租房有争议别急 法官逐一来支招

法制日报全媒体记者 徐伟伦

“租房合同有争议，双方可先行协商，未果的，承租方可先行支付相关款项，再通过与出租方商议‘延长租期’等方式主张权利。”3月20日上午，北京市通州区人民法院召开新闻发布会，对因新冠肺炎疫情可能引发的房屋租赁合同纠纷进行预判研究，为出租人、承租人、房屋中介企业提出相关建议，并公开发布《疫情防控期间房屋租赁合同相关法律风险提示》。

通州法院调研后认为，疫情防控期间房屋租赁合同可能产生的纠纷类型主要分为三大类：一是承租人以新冠肺炎疫情为由要求减免租金，如部分承租人因被感染、被隔离或者交通管制无法按时返京，在一定时期内无法使用租赁的房屋，可能会据此要求房东减免租金；二是承租人以新冠肺炎疫情导致不能实现合同目的为由要求解除租赁合同，如承租人计划在春节期间租赁商场柜台进行促销、文化娱乐活动等，因新冠肺炎疫情无法按期进行，承租人可能会要求解除租赁合同；三是出租人以承租人迟延支付租金为由要求承租人给付租金、承担违约金并解除租赁合同等，如租户没有按约定交纳租金也没有及时沟通，房东可能会要求租户交纳剩余租金、支付合同约定的延期付款违约金并要求解除租赁合同。

面对这些情况，北京通州法院在发布会上针对租赁合同当事人可能面临的法律问题给出了提示建议。具体包括：出租方应密切关注相关部门发布的与疫情相关的法律法规和管理措施；主动了解所在地区的相关部门是否有租金减免的相关规定；加强与承租方的沟通，及时掌握出租房屋的实际经营状况；加强与承租方的协商，最好及时签订书面补充协议，以稳定租赁关系、降低风险；在承租方提起诉讼请求解除合同或减免租金时，积极应诉。

对于承租方，法院建议，应仔细审核合同条款，特别是是否有关于不可抗力、情势变更或其他租金减免的相关条款；全面留存疫情对居住、生产造成实质影响的证据；加强与出租方的沟通、交流，力争达成补充协议；积极采取合理措施以减少疫情带来的损失。

房屋中介企业应该严格落实各项防控措施，积极配合开展联防联控、群防群控；充分发挥中介职能，引导租赁双方协商处理相关租赁纠纷。

通州法院漷县法庭法官原海涛称，此次发布的《疫情防控期间房屋租赁合同相关法律风险提示》，意在减少新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响，为房屋租赁市场健康发展提供法治保障。

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