信贷、税费“组合拳”出招 楼市政策通道再度打开

近几天，数项稳楼市政策接连出台，令低迷的市场情绪为之一振。

8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。

同日，财政部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。

8月27日，证监会发文称，完善一二级市场逆周期调节机制，围绕合理把握IPO、再融资节奏，作出安排，其中“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的影响”。

这些政策从消费、投资两端发力，试图提振市场。且这种部委层面的政策“组合拳”，为今年以来所罕见，其信号意义也颇受关注。8月28日，地产股跑赢大盘，多只股票触及涨停板。

有分析人士认为，这一系列“组合拳”的推出，是今年7月24日中央政治局会议相关精神的落实。虽然政策力度有限，但边际改善的通道再度打开，令各方对未来的政策走势有了更多期待。随着传统营销旺季“金九银十”临近，市场回暖的预期也再度出现。

今年以来，房地产市场一直处于深度调整中，投资、销售等指标不断走低。虽然各级监管部门较高频次地推出各类稳楼市政策，但市场始终无法形成持续的回暖局面。

根据国家统计局的数据，今年1-7月，全国商品房销售金额落入负增长区间，销售面积降幅持续扩大。70个大中城市中，房价环比下降已成主流，二手房价格降幅较大。

北京某上市房企相关负责人认为，这种局面的形成，很大程度上是由于供需两端的信心不足，市场无法形成正循环。该人士向21世纪经济报道记者表示，要打破这种局面，政策层面需有明确的提振措施。

7月24日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

会议还提到，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。

这也为下半年的楼市政策奠定了主基调。随后，北上广深四个一线城市先后作出相关表态，住建部部长倪虹在企业座谈会上也表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

此后，楼市政策迎来密集发布期。中原地产研究院统计显示，截至2023年8月底，各级政府部门共发布房地产调控政策106次，为今年以来的单月最高点。

近期多个部委出台的稳楼市政策，即是此轮密集发布的延续。在此期间的8月25日，国务院常务会议还审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，并指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

分析人士普遍认为，新一轮的稳楼市政策正在落地，未来或将有更多的措施出台，并有利于市场预期的改善。

事实上，在近期多个部委密集推出相关政策之前，外界对此轮政策发布潮的关注度并不高。

中原地产首席分析师张大伟表示，因为相较于以往，地方政府近期出台的政策缺乏新意，且出台政策的城市以三四线为主，不仅效果不佳，外界关注度也不高。而备受期待的一线城市，作出相关表态后便再无下文。

8月4日，针对北京市将在哪些方面支持居民刚性和改善性住房需求的提问，北京市住建委回复称，住建委正积极推进细则中。但其并未给出时间表，也未提及相关细则的具体内容。

近期的政策中，三部委推出的首套房贷款“认房不认贷”措施颇受期待。中指研究院市场研究总监陈文静表示，此举可切实降低购房门槛，且有利于部分改善性需求的释放。若搭配其他政策推出，可有效促进市场升温。

但该项措施的落实程度如何，目前尚存一丝疑问。按照文件内容，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。也即，政策的决定权在地方政府手中。

陈文静表示，根据中指研究院监测，目前仅一线及个别二线城市仍执行首套“认房又认贷”政策。三部委推出的该项政策为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地。她认为，对于一线城市而言，同样存在政策预期，由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。

此外，财政部出台的置换住房退个税政策，也被认为是带动市场交易的有效手段。

张大伟指出，从房地产市场的政策方向看，未来会集中在降低交易税费方面，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本。

他同时表示，从城市层面来看，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。也就是说，核心一二线城市存在更大的政策优化空间。

受访者普遍认为，随着传统销售旺季“金九银十”的临近，稳楼市政策迎来了发挥作用的好时机。但结合过去的经验来看，如果没有实质性的政策落地，市场预期很难真正好转。目前来看，政策改善的通道再度打开，未来的政策力度和市场走势如何，还有待于进一步观察。

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