为了进一步规范执行程序中的拍卖、变卖(以下简称拍卖)措施，维护当事人的合法权益，2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》，自2005年1月1日起实施。

为更好理解该《拍卖规定》，现将起䓍《拍卖规定》执笔人对该《拍卖规定》的理解与适用进行转载。《拍卖规定》于2020年12月23日进行修订，并于2021年1月1日起生效，本文对修订前后条文对比也进行收录并附修改内容主要解读，以供实务中更好把握、理解执行程序对财产采取的变现措施。

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【本文刊载于《人民司法》2005年2期，作者：赵晋山】

《最高人民法院关于人民法院民事执行中

拍卖、变卖财产的规定》的理解与适用

《规定》出台的背景

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《规定》)的出台是执行实践的迫切需要。在实现金钱债权的执行程序中，典型的情况是首先对被执行人的动产、不动产或其他财产进行查封、扣押、冻结，然后进行拍卖、变卖，最后将拍卖、变卖所得的价款清偿或者分配给债权人。在这三个阶段或环节中，拍卖、变卖阶段起承上启下的作用，直接决定着执行财产卖得价款的多少，对债权的实现有着至关重要的影响。然而，现行民事诉讼法关于拍卖、变卖的规定非常原则；我国虽然有专门的拍卖法，但主要用来调整任意拍卖，而法院在执行案件过程中委托拍卖企业所进行的拍卖有其特殊性，需要特殊的制度和规则予以调整和规范。1998年，最高人民法院颁布了《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《执行规定》)，对拍卖、变卖问题有所补充，但总体上仍很笼统，有许多重要问题未作明确规定。由于拍卖制度不完善，因拍卖环节而出现的违法违纪问题也占很大比例。近年来，拍卖实践中又出现了许多新情况、新问题，对这些问题如何处理，也需要予以明确。总之，现行法律和司法解释已经不能适应执行实践的需要，通过新的司法解释对拍卖、变卖制度予以规范和完善，已成为当务之急。

从2000年起，最高人民法院即开始着手《规定》的起草和论证工作。经过深入的调研、论证，并在广泛征求国家立法机关、专家学者、各级法院以及拍卖行业协会等社会各界意见的基础上，《规定》前后修改达数十稿，最后经最高人民法院审判委员会第1330次会议讨论通过。

《规定》的主要内容及其理解与适用

关于拍卖优先原则及其例外

民事执行程序中的变价方式主要有拍卖和变卖两种。所谓拍卖优先原则，是指民事执行程序中对查封、扣押、冻结的财产进行变价时，应当首先选择拍卖的方式，只有在例外的情形下才采取其他的变价方式。变价作为一种执行措施，其目的主要在于将查封、扣押、冻结的财产变换为价款，以卖得的价款清偿债务。变价所得的价款越高，就越有利于实现债权，同时也越有利于兼顾债务人的合法权益。因此，选择何种方式对查封、扣押、冻结的财产进行变价，是民事执行程序中的一个重要问题。拍卖具有公开、公平竞争等特点，对查封、扣押、冻结的财产通过公平竞价的方式公开进行拍卖，有利于防止“暗箱操作”，充分实现执行财产中所蕴含的金钱价值，既有利于债权的实现，也有利于保护债务人的合法利益。相反，变卖措施缺乏公开性、透明度和竞争性，程序上也比较随意，通常情况下不仅不利于执行财产卖得最高的价格，而且容易导致权力滥用。因此，许多国家和地区的民事执行法中都将拍卖作为优先适用的一种变价措施。我国现行民事诉讼法将拍卖和变卖并列，未明确将拍卖作为民事执行程序中优先适用的变价措施。《执行规定》中虽然对优先拍卖问题作了规定，但在执行实践中，个别地方仍存在着对执行财产任意进行变卖的情况。鉴于此，《规定》第2条明确强调：人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式。

