二手房挂牌增4000多套、一个周末卖7套房，谁在出售，谁在进场？

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“自9月1日晚‘认房不认贷’政策公布以来，电话基本就没停过，都是客户问问题、交期限。尤其是两个周末，我们连吃饭的时间都没有 ”北京多位券商对中国证券报记者表示，“交易量、成交量都比以前增加了数倍”。

链家经纪人向记者展示了一份北京二手房数据库。数据显示，目前，北京二手房挂牌量已增至155016套。 “政策出台以来，北京已经新增了4000多套住房，其中很多还没有曝光。这几天，基本上每个社区都有新增住房，较大的社区可以新增10套以上。”上述连锁中间人告诉记者。

交易量和前景均翻倍

9月4日，在北京西二环附近的链家店，记者看到几位顾客坐在店内等待看房。 “这里是学区房，所以挂牌量并没有真正增加，但我们一个周末就卖了7套房子。第二季度，我们店里基本没有成交。去年卖的房子的价格这两天已经用了很久了，基本都低于市场价。”中间商赵亮（化名）告诉记者。

赵亮说：“交易的基本上都是换房的客户，很多都是先买后卖。过去我们告诉客户，买卖过程可以在2个月内完成，但现在我们通常会留出6个月的时间，以避免出售非核心区域的房屋。呆在家里。”

“从早上到今天，我一共带了三批顾客，有看新房的，有看二手房的，我连店里都懒得去，选的时候就去看了。”接客户，各种咨询电话、微信中间都要接听，真的很忙。现在接触到的客户大部分都是改进型客户，而且这些人是最活跃的。” 王红（记者透露，链家大兴区的一名中介人（化名）已从业10年。

据王红介绍，北京二手房市场已经有一段时间没有这么热闹了。 3月份，一年中最热的月份，全市销量超过2万套，随后开始下降；最冷的月份是7月，北京有超过1万套二手房卖不出去。

据北京市住建委官网统计，8月北京二手房销售10960套，环比增长12.8%，同比下降21.3%。尽管整体市场交易仍处于低位活跃区间，但北京二手房交易量较7月份有所增加。

清单增加

记者在链家数据库中注意到，目前北京二手房挂牌数量已增至155016套，而政策出台前挂牌数量不足15.1万套。“一般来说，楼盘10万至11万套北京市场二手房挂牌量比较正常，超过这个线就属于滞销。截至6月份，二手房挂牌量在14万套左右，目前处于绝对高位。”联众经纪人李梅（化名）告诉中国证券报记者：“这些房源基本都是非核心区的房源，核心区的房源相对较少。”

李梅认为，未来一段时间，挂牌楼盘数量还会增加。 “很多房子我们没有时间展示，也有一些房子信息没有完全隐藏。而且，政策出台后，想挂牌出售的人也很多。短时间内，广告数量将持续增加 二手广告数量 如果想降低价格，最重要的是进入市场，从这些备件中拿走急需的订单，而且只有当急需进入市场时“市场才能活跃，只有认识到客户更换、改善的切身需求后，才能购买新房或学区房。”李梅告诉记者。

李梅表示，新政策实施后，预计会释放一些刚性需求，但具体会释放多少，目前还不得而知。 “比如，在新协议出台之前，即使你有贷款记录，如果你在外地有房子、有贷款，也得在北京执行第二套信贷政策。 ，你只能得到40%的贷款，但如果是不寻常的住宅，你只能得到20%的贷款。现在只要还清贷款，并且在北京没有房子，就可以考虑第一笔止赎贷款。这样一来，对这部分客户来说就会有利。”李梅告诉记者。

好宅网CEO刘军对中国证券报记者表示，“认房不贷”政策实施后，对有需要的客户影响有限，影响最大的是客户以及改善的住房。北京普通住房的标准是第五圈内总价不超过468万元。新政策出台后，置换客户的预付款比例可能会从之前的60%下调至3.50%。 468万以上的房子都是非凡的房子。新政策出台后，置换客户的预付款比例可能会从之前的80%降低到40%。这对于购买非凡住宅的客户来说是一大利好，尤其是800万元以上的售价，会有很大的刺激作用。

“新房价格全面调整”的报道不属实

至于新房，“认房不贷”政策刚出台，就有报道称“北京开发商取消了新房优惠政策”。中国证券报记者查阅了北京多个新建住宅项目发现，这种情况并不多见。许多楼盘此前的折扣依然存在，看房数量也没有明显增加。然而，在一些房地产领域，议会正在兴起。

“我们的楼盘折扣93%，另外还有一些特价房，这些优惠规则目前已经有了，拿出来也很正常。我们正在积极营销客户，还要看市场情况。”未来。”通州区楼盘销售人员告诉记者。

大兴西红门却是另一番景象。由于房地产开发商与多家中介机构合作，政策放开后，不少中介机构将客户派往售楼处。 “卖新房最省心省力，佣金也比较高，如果是改良型客户，我们会先推荐新房进行合作。”一位经纪人告诉记者：“西红门城有几处新房，属于五区，平米都在6万元左右。新政策之前，很多有改善需求的客户付不了定金。现在，只要因为没有还款问题，他们可以承担得起，所以这两天很火爆，要看房还要排队。房地产的接待员就这么多，想等就等，不想等就算了。附近的一处房产一夜之间卖出了10多套。 ”

“此前，北京新盘最畅销的是两居室，新政策出台后，三居室、四居室的认购情况明显好转。短期内，好的楼盘很快就会出现。”应该会出现偷房变现的产品和比较好的销量。二等的改进，可以让更多的顾客上车，销量也会有一定的提升。刘军告诉记者。

买家态度不同

购房者张强（化名）告诉中国证券报记者，购房者除了首付压力外，还不可避免地面临着还贷压力。 “现在规定，每月住房贷款还款金额不能低于每月营业额的50%。如果贷款200万元，每月至少需要3万元营业额；如果贷款300万元，则每月至少需要有3万元营业额。” “，需要4万元。工资流需要足够的工资来支撑。”张强说。

联众一位券商向中国证券报记者算了一笔账。目前，北京第一套房子的利率为4.75%，第二套房子的利率为5.25%。 100万元贷款分25年偿还，每月还款5700元； 200万元对应还款11400元，300万元对应还款17100元，400万元对应还款22800元。 “工资流至少是每月工资的两倍。”联众一位中介如此说道。

刚需买房的购房者宋宇（化名）告诉中国证券报记者，该政策是好政策，中期肯定会产生强化效应。然而，短期内噪音太大。乐观房子的主人态度有所转变，但房子还没有到需要抢的地步，所以近期他会选择再等一段时间。

在外地有房、有抵押但在北京没有房子的张丽丽（化名）告诉中国证券报记者，她在外地高价买了房子，会“赔钱”。 “如果她现在卖掉的话。但比以前好多了。政策出台前，如果外地的房子被“砍”卖，还得在北京办理第二套贷款，不够首付。政策出来后，可以按照第一套贷款执行，最后存款就够了。 “就算亏了，如果能卖的话，我也会尽快卖掉外地的房产去北京买房。”张丽丽告诉记者。

此外，记者在走访中还了解到，不少在新政出台前已全额缴纳重点区域房屋总价数千万元的购房者，目前仍在全额缴纳。 “很多在重点地区购房的家庭拥有不止一套房子，所以对他们的影响并不大。”一位链家中介告诉记者。

（原名是《实探！楼市新政下，谁在迅速进场？》）

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