夫妻共有房产认定 29 种情形最详解

本文作者：邹茜雯 文章转自：iCourt法秀

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当我们提到“安家”，不仅指的是一段婚姻的缔结、两个家庭的融合，还会想到购买作为长久居住地的房屋的行为。结婚和购房往往是分不开的两个行为。由于房价的昂贵，一对新婚夫妇购置房屋，通常需要耗费的是两个家庭的积年储蓄，甚至还需要先出售原有房屋来进行置换。这些都使得房屋的出资愈发复杂。故而，夫妻在离婚分割房屋时，首先要解决的问题就是：该房屋属于夫妻一方个人财产，亦或是夫妻双方共有财产。

概括来说，判断房屋属于个人财产还是夫妻共同财产，主要从四个角度：第一，购买时的婚姻状况；第二，首付情况；第三，还贷情况；第四，登记情况。根据上述四个角度，可以将实践中的情形至少分为以下 29（婚前购房 14 + 婚后购房 15 ）种情形（见图 1、2 ）。下文将就这 29 种情形具体展开分析。

图 1

图 2

从签订买卖合同的时间来看，可以分为婚前订立和婚内订立。这是最大的区分标准，因为婚姻关系是否存在会极大影响财产的归属。婚前购买房屋最常见是认定为个人财产，而婚内购买房屋最常见是认定为夫妻共同财产。

一、婚前购买房屋

从出资（首付款、还贷）来源角度，可以分为夫妻一方出资、夫妻双方出资、父母一方出资、双方父母出资的情形。

（一）夫妻一方出资

夫妻一方出资又可以分为全额出资和部分出资的情形。

1、婚前全额出资

如果房屋登记在一方名下，那么自然属于该方个人财产。

如果房屋在婚后，将原本登记在一人名下的房屋变更登记为夫妻双方的名字，那么一般视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的个人财产转化为夫妻共同财产。但是，尽管该房屋属于共同共有，在分割时，一般不会按照通常物权法关于共同共有的处理原则而五五分，而会考虑出资比例。《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中提到：“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”根据笔者对实践中大量真实案例的检索和分析，法院通常会按照三七或二八比例分割房屋份额。

2、婚前付首付，婚后夫妻共同还贷

如果房屋在婚前购买，登记在出资方名下，那么应适用《婚姻家庭编解释一》第 78 条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”该条文没有明确指出这一类房屋的所有权情况，但早在 2011 年的《总结审判实践经验，凝聚社会各界智慧，正确合法及时审理婚姻家庭纠纷案件——最高人民法院民一庭负责人答记者问》中，最高院民一庭负责人已经明确表明“将此类将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平”。故，《婚姻家庭编解释一》第 78 条只是用司法解释的形式，表达了最高院一直以来的观点。对于该新增司法解释，学界在认可其合理进步的一面之外，也提出了一些批判观点，认为该条文忽略了婚姻法的伦理性和特殊性，不利于家庭成员利益的保障和维护婚姻家庭的和谐稳定；适用条件严苛，大量的夫妻按揭买房的情况不能适用该条款；忽略了家事劳动的价值和非首付一方失去的机会成本。

如果该房屋登记在夫妻双方名下，则房屋属于夫妻共同共有，但同样地，在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

如果该房屋登记在非出资方名下，那么一般会从“是否有结婚目的”角度论述。笔者参考了广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（已失效），该《会议纪要》中提到“（三）关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题。65 .以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”尽管该地方法律因为《民法典》的出台而失效，但是这种处理方式与《民法典》及相关现行司法解释的观点并不冲突。

（二）夫妻双方出资

婚前双方出资，在实践中主要有两种情形：（ 1 ）双方分别支付部分首付款至房地产开发商指定的银行账户。（ 2 ）一方将款项支付给签订合同一方，由签订合同一方向房地产开发商支付按揭。

如果登记在一方名下，那么非登记方的出资性质如何判断？实践中，主要有三种观点。一是认为构成借贷关系，二是认为构成赠与关系，三是认为是对房屋的出资。

在第一、第二种观点项下，即使非登记方证明自己的出资，也无法主张房屋的共同共有。

在第三种观点项下，法院一般认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋，该房屋属于夫妻所共有。但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点，例如《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》中认为，夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。

在( 2013 )盘中民二终字第 00371 号案件中，登记方主张另一方所支付的款项是结婚的条件。二审法院最终认为，“该房属于上诉人婚前取得的财产，应属于上诉人的婚前财产，对于被上诉人给付上诉人的购房款 13 万元应视为对上诉人的赠与。”