民事执行程序中的变价应当遵循拍卖优先的原则，但拍卖的实施有一整套严格的程序，其运行必然要花费一定的时间和费用，从交易成本上考虑，执行程序中一概采取拍卖的方式进行变价，在很多情况下未必对当事人有利，也不利于节约司法资源。因此，《规定》在坚持拍卖优先原则的同时，又作了例外规定，即在法律、司法解释另有规定的情形下，允许采取变卖等简便经济的方式进行变价。这一例外，主要体现在《规定》第34条。该条规定：“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。”此外，根据最高人民法院《关于冻结、扣划证券交易结算资金有关问题的通知》第5条第2款的规定，人民法院执行流通证券，可以指令被执行人所在的证券公司营业部在30个交易日内通过证券交易将该证券卖出，并将变卖所得价款直接划付到人民法院指定的账户。应当指出的是，《执行规定》也有关于直接适用变卖的规定，但这些规定过于原则，实践中容易造成变卖的滥用。《规定》对直接适用变卖情形的规定更加明确、具体，有利于更好地贯彻拍卖优先原则，有效地防止实践中任意变卖现象的发生。

关于拟拍卖财产的评估

对拟拍卖财产的评估，《规定》第4条首先明确了需要评估的财产范围。对此，《规定》未沿用过去那种对拟拍卖的财产都要求评估的做法，而是采取了相对灵活务实的态度：一方面规定原则上应对拟拍卖的财产进行评估；另一方面，为减少不必要的费用支出，减轻执行当事人的负担，规定对那些价值较低或者价格依照通常方法容易确定的财产，可以不进行评估。至于哪些财产属于“价值较低”的财产，司法解释未作出明确的规定，实践中可以由执行法院根据当地经济发展水平、社会的一般观念及执行标的物的具体情形进行判断。“价格依照通常方法容易确定的财产”，可以理解为一般人依据通常的方法而无需借助专业知识和专门工具即能对其价格作出大致判断的财产，如一辆全新的奔驰轿车。此外，当事人双方及其他执行债权人均申请不进行评估的，人民法院应当尊重当事人的意愿，予以准许。

在拍卖之前，由专门机构、专业人员对查封、扣押、冻结的财产依据一定的方法、程序和标准进行价格评估，可以为合理地确定拍卖保留价提供重要的参考依据。但是，评估是一项非常复杂的工作，容易受到各种主客观因素的影响和制约，不同评估机构对同一执行标的物的评估结论往往不一致，有时还会出现很大差异，有些评估结果甚至与标的物的实际价值有很大出入。为防止评估价格过高或过低而影响拍卖保留价的确定，给当事人的利益造成损害，《规定》第6条明确赋予当事人和其他利害关系人一定的救济权利，其对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出；还可以申请重新评估。考虑到评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，在评估阶段如果花费过多的时间、精力和费用，不仅增加当事人的负担，而且影响执行的效率，因此，《规定》对申请重新评估的条件作了严格的限制，即当事人或者其他利害关系人只有在有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情况下，才可以申请重新评估。为保障当事人和其他利害关系人能够及时了解评估结果，《规定》中还规定，人民法院应当在收到评估报告后5日内将其发送当事人及其他利害关系人。

关于评估机构和拍卖机构的选定

评估机构和拍卖机构如何选定是当事人关注的焦点问题，也是拍卖程序中亟待统一和明确的一个重要问题。依照《规定》第5条和第7条的规定，评估机构和拍卖机构的选定主要有三种方式：第一种方式是由当事人双方协商一致后经人民法院审查确定，这种方式充分体现了对当事人意愿的尊重。实践中该种方式的适用应有适当的限制：为避免当事人协商拖延的时间过长，法院可以指定一定的期间，在该期间内当事人不能达成一致意见的，即应考虑采取其他方式。此外，法院还应当对当事人协商的情况以及所选定的评估机构、拍卖机构是否具备相应的资质等进行必要的审查。第二种方式是在协商不成的情况下，由人民法院召集当事人双方采取抽签、摇珠、摇号等随机的方式确定。抽签等随机方式在很多国家或地区的法律中都有规定，我国现行的商标法实施细则以及最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》中都规定了抽签制度。在拍卖程序中，法院把查封、扣押、冻结的财产委托给哪个评估机构、拍卖机构进行评估或者拍卖，直接影响到该评估机构或拍卖机构的经济效益。由于民事诉讼法对评估机构和拍卖机构的选择方式未作出明确的规定，因此，实践中有不少法院都由执行人员直接指定评估机构或拍卖机构，权力滥用的情形时有发生。鉴于此，近年来，很多法院纷纷采取抽签、摇珠、摇号等随机方式选择、确定评估和拍卖机构，取得了很好的效果，《规定》对实践中这种做法明确予以肯定。当然，随机方式也有其自身难以克服的局限性，但在目前相关制度还不健全的情况下，随机方式无疑是一种较为现实、理性的选择，而且将成为实践中应用最为广泛的一种方式。第三种方式是在当事人双方提出申请的情况下，通过招标的方式确定评估、拍卖机构。招标的方式既有利于委托到那些资质高、信誉好、收费低、服务好的评估、拍卖机构，又有利于最大限度地维护当事人的合法权益。

