【以案释法】房屋租赁合同纠纷的处理方法

【案情简介】

2009年3月28日，王某某以上海某商贸有限公司法人代表的名义与某某房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同,合同约定：一、该租赁合同的标的物为坐落于金城花园2#楼一、二层商业用房；二、租赁期限为2009年10月1日至2019年10月1日（具体时间自开业第一天起算，租期为十年）。三、年租金为壹佰陆拾万元整。四、租金在合同签订时预付60万元定金，其余壹佰万开业前一次性付清。五、承租人负责相关的水费、电费、煤气费、电话费、卫生费等。六、租房用途为超市、百货。七、违约责任：双方约定出租人未按时或未按要求维修出租房造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁损的，应负损害赔偿责任。合同还对房屋的维修、装修改善、合同解除条件、合同争议的解决方式等进行了约定。后王某某未能顺利注册上海欧特福商贸有限公司。2009年7月6日，徐某某于登记注册了平定县XXX超市加盟店，承租了金城花园2#楼一、二层商业用房，从事经营活动。2010年8月30日，徐某某将超市的全部股权转让给朱某某。2014年6月10日，平定县XXX超市加盟店向某房地产公司出具退场通知函，告知超市资金不足，管理不善，无法继续履行租赁合同，作出退场决定，并于2014年7月30日前全部清场。2014年7月19日，某房地产公司向平定县欧特福超市加盟店发出通知：1.鉴于贵公司现已开始撤场，已事实上不能履行《房屋租赁合同》的情况，我公司准许贵公司7月30日之前全部清场。2.对实际租赁期间贵单位所欠租金，尽快支付我公司。3.对没有履行部分，双方尽快协商完成。4.我公司于2014年8月1日正式接管贵公司所承租我单位的商铺，寻求新的租赁户，以减少损失。

2014年8月4日，某房地产公司、平定县XXX超市加盟店及第三方某商厦三方签订合同转让协议。因租金支付发生纠纷，某房地产有限公司向人民法院提起诉讼，要求王某某、徐某某支付租金2843800元及逾期利息。

一审法院支持了租赁费。王某某、徐某某均不服向二审法院提出上诉。

【代理意见】

二审中，徐某某委托律师代理其出庭参加庭审，代理人认为：

一、一审法院认定事实错误

徐某某不是租赁合同的签订主体，也不是实际经营者，徐某某已经将超市全部股权转让给朱某某。2014年8月4日，某房地产公司与朱某某签订转让协议也证明某房地产公司明知该实际经营者并不是徐某。

二、一审判决适用法律错误

首先，一审原告起诉主体为阳泉某房地产开发有限公司，但根据工商登记信息，该公司早已更名为山西某房地产有限公司，原告主体错误。其次，徐某某不是租赁合同的签订主体，根据合同相对性原则，徐某某不需要向某房地产有限公司支付租赁费。

【判决结果】

一审法院依据《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第109条之规定，判决如下：1.被告王某某、徐某某于判决生效后十日内付清所欠原告租赁费2843800元；2.驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费29550元由被告王某某、徐某某负担。

二审审理过程中，经人民法院主持调解，当事人自愿达成协议如下：

1.上诉人王某某、徐某某于签收本调解书之日支付被上诉人某房地产有限公司租赁费1300000元（已履行）；另于签收本调解书之日起三个月内支付被上诉人租赁费29550元。

2.被上诉人放弃其他诉讼请求；

3.一审案件受理费29550元由被上诉人承担，二审案件受理费29550元减半收取14775元由王某某、徐某某各半负担。

【裁判文书】

一、山西省平定县人民法院（2015）平民初字第532号民事判决书；

二、山西省阳泉市中级人民法院（2018）晋03民终38号民事调解书。

【案例评析】

该案件事实清楚，法律关系明确。双方争议的焦点是由谁支付所欠租金。某房地产公司是与上海欧福特商贸有限公司签订租赁合同，但签名的是王某某，王某某最终也未成功注册上海欧福特商贸有限公司。徐某某虽然登记注册了平定县欧福特超市加盟店，但徐某某并没有实际经营，而是将该店铺转让给了第三人朱某某。虽然王某某、徐某某均辩称自己不是适格的主体，但欠付租金是事实，且王某某、徐某某支付租金存在实际困难。二审过程中，通过代理人以及人民法院孙法官的协调沟通，最终双方达成了调解，某房地产公司降低诉求仅要求支付1329550元，并自愿承担一审案件受理费。王某某、徐某某当庭克服一切困难筹集了1300000元支付给了某房地产有限公司。该案件得以圆满解决。

【结语和建议】

维护当事人合法权益是律师的本职工作，但在纷繁复杂的案件关系中，找到核心矛盾所在，合理化解当事人矛盾，也是律师应该发挥的社会调解职能，也更有利于社会和谐。

相关法律知识：

最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。