在 ( 2021 )鄂 01 民终 2760 号案件中，二审法院认为：案涉房产买卖合同虽以吴某个人名义签订，签订时间早于双方领证时间，现又登记于吴某名下，并不足以推定，该房产为吴某个人婚前财产。首先，在正式登记结婚之前，双方互有较复杂的资金往来。其次，案涉房产的首付款，仅小部分由吴某个人支付给开发商，其他均由宋某支付。吴某主张宋某支付的部分均系对其个人的赠与，但无直接证据证实宋某在向第三方付款时明确作出了对其个人赠与的意思。最后，买卖合同签订时间距双方结婚登记时间仅有一个月。一审法院据此认定涉案房屋系双方婚前共同出资为结婚而购买、婚后共同偿还贷款的共同财产，按共同出资平均进行分割，并无不当。

如果登记在双方名下，则该房屋当然地属于夫妻共同共有。

（三）父母出资

父母出资的情形，可以根据是一方父母还是双方父母出资，部分出资还是全额出资进行更进一步的划分。

1、一方父母全额出资

如果登记在己方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。故，该出资可以认定为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为出资方子女的个人财产。

如果登记在双方或另一方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，“登记在双方/另一方子女名下”的行为，可以推定“父母有赠与双方的意思”，因而应该认定为共同共有。同样，《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）（江苏高院民一庭 2019 年 7 月印发）》也持相同观点，一方父母出全资购置的不动产，无论该出资行为发生在婚前还是婚后，所有权登记在子女双方名下或者另一方子女名下，该出资可以认定为对子女双方的赠与，该不动产可以认定为共同共有。

2、一方父母付首付，婚后夫妻共同还贷

如果登记在己方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，父母婚前还贷部分是对己方子女的赠与，参照《婚姻家庭编解释三》，该房屋属于一方的个人财产，另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

如果登记在双方子女或另一方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，“登记在双方/另一方子女名下”的行为，可以推定“父母有赠与双方的意思”，因而应该认定为共同共有。

3、双方父母全额出资

所有权无论登记在一方子女或者子女双方名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，都应该视为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为双方按照各自父母出资份额按份共有。

4、双方父母部分出资，婚后夫妻共同还贷

所有权无论登记在一方子女或者子女双方名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 1 款，父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与。《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》则进一步规定：婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。对于该情形，由于既包含婚前“父母对自己子女的赠与”部分，又包含婚后“夫妻共有”部分，因而即便法院在裁判时不具体指明是按照“按份共有”还是“共同共有”判决，法院在酌情确定夫妻的房屋份额时，也理应考虑婚前父母出资的比例。

二、婚后购买房屋

（一）一方出资

生活中，可能夫妻一方的资力较为雄厚，由一方全额或主要出资来购买婚房的情况也十分常见。根据上海二中院熊燕法官在《涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点》一文中的观点：“除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。”根据熊燕法官的观点，一方以婚前资产全额出资，且登记在出资方名下时，房屋属于个人财产；其他情况下，房屋都属于夫妻共同财产。实践中，考虑到婚内财产混同的可能性极高，一方婚内出资购买的房屋认定为个人财产的情形是比较少见的。

（二）夫妻双方出资

无论房屋登记在夫妻一方或双方名下，根据《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》，夫妻双方婚后共同出资购买的产权房均为夫妻共同财产。

如果房屋登记在子女名下，那么实践中有两种态度，一种是区分子女是否成年，仅对未成年子女的情况特殊处理；另一种是不区分子女是否成年。

“区分”观点以深圳中院、最高院民一庭为代表。但两者的观点也有所区别，深圳中院认为对于这一情形，法院应该在离婚案件中不予处理；而最高院民一庭则认为，对于该情形要更仔细地查明当事人登记背后的真实意思，即夫妻双方是否有将房屋赠与给子女的意思。

夫妻双方在婚姻关系存续期间购买房产登记在未成年子女名下，双方当事人在离婚时主张该房产为夫妻共同财产的，人民法院在离婚案件中不予处理，告知有关当事人在离婚后另行主张分割共有财产。

双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单地按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下。离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

“不区分”观点以江苏高院为代表。江苏高院也认为，应该查明是否有真实的赠与意思，这与最高院民一庭相同，但区别在于其不仅限于“未成年子女”的情形。

对于婚姻关系存续期间夫妻购置所有权仅登记在子女名下的不动产，一般应当认定为子女的财产。如果有证据证明夫妻双方将所有权登记在子女名下的真实意思仅是代名登记，夫妻双方并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻共同财产。

但是，无论采用“区分”观点，还是“不区分”观点，两种观点都认为：若夫妻基于代持意思将房屋登记在子女名下，内部约定不能对抗善意第三人。

如果房屋登记在子女和夫妻一方或双方名下，按照《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》的规定，若产权登记中有子女，未约定按份共有的，应认定共同共有。