此外，评估和拍卖机构应由法院的哪个部门具体负责选定和委托，也是各级法院比较关注的一个重要问题。鉴于该问题主要涉及到法院内部不同部门之间的分工，因此，《规定》未作出明确的规定。近年来，各地法院纷纷将选定评估机构的事务交由鉴定机构负责办理，《规定》在起草讨论过程中曾肯定了这一做法。但拍卖与司法鉴定是性质完全不同的两类工作，执行程序中的拍卖本质上是一种执行行为或者执行措施，是整个执行过程中的一个重要环节，拍卖同查封、扣押、冻结等执行措施一样，应该是执行人员着力做好的一项重要工作。整个拍卖工作从拍卖机构的选定、委托，到对拍卖程序的监督、撤回委托等特殊情况的处理，以及拍卖成交、抵债裁定的作出等，是一个有机的整体，如果人为地将其分解开来由不同的机构负责办理，既与拍卖工作的性质不符，又容易造成工作衔接上的混乱。因此，笔者认为，拍卖机构应当由法院的执行机构具体负责选定和委托。

关于拍卖保留价的确定

保留价通常称为底价，是据以确认拍卖成交的最低价格。在拍卖程序中，竞买人所出的最高价低于保留价的，不能确认拍卖成交。在任意拍卖中，拍卖可以是有底价拍卖，也可以是无底价拍卖，价值高的拍品大多采取有底价拍卖，价值低的拍品则大多采取无底价拍卖，究竟采取何种方式主要由委托人决定。从理论上说，对于执行程序中的拍卖，执行法院可以根据拟拍卖财产的具体情况，决定采取有底价拍卖抑或无底价拍卖。但考虑到实际操作中究竟应采取有底价拍卖或无底价拍卖容易引发争议，因此，《规定》明确要求民事执行程序中的拍卖一律采取有底价拍卖。拍卖底价可以视为一种权利制衡机制，通过这种机制，可以有效地避免利益向一方当事人的过分倾斜，防止因拍卖价格过低对被执行人的合法权益造成损害。

拍卖保留价的确定要综合考虑多种因素。一般认为，评估价是确定保留价的重要参考依据，但保留价与评估价的关系到底如何，保留价是否要严格依据评估价来确定，实践中的做法不统一。有的法院将评估价下浮一定幅度作为保留价；有的法院则完全按照评估价确定保留价。笔者认为，评估价的功能旨在对拍卖标的物的内在价值进行客观的反映，保留价的功能则在于为被执行人的利益设置最低的保护限度。保留价不等于评估价，更不能以评估价代替保留价。另一方面，保留价的确定又不能过分低于评估价，以免损害被执行人的利益；也不宜过分高于评估价，以免标的物不能及时拍卖成交，影响债权的实现。基于上述考虑，《规定》既赋予执行人员一定的自由裁量权，由其参照评估价确定保留价，同时又规定了一定的幅度，在第一次拍卖时，法院确定的保留价不得低于评估价的80%；以后每次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。在实际操作中，人民法院应当在参照评估价的基础上，综合考虑当事人的心理预期、拍卖惯例、当地的市场行情以及当事人和案件执行的具体情况等因素，依公平原则确定拍卖保留价。此外，对于未作评估的财产，应参照市价确定保留价，并应当征询有关当事人的意见。

关于无益拍卖的禁止

拍卖作为一种成本较高的执行措施，其实施与否，既要考虑执行当事人的利益，同时也要考虑社会成本和社会效益，尽量避免对各方当事人都没有实际利益的执行。在普通债权人或受偿顺位在后的优先债权人申请拍卖时，如果依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿顺位在先的债权和强制执行的费用后，没有剩余可能的，就意味着申请执行人的债权很可能无法通过拍卖价款得到实现，这种情况下的拍卖就可能成为无益拍卖，如果再依照正常程序进行拍卖，其结果不仅对申请执行人和顺位在先的债权人无益，而且还会造成司法资源的浪费。因此，在出现无益拍卖的情况下，有必要设置专门的法律制度予以限制或禁止。正是基于上述考虑，《规定》第9条确立了无益拍卖禁止这一新的制度。

