房产资深律师解读：离婚两限房怎么分割处理？

吴某法院起诉请求：1．判令吕某支付吴某昌平区某号房屋婚后共同偿还贷款及房屋增值折价补偿款224127.77元；2．判令吕某承担本案诉讼费。

吕某辩称：我方不同意吴某的第一条诉讼请求。涉案房屋属于北京市保障性质的政策性福利住房（两限房），5年内不得转让，5年后转让，需按同地段普通商品住房和北京两限房住房差价的35％缴纳土地收益等价款。2010年8月20日吕某申请限价商品住房一套，申请家庭人口为1人（单身家庭，年满30周岁），经资格审查和公示于2010年11月24日获得市级备案通过，登记备案号码××。2012年12月19日昌平区住建委组织摇号获得购房指标。2013年3月27日我方选定了该两限房。2013年4月10日签订购房合同，房屋总价款403487元，我方支付首付款233487元。2013年7月15日签订借款合同，房屋贷款总计170000元整。2013年8月15日开始偿还首期贷款。2013年8月15日开发商向我方交付房屋，我方交付契税4035元、公共维修基金11876元、产权代办费500元、产权证印花贴税5元、产权登记费80元、物业管理费1682元、有线电视初装费360元、取暖费1781元。2013年8月24日我方支付装修管理费475.04元后开始房屋装修，总计费用100000元左右。截止2015年2月14日登记结婚前，我方以个人名义偿还房贷18个月（2013年8月15日至2015年1月15日），每月1850.64元，总计33311.52元，因此购买房产至结婚前房产的增值属于我方婚前个人财产。2016年10月14日，吴某父母将其接回娘家后，自此双方再也没有共同生活，当然也就不存在共同偿还贷款，我方独自偿还2016年10月15日至今的银行贷款，吴某对房屋没有任何贡献。因该房屋属于保障性住房（两限房），房屋针对特定对象（住房困难的城镇居民家庭），具有福利性质，两限房购买价格并非房屋价值的直接体现，房屋价格与市场价格相比优惠很多，我方购买该限价房只是用于自住而非投资获益。依据两限房相关政策，该房屋的权属属于我方。2019年12月17日法院终审判决离婚（此时该房屋仍然不具备上市交易条件），我方偿还银行贷款75511.62元，目前仍在偿还房贷中。吴某对房子没有任何贡献，而我方对房屋的装修、维护有全部贡献。法院必须考虑两限房的特殊性，即购房主体特定，向住房困难的居民提供的保障性住房，具有一定的人身依附属性，两限房的房屋购买价格并非房屋市场价值的直接体现，房屋价格与市场价格相比优惠很多，并不能真实反映当时的房屋市场价。此外房屋交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如：装修费用、契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，必须考虑在内，以上费用均为我方个人支付。我方主张公平公正分割财产。如采用不公平计算规则，以我方名义购买房屋的个人利益将受到很大损害，在该计算规则下，吴某参与了婚前增值部分和离婚后的增值部分的分割，而婚前支付的首付款和偿还的贷款以及离婚后偿还的贷款完全属于答辩人个人财产，婚前增值和离婚后增值部分应当完全属于购买房屋的答辩人一方。综上所述，我方主张不应单独只考量还贷部分，还应当考量我方为家庭贡献最大，提供了全部家庭支出，且申请住房、购房与贷款、装修、房屋契税出资都为我方，离婚的主要原因是吴某早就不想过日子、法院无故拖延办案等多方因素，希望根据公平原则予以衡量，做出裁决。二、我方不同意吴某的第二条诉讼请求，本案诉讼费用应当由吴某自行承担。三、我方请求法院分割夫妻共同财产。在婚姻存续期间，吴某名下公积金存款属于夫妻共同财产，应分割其中一半给我方。

北京资深房产专业律师

法院认定事实，吕某于2010年8月20日申请限价商品住房一套，申请家庭人口为1人，经资格审查和公示于2010年11月24日获得市级备案通过，后经摇号获得购房指标。2013年4月10日，吕某与北京某地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，购买北京市昌平区某号限价商品住房一套，房屋面积59.51平方米，房屋总价款404370元。后经实测，上述房屋面积为59.38平方米，吕某与北京路劲隽御房地产开发有限公司于2013年8月16日签订《补充协议》，约定双方对面积差0.13平方米一致认可，北京某地产开发有限公司退还吕某883元人民币，完成上述多退少补手续后，吕某所购房屋的最后总价为403487元。吕某支付首付款233487元。2013年7月15日，吕某为购买涉案住房与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款本金170000元，贷款本息共计213357.25元。吕某从2013年8月15日开始偿还贷款。2015年7月7日，涉案房屋获得房屋产权登记证书，登记在吕某名下。

