房子过户怎样最省钱？

以往的办案中，当事人曾问过我关于他们父母想把自己的房产过户到他名下，有什么方式以及各种成本的问题。鉴于该问题涉及到广大网友们的切身利益，今天我把这个回答详细分享给大家，以供各位在决策时作为参考。

一、在不考虑再次出售该房屋，完全刚需自住的情况下。

话不多说，直接上结论，此种情况下，过户成本由高到低依次为：买卖约等于赠与，继承最省钱。鉴于本文讨论的均为家族内部房产过户，本文的全部举例均设定为最为常见的父母和子女间。那么，在子女不考虑再次出售该房屋而系完全刚需自住的情况，对于这类小伙伴，我们来详细看下三种方案的各自过户成本构成。

（1）买卖方式的过户成本构成

假设目前子女已经有房，且父母的该房屋已经满五年的情况（该种情况最为常见）。该种情况下，父母一方主要承担的成本即为个人所得税（注：该房屋不是父母唯一住房时要缴纳个税，现以重庆地区为例，父母需缴纳房屋总价的1%个人所得税。如果是父母的唯一住房且满五年，即无需缴纳个人所得税，该部分也节省掉）。同时，该种情况下子女一方主要承担的为契税。

（2）赠与方式的过户成本构成

同前述假设，此时父母一方几乎不用承担税费，如果一定要算精确，即为印花税（税率也仅为房屋总价的0.05%，现阶段减半征收）可忽略。当然，豪宅除外（若上亿房产，印花税为5万元）。同时，针对子女一方，因为此种情况系子女无偿接受赠与，法律需要子女一方全额征收契税（房屋总价的3%）。另外，此时会有朋友咨询是否还有一笔过户的赠与合同公证费？因为很多“百度大侠”会看到网上很多人提出过“赠与方式过户，不动产登记中心要求出具赠与公证书等”。对此，我再一次提示各位，根据国家税务总局公告（2015年第50号）：“个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。虽然有点儿扯远了，但是也算是一个有意义且需要明确的问题，即不要在花钱去公证这个了！

（3）继承方式的过户成本构成

此种情况下，需要承担的成本仅为印花税（可忽略）。但此种情况需要父母过世才能启动。综上，如果在子女不急于用房或者快速实现过户目的的情况下，继承最为划算，几乎零成本。其次，即买卖约等于赠与方式过户的成本。

二、若子女打算房产过户后又出售的情况下

此种情况，本人奉劝各位兄弟姐妹定要谨慎，三思而后行！过户成本从高到低的结论即为：继承约等于赠与，买卖方式过户最划算。此时，前面通过买卖方式过户的子女，再一次出卖该房屋仅缴纳个人所得税即可（即不满五年或者不是唯一住房，1%计税）若通过继承、赠与方式过户的子女，根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》中第二项规定：“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。”同时，又根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》中第四项规定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。由此可知，对于继承、赠与过户的情况，在出售该房产时要缴纳房屋总价的20%个税，确实是一笔不小的开支。

综上，在各位网友在接受长辈房产时一定要考虑是否还需再次出售，如果有再次出售想法，请毫不犹豫选择买卖方式过户，此种方式看似前期花费稍贵，但后面一劳永逸。如果一直持有自住的情况，可以选择继承或者赠与。