禁止无益拍卖的前提是执行法院认为拍卖所得价款不足以清偿优先债权及执行费用，但这毕竟只是拍卖前的大致估计，加之市场行情千变万化，拍卖价款的高低又受许多不确定因素的影响，因此，拍卖实际卖得的价款与执行法院所核定的拍卖最低价额可能会有一定的差距。考虑到这种情况，在可能出现无益拍卖的情况下，《规定》并未赋予法院依职权直接停止拍卖的权力，而是把选择权交给申请执行人：如果申请执行人认为拍卖价款有剩余可能而在一定期间内申请继续拍卖的，法院应当准许。但该种情形下的拍卖有两个附加条件：其一，必须重新确定拍卖保留价，而且重新确定的保留价应当大于顺位在先的债权及执行费用的总额。这主要是为了防止出现拍卖所得价款在清偿顺位在先的债权和执行费用后无任何剩余的情形。其二，依照新的保留价拍卖出现流拍的，由申请执行人负担拍卖的费用。因为此时出现流拍，足以证明法院关于无益拍卖的判断是正确的，而申请执行人仍然坚持继续拍卖，当然应当由其负担相关的费用。

关于保证金的预交

《规定》第13条明确要求，拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，除申请执行人参加竞买外，其他竞买人应当在拍卖前预交保证金。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。这一规定主要是基于以下两点考虑：一是防止某些竞买人特别是被执行人在拍卖时故意出高价应买后不交纳价款，扰乱和妨碍拍卖的顺利进行。而通过让参加竞买的人在拍卖前预交一定数额的保证金，可以大大减少上述情况的发生，保证拍卖乃至整个执行程序的顺利进行。二是重新拍卖时所增加的费用以及重新拍卖与原拍卖的差价损失确保能从保证金中及时扣除，防止拍卖程序过分拖延或者衍生出新的问题和纠纷。在拍卖成交或者以流拍的财产抵债的情况下，如果买受人逾期不交付价款或者承受人逾期不补交差价的，过去的做法大多是由法院催促或者强制执行。这种做法的缺点是易造成整个执行程序拖延，甚至会因此衍生出新的执行案件。鉴于此，在出现上述情形而使拍卖或抵债的目的难以实现时，《规定》倾向于裁定重新拍卖，并由原买受人承担重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖的佣金。而只有在拍卖前要求竞买人预交保证金，才能保证法院能够及时将上述差价、费用或佣金直接予以扣除，使整个拍卖程序不因此而受到过分的妨碍或拖延。

至于保证金的具体数额，因拍卖的情况纷繁复杂，很难作出统一的规定，因此，《规定》将确定保证金数额的权力赋予人民法院，同时规定了一个最低标准，即不得低于评估价或市价的5%。在实际操作中，如果保证金的数额定得过低，难以起到保证的作用；相反，如果定得过高，可能吸引不到更多的竞买人。因此，执行人员要根据拍卖标的财产价值的大小、竞买人以及案件执行的具体情况等，合理地确定保证金的数额。

关于拍卖程序中优先购买权的保护

在优先购买权保护的具体时间上，有些国家采取在拍定之后的一定期间内允许优先购买权人行使优先购买权的做法，《规定》则采取了在拍卖现场由优先购买权人直接决定是否行使优先购买权的做法。为确保优先购买权人能在拍卖过程中行使优先购买权，《规定》第14条要求人民法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。为避免拍卖程序过分拖延，该条同时规定，优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。《规定》第16条则对保护优先购买权的具体程序作了明确的规定：在拍卖过程中，其他竞买人有最高应价时，优先购买权人可以行使优先购买权，表示以该最高价买受，但在这种情况下，其他竞买人可以出更高的价格，对于更高的价格，优先购买权人仍可以行使优先购买权，依此类推。其他竞买人有最高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。如果其他竞买人不愿意再出更高的价格，则拍归优先购买权人。在拍卖实践中，可能会出现顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的情况，为避免拍卖程序过分拖延，《规定》没有采取在多个优先购买权人之间再进行竞价的做法，而是采取抽签这种简便易行的方式决定买受人。

