商还是个人业主，都难逃楼市降温的席卷。

买房君在实地考察中，发现了多处二手房遇冷的重灾区，业主变得更好说话，买方市场情形显著。

中介生意惨淡、成交周期长达六个月

河西二手房最高降价60万

除了鼓楼的学区房，河西一直是南京楼市中房价最坚挺的板块。然而近期，降价甩卖、中介关门…河西降温的消息也不绝于耳。先来看看近期买房君朋友圈里的中介发布的降价房源：

今天，买房君来到了奥体板块，以丹枫园小区88平米的房源为例，中介表示，这种小户型一直是比较受欢迎的，之前一有房源挂出很快就会被拿下，成交周期不会超过1个月。据中介介绍，他们4月份卖出的一套房源，成交单价53000元/平米，总价478万。

而如今，中介坦言整个小区的平均成交周期在3-6个月，如果想在3个月内卖出去，报价不要超过450万，其中还要有10万块左右的议价空间，意味着成交价不会超过450万。

“也有房东报价470万、480万的，说实话这种价格基本没有客户会主动要看房的，全靠我们有时候给带过去看，没有火热的市场氛围带动，客户的观望心理也比较重，过两个月市场反馈不好房东就会降个一二十万了，都是这种套路。”中介说道。

买房君来到河西南的一家中介，还没进店内便被六七个经纪人盯上了，店里没有客户，中介坦言最近生意比较惨淡，尤其是马上佳兆业快开盘了，不少买房人就算来店里也只是为了看“实体样板间”。

“有部分业主想通过卖房筹集资金来摇新房的，现在有一套正荣润峯的105平米三房两厅两卫的房源，之前报价545万，现在房主急售，只要510万，相当于直降了35万。”中介说道。

此外，中介还表示，这样的降价并不是单个小区现象，包括仁恒G53这样的小区现在的议价空间也很大，近期有一套刚成交的房源挂牌价和成交价差甚至高达三四十万。

“其实也谈不上抛售或者崩盘，因为河西很多二手房价格之前涨的飞快，部分业主也比较膨胀，价格挂的比较离谱，其实现在的成交价格才是理性的，因此真正想要买房的其实现在反而是最好的机会。”中介说道。

最大降幅一个月超10%

江浦二手房频现降价抛售

二手房报价反映了业主的预期和心态，成交价才是真实的市场认可度。目前整个江北新区包括核心区，房价“虚胖”的情况普遍存在。褪去“水分”后，除了核心区外江北真的难言价格倒挂。

小区较为集中的江浦一带，由于发展时间长、居住人口密集，所呈现的楼市行情也比较真实。可在近期江北二手房挂牌价方面，江浦小区的降幅占了第一和第三位。

（数据来源：安居客）

以区域二手房品质较好的中海万锦熙岸为例，中小户型报价多在24000-25000元/平米左右，实际成交价议价后则要再下降三五万元，整体成交单价一般不超过24000元/平米。

“前段时间中海成交了一套94平米的房子，只卖了208万，算下来单价不过22000元出头。这件事还在业主群里引起过轩然大波，认为房价大降了，但只是个例，不过近期成交价格下行确实是存在的。”江浦当地一位中介人员告诉买房君。

“中海在这一带成交价算好的了，周边的小区像北面的新理想佳园成交价基本低1000-2000元/平，南面的西水湾家园只能卖20000-19000元/平米的样子。”

这位中介还告诉买房君，2017年三四月是一个分水岭，从那以后江浦的价格就比较稳定。部分学区较好的小区会有价格优势，诸如融侨观邸能卖到25000元/平米，旁边的通宇林景雅园不仅有学区，小区环境也比较好，业主敢于把价格喊到28000元/平米以上，但几乎没什么成交。

“就算我是中介想要做生意，但现在如果你想卖房真不是时候，倒是买房的可以好好看看。”中介对买房君劝道。

在江浦靠近雨山路的区域，二手房同样存在低价抛售的现象。区域内金地格林格林此前有业主报价毛坯21800元/平米，低于均价近3000元/平米，可实际上的成交单价更低。

小区附近的某中介公司正好在前几日成交了一套75平米的小户型，成交价仅157万，单价20900元/平米。虽然同样是业主急用钱出手，但这样的案例频繁出现也说明了业主心态上的变化。

目前金地格林格林和旁边的中交锦蘭荟两家小区，二手房成交价普遍在22000元/平米左右，且价格几乎很难有所突破。“为什么价格上不去？一方面是大环境所致，还有一个原因是投资客要收网了。以前很多投资客看重短线投资，现在陆续想尽快出手，心态上可能会有点儿急。”中介分析道。

此外中介告诉买房君，今年7月份金陵中学要进雨山路的消息，令这里的房价出现了小高峰，并成交了几套单价24000元/平米的房子。但随后客户冷静下来后觉得买贵了，还发生几次买卖纠纷。

总体来看，江浦二手房无论是报价还是成交价，几乎都与新房价格相差一个档次。过去两年区域投资客数量不少，为了快速变现往往会适当降价售出来解套资金。而真正的江北刚需群体数量有限，且买房预算并不高，也就导致了高价新房卖不动，低价二手房涨不动的局面。

宝华走下神坛？

区域房价跌回两年前水平

作为曾经环南京最热门的板块之一，仙东宝华已经开始走下神坛，虽然新房价格喊涨，但二手房房价在持续下跌，新房二手房倒挂的现象在这里并不存在。买房君在近期了解到，仙东二手房价格相较于半年前已经降了近2000元/平米左右。

买房君从一位宝华业主朋友圈看到，她近期打算出售一套位于四季金辉的74平米精装小户型房源，总价只有101万，算下来均价只有13600元/平米左右。

该业主告诉买房君，从今年7月份开始，整个宝华的市场都开始下行，他不敢将这套房子继续留在手上了，所以决定降价处理。

而在和区域内的中介沟通中，买房君了解到，和今年上半年相比，宝华二手房的总价整体下降了5-10万，甚至一些急着脱手的房子降了近15万。该中介表示，今年三月份的时候，他卖出了一套四季金辉的房子，成交价16000元/平米多一点，但是近期的一些二手房成交价也就在14000元/平米左右，而且很多时候还有议价的空间。

而从安居客数据来看，仙东板块内的一些热门二手房不同程度地在下跌。

（数据来源：安居客）

由于宝华直接受到仙林湖利好的辐射，加上燃气、水电甚至电话号码区号都是与南京“共享”，在很多刚需眼中可以说是曲线入宁的第一站。

而对于一些投资客而言，“宝华划归南京”的传言几乎每个月都会刷一轮，虽然刺激了投资客的热情但可信度却并不高。如今的宝华二手房房价已经处于高位，未来上涨空间越来越被质疑，对刚需和投资客的吸引力也会有所下降。