2015年2月14日，吕某与吴某登记结婚。婚后双方在共同生活中因家庭琐事产生矛盾，影响了夫妻关系，吕某曾诉至法院请求与吴某离婚，法院于2018年10月31日作出（2018）京0114民初某号民事判决书，判决不准吕某与吴某离婚。2019年5月5日，吕某再次提起离婚诉讼，法院于2019年10月31日作出（2019）京0114民初某号民事判决书，判决吕某与吴某离婚。吕某对一审判决不服，提起上诉，我院于2019年12月17日作出（2019）京01民终某号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决对涉案房屋和双方名下的住房公积金未予分割。

在本案审理过程中，吴某申请对涉案房屋的市场价值进行评估。后经高院摇号确定由北京建正合生房地产评估有限公司进行评估。2021年11月19日，北京建正合生房地产评估有限公司出具评估报告，评估意见为以2021年9月30日为评估时点，北京市昌平区某号房屋的市场价值单价为44227元／平方米，房地产评估总价为2626200元。吴某为本次鉴定支付鉴定费9066元。

另查一，吕某个人婚前还贷33311.52元，吕某与吴某婚姻关系存续期间共计偿还贷款104543.11元，离婚后吕某个人还贷75511.62元。吕某为购买涉案房屋支付了公共维修基金11876元、契税4035元、产权代办费500元、产权证印花税5元、产权登记费80元。涉案房屋由吕某婚前个人装修。

另查二，吴某2015年2月11日住房公积金账户余额67585.85元、2019年12月20日住房公积金账户余额

188476.54元。吕某的住房公积金账户在2019年12月14日余额为10元。

一审法院认为，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。现吴某主张对涉案房屋进行分割，吕某主张对公积金存款予以分割，因涉案房屋和双方名下的公积金存款在离婚时未予分割，故法院在本案依法予以分割。

对于涉案房屋的分割。本案中，涉案房屋系吕某婚前以个人名义申请购买的两限房，但吕某与吴某婚姻关系存续期间存在共同还贷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。涉案房屋是吕某婚前以个人名义申请的限价商品房，由吕某支付首付款和在银行贷款，房屋登记在吕某名下，故涉案房屋应归吕某所有，考虑到双方婚后共同还贷，吕某应就共同还贷部分及对应的财产增值部分给予吴某一定的房屋折价补偿。吴某主张契税4035元属于双方夫妻关系存续期间支出，吕某对此予以否认，称房屋入住前就必须交纳契税，契税属于其婚前个人交纳，只是发票开票时间较晚，法院认为虽然发票的开票时间为2015年6月29日，但吕某提交的入住通知中载明入住当天业主须交纳契税，且2013年8月16日北京某地产开发有限公司已经为吕某开具契税4035元的收据，故对吴某的该项主张法院不予支持，法院认定该笔契税为吕某婚前个人支付。对于房屋补偿的具体金额，法院综合考虑涉案房屋的保障房性质、房屋购买时间、双方结婚时间、离婚时间、房屋购买价格、贷款本息、装修成本、各种税费、土地出让金、各方对购房的贡献等因素，酌情认定吕某支付吴某房屋折价补偿款150000元。

对于住房公积金的分割。吴某与吕某的婚姻关系存续期间，双方的住房公积金收入均属于夫妻共同财产，对于离婚时的公积金账户内的存款余额应由双方平均分割。该期间吴某的公积金账户存款余额共计120890.7元，其中，60445.35元归吕某所有，60445.35元归吴某所有；该期间吕某的公积金账户存款余额10元，其中，5元归吕某所有，5元归吴某所有。

遂于2022年1月21日依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、北京市昌平区某号楼某层某单元某号房屋归吕某所有，吕某于判决生效后七日内向吴某支付房屋折价补偿款150000元；二、吴某于判决生效后七日内支付吕某住房公积金60445.35元；三、吕某于判决生效后七日内支付吴某住房公积金5元。