关于拍卖的限度与合并拍卖

人民法院实施强制执行，不应超过执行依据确定的债权及相关费用的总额，但人民法院在实施查封、扣押、冻结时，对标的物的价值只能作一个大致的估计，加之市场行情千变万化，因此，实践中可能会出现查封、扣押、冻结时对标的物的价值估计较低，而拍卖的价款却较高的情况。在这种情况下，如果不考虑拍卖的实际情况，仍按原计划将查封、扣押、冻结的财产全部进行拍卖，不仅背离了实现债权和支付费用这一执行的目的，而且会对被执行人的利益造成损害。因此，《规定》第17条规定，在拍卖财产有多项时，如果其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余部分的财产应当停止拍卖。这里所说的“债务”，不仅限于被执行人对申请执行人所负的债务，还包括其他应该通过执行程序获得清偿的债务。作为例外，在上述情况下，如果被执行人同意对已查封、扣押、冻结的财产全部进行拍卖的，人民法院也可以继续进行拍卖。

执行实践中时常会存在这样的情形：拟拍卖的多项财产在使用上具有不可分离的关系，如果分开拍卖可能会严重影响各项财产的有效利用，或者分别拍卖将造成拍卖价款总额显著降低。例如，在拍卖标的是一套生产设备及其专门的维修工具时，如果不考虑该套设备和维修工具在使用上的特殊关系，强行将二者分开进行拍卖，必然影响该套设备的正常使用和维修，甚至造成其价值减损，其结果不仅会损害被执行人的合法权益，而且会影响到债权的实现，还会造成社会资源的浪费。为了避免上述情况的出现，《规定》第18条明确要求，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，人民法院应当合并拍卖。在执行实践中，对拟拍卖的多项财产究竟是否应当合并拍卖，由人民法院根据标的物的具体情况进行判断。一般来说，只要两项或两项以上的财产分开后可能影响其有效使用，或者合并在一起拍卖可以增加价额的，就应当尽可能地合并在一起进行拍卖。

关于拍卖程序中的抵债问题

在出现流拍的情况下，由债权人直接接受拍卖标的抵偿债务，既可以使其债权早日得到实现，也可以使被执行人避免因降低底价拍卖所造成的损失，同时还可以节约执行的成本，提高执行效率。因此，《规定》第19条明确规定在一定的条件下可以以拍卖标的抵偿债务。此外，《规定》中还有多个条文都涉及到以拍卖财产抵债的问题。根据这些规定，在理解和适用时应注意以下几个问题：第一，抵债的适用必须有法定事由，即拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，也就是通常所说的流拍。当然，这里的拍卖不限于第一次拍卖，在每次出现流拍时均可适用抵债的规定。第二，可以接受拍卖财产抵债的债权人不仅包括到场的申请执行人，也包括取得执行依据而参与分配的执行债权人以及未取得执行依据但对拍卖标的物有优先受偿权而参与分配的执行债权人，但依照法律规定不得买受拍卖财产的债权人除外。申请执行人或其他执行债权人可以主动申请接受拍卖财产抵债；人民法院也可以在每次流拍后征求债权人的意见。第三，以拍卖的财产抵债必须征得债权人的同意，法院不能在债权人不同意的情况下强制将拍卖财产交其抵偿债务，但抵债无须征得被执行人的同意。第四，抵债时不能随意作价，而应以该次拍卖所定的保留价为标准进行折抵。第五，在两个或两个以上的执行债权人都申请以拍卖财产抵债的情况下，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；如果各个债权人的受偿顺位相同，则以抽签方式决定承受人。第六，接受拍卖财产抵债的债权人应受清偿的债权额低于抵债财产价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。逾期不补缴差额而使抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖；当然在这种情况下如果有其他顺位相同的执行债权人愿意接受抵债的，也可以交其抵债。如果裁定重新拍卖的，原承受人不得参加竞买。最后，以流拍的财产抵债的，法院应作出裁定，抵债裁定应当在承受人将应补交的差价全额交付后10日内送达承受人。