（三）父母出资

对于婚后父母出资的情形，《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款修改了过去的《婚姻法解释三》第 7 条的规定，不再区分是由“一方父母出资”还是“双方父母出资”，一律处理为“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”（见图 3 ）

图 3

1、一方父母全额出资

如果房屋登记在己方子女名下，按照最高院的观点（也是主流观点），考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。但是也有少数学者认为，立法者为了维护婚姻家庭关系的和谐稳定和立法的统一，特意删除了《婚姻法司法解释三》第 7 条，此举已经表明了立法者的态度，即不支持根据“登记一方名下”而直接认定为个人财产。但由于最高院法官已经对该问题做出回应，这些少数学者对法条做出的解释并不能采用。

在( 2021 )粤 0105 民初 7082 号案中，被告（男方）在签订车位买卖合同后，其父亲向其转账了 46 万元，与车位合同价值及税费大体相当，且车位过户登记至被告（男方）一人名下。对此，法院认为，被告称涉案车位系父亲赠与其个人有较大的可能，本院予以采信。根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款和《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条第三项之规定，涉案车位应为被告（男方）的个人财产，原告（女方）要求分割涉案车位的请求，本院不予支持。

如果房屋登记在双方或对方子女名下，由于无法推知父母有单独赠与一方的意思，故而根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款，应认定该出资为对子女双方的赠与，该不动产可以认定为共同共有。当然，由于另一方子女未对出资做出贡献，在离婚分割份额时会相应少分。

2、一方父母付首付，夫妻共同还贷

如果房屋登记在己方子女名下，该房屋应作为夫妻共同财产。一般认为，只有在一方父母全额出资，且登记在己方子女名下时，才能推定有赠与己方子女的意思；而在一方父母部分出资的情况下不能推定。这一点在过去适用《婚姻法解释三》第七条第一款（明确规定视为赠与己方子女）也是如此：《北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》中指出“婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，不属于《婚姻法解释三》第七条第一款的规定的情形，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。”

如果房屋登记在双方子女名下，根据《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款，父母出资应认定为对子女双方的赠与，又因为夫妻共同还贷，该房屋属于夫妻共同共有。

3、双方父母全额出资

如果房屋登记在一方子女名下，根据过去的《婚姻法解释三》第 7 条，应该认定为按份共有。但是新修的《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款改变了这一规定，将其认定为夫妻共同共有。对此，最高院法官在《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》若干重点问题的理解与适用》一文中提到“实践中，由于房价高企，一方父母可能无力单独承担购房负担，由双方父母共同出资为子女购房的情形并不鲜见，父母为子女出资购房不仅是家族财产的传递形式之一，也寄托了父母对子女婚姻幸福美满的期望，在双方没有明确约定的情况下，认定为是按份共有与家庭的伦理性特征不相符，也与法律规定有一定冲突。根据民法典第一千零六十二条规定，在没有明确表示赠与一方的情况下，应当归夫妻共同所有。”

如果房屋登记双方子女名下，按照《婚姻家庭编解释一》第 29 条 2 款，该房屋属于夫妻共同共有。

4、双方父母付首付，夫妻共同还贷

这一情形，类似于“一方父母付首付，夫妻共同还贷”的情形，在父母没有明确赠与某方的意思，且考虑到“按份共有与家庭的伦理性特征不相符”，无论登记一方还是双方子女名下，都应认定为共同共有。

无论实践中的情形如何多变，在判断房屋是否属于夫妻共同财产时，最终还是要回到四大要素：购买时的婚姻状况、首付情况、还贷情况、登记情况。29 种情形中，最多的是共有的情况，认定个人财产的情况则相对少。因而，如果要简化判断过程，那么我们只需要记住如何判断个人财产，而笔者为个人财产的判断提供两条公式，这两条公式可以囊括个人财产的所有情形（见图 4 ）。本文主要基于司法解释、最高院法官著作、各地立法文件以及审判实例，较为详细地梳理了实践中常见的房屋购置情况，并得出一定的结论，希望能为法律人士和非法律人士提供参考和借鉴。或有不周全之处，望各位批评指正。

图 4

参考文献：

1. 张晓远：《论婚前按揭房屋的产权归属与分割——以<民法典婚姻家庭编司法解释(一)>第 78 条为中心》，载《西南民族大学学报(人文社会科学版)》 2021 年第 5 期，第 122 – 128 页。

2. 最高人民法院郑学林、刘敏、王丹法官：《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》若干重点问题的理解与适用》。

3. 杨晓林、段凤丽：《夫妻法定财产制下婚后购置房产的产权性质——兼论<婚姻法司法解释（三）>第七条的废止》，载《家事法实务》，法律出版社， 2020 年 4 月版。

4. 最高人民法院法官郑学林、刘敏、王丹：《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》若干重点问题的理解与适用》，载《人民司法》 2021 年第 13 期。