京法巡回讲堂丨房屋买卖、分割中的常见问题解答，请查收！

7月21日上午

北京一中院民一庭、团河法庭与老山街道联合开展“迎接二十大 送法进万家”主题活动之《民法典》进社区系列活动。民一庭副庭长张琦法官和团河法庭吴扬新法官分别围绕房屋买卖纠纷中的常见问题及婚姻家事纠纷中房屋分割问题开展普法授课。老山街道各职能部门代表、辖区12个社区工作人员及部分居民代表参加。

此次活动系老山街道通过12368诉讼服务热线向法院提出诉源治理需求后，北京一中院作出的积极回应。

近年来，北京一中院依托12368诉讼服务热线诉源治理功能，广泛开展诉源治理工作，针对各类诉源治理主体提出的法律咨询、指导调解、普法宣传等需求给予及时反馈和处理，切实发挥司法在诉源治理中的参与、推动、规范和保障作用，促进矛盾纠纷及时、高效、源头化解。

下面就让我们一起学习一下本次普法活动的精华内容吧！

Part. 1

房屋买卖纠纷中的常见问题

01

无权代理签订的房屋买卖合同效力

如何认定？

无权代理签订的房屋买卖合同，若未经被代理人追认的，对于被代理人不发生效力，但善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但若经审查认定构成表见代理的，则签订的房屋买卖合同有效。

根据《民法典》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即若构成表见代理，为了保护善意相对人的信赖利益及市场交易安全，应当认定该代理行为有效。

02

借名买房的效力如何认定？

借名买房效力的认定，应注意区分借名购房合同的外部效力与内部效力。由于房屋登记在出名人（即登记人）名下，且通常情况下合同以外的第三人并不知晓借名购房合同关系的存在，故根据物权公示公信及合同相对性原则，出名人擅自转让登记在其名下的房屋时，若买受人确系善意信赖物权登记的效力，借名人不能以其与出名人之间的内部借名购房合同的效力对抗合同以外的善意买受人。

司法实践中，借名人不能以其对房屋享有实际权利为由要求确认房屋买卖合同无效。当然，若借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，则恶意买受人不应受到法律保护，房屋买卖合同可能因恶意串通、损害第三人利益而被认定无效。

03

未领取权属证书的房屋买卖合同的效力

如何认定？

对未领取权属证书的房屋买卖合同的效力进行认定时，应将物权效力与债权效力区分对待。根据相关规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，该规定导致的法律后果是物权无法发生转移，但买卖未领取权属证书的房屋行为本身并不属于《民法典》第一百五十三条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的情形。因此，未领取权属证书不应作为认定房屋买卖合同无效的情形。虽然未领取权属证书不影响合同效力，但买受人因房屋不能转移登记，可以向出卖人主张违约责任或要求解除合同并赔偿损失。

Part. 2

婚姻家事纠纷中房屋分割问题

01

一方婚前购房，婚后共同偿还部分贷款

该房屋是否属于夫妻共同财产？

离婚时房产如何处置？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条的规定，此情形下离婚时该不动产由双方协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。而婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分属于夫妻共同财产，根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条的规定，人民法院按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

02

在子女结婚前，父母为双方买房支持部分资金，该资金是借款还是赠与？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条第一款的规定，考虑到父母与子女之间家庭亲缘关系，此情形下该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。如果认定为借贷法律关系应当证明具有借贷的意思表示。吴法官提示，现实中常出现的事后补借条的行为并不可取，法院也不会仅以此认定存在借贷法律关系。如果确为借贷不妨商议由双方向父母出具借条。

03

夫妻双方婚后买房，登记在一方与未成年子女名下，离婚时如何分割？

夫妻双方婚后共同出资购房，无论登记在夫妻双方还是夫妻一方及未成年子女名下，均宜认定为夫妻双方与子女共同所有。若夫妻离婚时子女仍未成年，该房屋分割可在离婚纠纷中一并处理。结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属，由取得房屋产权的夫妻一方向另一方支付折价款。若双方对未成年子女应分得的份额无法协商一致，因房屋购买及还贷过程中未成年子女均未出资，宜在均等分割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。

供稿：北京一中院民一庭、团河法庭

作者：张琦、吴扬新、詹浩、任可娜

编辑：方硕