关于再行拍卖及拍卖的次数

所谓再行拍卖，简单地说就是指在出现流拍的情况下，另行确定拍卖期日，再次实施拍卖。在拍卖实践中，很难保证一次拍卖就能够成交，流拍的现象时有发生。依照《规定》第26条，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价即流拍的情况下，如果到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在60日内再行拍卖。对于再行拍卖的理解重点要把握以下几个问题：第一，引起再行拍卖的事由主要有两个，一是在举行拍卖时没有人参加竞买；二是虽然有人参加竞买但竞买人的最高应价未达到拍卖前所确定的保留价。第二，在出现上述事由时，是否要再行拍卖，还要看到场的申请执行人和其他执行债权人是否申请或同意接受拍卖的财产抵偿债务，只有在申请执行人和其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受拍卖财产抵债的情况下，才能考虑再行拍卖。第三，再行拍卖时，一般都要酌情降低保留价，以便能够顺利拍卖成交。保留价降低的幅度，要严格按照《规定》第8条的规定执行。第四，为防止再行拍卖过分拖延，影响整个案件的执行，法院应及时指定再行拍卖的期日，再行拍卖距前次拍卖程序终结的期间不得超过60日。此外，还应注意的是，再行拍卖与《规定》第25条规定的重新拍卖不同，再行拍卖是在流拍后进行的第二次或第三次拍卖，是原拍卖的继续；而重新拍卖则是在买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的情况下，重新进行的拍卖，因此，与再行拍卖不同，重新拍卖应按照原拍卖的程序重新进行。

此外，《规定》对拍卖的次数作出了明确的限制。这主要是考虑到法院的司法资源是有限的，如果在某个案件上或者某个程序中花费的资源过多，就可能造成其他案件中相应的资源分配减少。此外，限制拍卖次数对被执行人来说也是一种有效的保护。因为在拍卖保留价降低到一定程度后仍然流拍的情况下，如果再次降低保留价拍卖，虽然有可能成交，但保留价降得过低，可能会造成拍卖财产过分贱卖的情况，从而损害被执行人的利益。考虑到动产的价值一般较低，不动产、其他财产权的价值一般较高或者在拍卖过程中可能会遇到更为复杂的情况，因此，《规定》中规定对动产的拍卖以两次为限，两次拍卖仍然流拍又不能抵债的，即解除查封、扣押，将该动产退还被执行人。当然，如果拍卖的动产是质物或留置物的，应将其退还给质权人或留置权人。不动产、其他财产权则可以拍卖三次，第三次拍卖仍然流拍又不能抵债的，还应当再进行一次变卖，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起7日内发出变卖公告。自公告之日起60日内有人愿意买受该财产的，法院应当准许，但价格不得低于第三次拍卖的保留价；在60日期间内，申请执行人、其他执行债权人也可以表示接受该不动产或者其他财产权抵债。60日期间届满后，仍没有人愿意买受该不动产或者其他财产权，又不能抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。比如，对于不动产如果适合进行强制管理的，可以考虑采取该种方式执行，而不将该不动产退还被执行人。在动产、不动产或其他财产权退还给被执行人后，如果将来该项财产升值的，可以考虑重新启动拍卖程序进行拍卖。申请人也可以申请执行被执行人的其他财产。

关于不动产所有权的转移

在执行程序中，不动产拍卖成交或抵债后，是否必须经过登记之后其所有权才转移给买受人或承受人，对此有两种不同的观点。一种观点认为，我国现行民事实体法关于不动产所有权的移转，采取的是意思主义与登记的结合，登记是不动产物权变动的生效要件。执行程序中不动产所有权的转移应该与民事实体法的规定相一致，即必须经过登记之后，不动产的所有权才能发生转移。另一种观点则认为，执行程序中因拍卖引起的所有权转移与因民事法律行为引起的所有权转移有着根本的区别。执行程序中的拍卖是一种强制执行措施，其中有国家公权力的介入，不能完全套用民事活动的原理和规则。拍卖作为一种公法上的处分行为，买受人何时取得所有权不能受制于登记机关的登记行为，否则拍卖效果的安定性乃至整个执行程序将会受到影响和制约。再者，强调物权变动须经过登记主要是为了达到公示的目的，而在拍卖程序中，查封登记、公开拍卖等一系列执行行为本身足以起到公示作用，不需要再另以登记进行公示。《规定》采纳了第二种观点。依照《规定》第29条的规定，不动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，而不以办理过户登记为要件。此外，根据该条的规定，有登记的特定动产及其他财产权拍卖成交或者抵债后，其所有权、其他财产权也自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。动产拍卖成交或者抵债后，其所有权则自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。

关于拍卖价款的支付和标的物的移交

《规定》第24条规定：“拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。”该条规定对价款的支付提出了明确的要求，其中有两个问题需要注意：一是买受人必须在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内支付价款，而且，依照《规定》第25条的规定，买受人逾期未支付价款使拍卖的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。这一规定主要是考虑到拍卖只是执行程序中的一个阶段，拍卖程序的设计应当把效率作为一个重要的价值取向，对买受人支付价款的期间提出强制性的要求，主要是为了防止拍卖程序的过分拖延，确保债权能够及时得到实现。在实际操作中，一般情况下应把支付价款的期间作为拍卖公告的一项内容予以公告，人民法院也可以指定一个支付价款的合理期间。支付价款的期间一旦予以公告或由法院指定，法院和当事人都应当遵守。二是价款应当交付到人民法院或汇入人民法院指定的账户。这一规定主要是为了加大人民法院对拍卖价款的实际控制和监督力度，尽量避免在这一环节出现新的问题和纠纷，防止拍卖程序复杂化。

此外，《规定》还对拍卖标的物的移交也作出了明确的规定。这里所说的“移交”，是指将标的物实际交由买受人或承受人控制。对于标的物的移交，也有两点值得注意：首先，在买受人或者接受标的物抵债的债权人足额给付价款或者补交差价之前，不允许将拍卖标的物实际移交给买受人或承受人，结合《规定》第23条和第30条的规定可以得出这一结论。依照《规定》第23条，拍卖成交或抵债裁定于价款或者需要补交的差价全额交付后才能送达买受人；而依照第30条的规定，拍卖标的物应当于拍卖成交或者抵债裁定送达后才能实际移交给买受人。可见，《规定》严格禁止在价款或者需要补交的差价足额交付之前将拍卖标的物实际移交给买受人。这一规定主要是为了避免在标的物实际交付后，买受人拖延支付价款，使拍卖程序本身又衍生出新的问题和纠纷，影响整个执行程序的顺利进行。当然，实际操作中不一定必须在价款或差价支付后才能实际移交标的物，在价款或差价足额支付的同时实际移交标的物的做法，也完全符合《规定》的精神。其次，《规定》对法院移交拍卖标的物的最长期限作出了明确的规定，即人民法院应当在拍卖成交或抵债裁定送达后15日内，将拍卖标的物移交给买受人或承受人。今后，人民法院应当严格按照这一期限移交拍卖的标的物，切实维护买受人的合法权益和法院自身的威信。当然，实践中可能存在着拍卖标的物依法不能移交的情形，例如在执行前，作为拍卖标的物的房屋已经依法出租给了第三人，在拍卖成交后，租赁期间尚未届满，在这种情况下买受人可以取得房屋的所有权，但不能实际占有该房屋，人民法院也不能将该房屋实际移交给买受人。在拍卖实践中，为避免发生不必要的争议，对标的物是否能够及时移交给买受人或承受人，应当在拍卖前向所有的竞买人予以说明。

关于拍卖财产上原有权利负担的处理

在执行实践中，拍卖的财产尤其是不动产上往往存在着租赁权、担保物权以及其他优先受偿权等各种各样的权利负担。如何平衡和协调申请执行人与其他权利人之间的利益，是执行程序中必须解决的一个重要问题。从其他国家和地区的做法来看，对拍卖财产上权利负担的处理主要有两种方式：一种是承受原则，即权利负担不因拍卖而消灭，在拍卖成交后继续存在于拍卖的财产上由买受人或者接受拍卖财产抵债的债权人承受；另一种是消灭原则，即权利负担因拍卖而消灭，买受人或者接受拍卖财产抵债的债权人取得无任何权利负担的财产。从实践来看，这两种处理权利负担的方式各有其优缺点，究竟选择哪种处理方式，从根本上说涉及到各方当事人利益的平衡和协调问题。

担保物权及其他优先受偿权重在支配拍卖财产的交换价值，是否占有、使用拍卖财产本身，不会对这些权利的实现造成根本性的影响，其受偿顺位先于申请执行人的，可以在拍卖之后从拍卖价款中优先受偿。因此，最高法院以前的司法解释对拍卖的动产、不动产上存在的担保物权的处理采取了消灭原则。《规定》对拍卖财产上担保物权及其他优先受偿权的处理，原则上也采取了消灭原则。依照《规定》第31条第1款的规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。应当注意的是，消灭原则指的是担保物权及其他优先受偿权的消灭，而不是担保物权所担保的债权和有优先受偿权的债权本身消灭。此外，如果有关的债权人与买受人或接受标的物抵债的债权人对权利负担的处理有明确约定，这些约定又不违反有关法律规定的，人民法院应当尊重其约定。与担保物权及其他优先受偿权不同，租赁权及用益物权重在支配标的物的使用价值，租赁权人及用益物权人要实际享有权利，必须现实地占有标的物。因此，《规定》对拍卖财产上存在的租赁权及用益物权的处理，原则上采取承受原则，即拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，不因拍卖而消灭。作为例外，如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。例如，假设在查封、拍卖被执行人的一幢楼房之前，该幢楼房已分别抵押、出租给了A银行和B公司。如果租赁权设定在先，抵押权设定在后，依物权优先原则，租赁权应当优先予以保护，该幢楼房拍卖之后，租赁权应由买受人继续承受；相反，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，同样依据物权优先原则，设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现，因此，如果租赁权继续存在于该幢楼房上，导致其卖得的价款过低，影响到抵押权实现的，执行法院就应当将该租赁权予以取消，然后再进行拍卖。

新旧条文对比及解读

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

（2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正）

主要修订内容

1、整条删除的有三条，即删除第五条、第六条、第七条。

2、部分修改的也有三处，分别为第四条第一款（由原来的“应当”改为“可以”，更加合理）、第八条（更加精简与合理）、第二十九条（对所有权的转移原规定区分动产和不动产等二种情形，而新规定统一了转移制度。），其余为条款序号的变更，包括引用的条文序号。

具体见下文（为便于阅读及理解，删除内容仍标出，用删除线；另加修改的解读）

为了进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。

    第一条　在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

    第二条　人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。

    第三条　人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。

    第四条　对拟拍卖的财产，人民法院可以应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

    当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。

    对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。

修改理由：与《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第2条、第14条保持一致，避免在实际适用中发生冲突。

 第五条　评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。

修改理由：适用《处置参考价规定》第15条、第16条。

  第六条　人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

    当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

修改理由：适用《处置参考价规定》第21条、第22条、第23条、第24条。

    第七条　拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。

修改理由：适用《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第2条、第3条。

    第五八条　拍卖应当确定保留价。

拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。拍卖财产经过评估的，评估价为第一次拍卖的保留价拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

    人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

拍卖应当确定保留价。

　　

修改理由：在传统拍卖的情况下，本条规定经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，是为了与2009年《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变价工作的若干规定》第13条保持一致。需要注意的是本条仅适用于传统拍卖，如果是网络司法拍卖，应当适用《网络拍卖规定》第10条之规定，即起拍价不得低于评估价或者市价的70%，不能理解为以后网拍一拍不能降价。

    第六条　保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。

    依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。

    第七条　执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。

    第八条　拍卖应当先期公告。

    拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。

    第九条　拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定；协商不成的，由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。

    当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的，应当准许，但该部分的公告费用由其自行承担。

    第十条　拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

    应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

    第十一条　人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

    优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

    第十二条　法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。

    申请执行人、被执行人可以参加竞买。

    第十三条　拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

    顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。

    第十四条　拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。

    第十五条　拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。

    第十六条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

    有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

    第十七条　在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：

    （一）据以执行的生效法律文书被撤销的；

    （二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；

    （三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；

    （四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；

    （五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；

    （六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；

    （七）其他应当撤回拍卖委托的情形。

    第十八条　人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。

    暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。

    第十九条　被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务，要求停止拍卖的，人民法院应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。

    第二十条　拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。

    第二十一条　拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的帐户。

    第二十二条　拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

    重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

    第二十三条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。

    第二十四条　对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。

    第二十五条　对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

    第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

    第二十六条　动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。

    不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

修改理由：与《民事诉讼法解释》第493条保持一致，统一动产所有权变动的时间点。

    第二十七条　人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

    第二十八条　拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

    拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

    第二十九条　拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：

    拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0.5％。

    采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。

    拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。

    第三十条　在执行程序中拍卖上市公司国有股和社会法人股的，适用最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》。

    第三十一条　对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。

    金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。

    第三十二条　当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。

    按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。

    变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。

    第三十三条　本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

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