房屋租赁合同税金应由谁缴纳？

案情简介

2008年12月，不远万里来到上海谋职的维吉妮，与房东程先生签订《租赁合同》，约定由程先生将位于本市威海路某号一处商品房，以月租金人民币1.3万元(以下金额均为人民币)的价格，出租给维吉妮1年，租期从2008年12月7日至2009年12月6日，保证金为2.6万元。双方还设定：“除合同另有约定外，程先生应于租赁关系消除且维吉妮迁空、点清并付清所有应付费用后的当天，将保证金全额无息退还维吉妮。”2009年10月27日，双方在原《租赁合同》的基础上签订《续租补充协议》，约定租赁期限延长至2011年2月1日，对保证金及相关条款未做出新的约定。2011年1月31日，作风严谨的维吉妮退租将房屋交还程先生，双方签署了《房屋租赁退房交接清单》。2011年3月18日，维吉妮起诉法院称，续租合同期限届满后，自己不再续租并于2011年1月31日办理了退房交房，但程先生至今未按约返还保证金，请求法院判令程先生返还保证金及利息损失。

庭审时，程先生辩称，合同签订时双方曾约定租金不含发票税价格，自己所提供发票及代开发票而产生的税金应由维吉妮承担。认为在维吉妮租赁期间卧室进口墙纸多处破损，客厅餐厅墙壁多处损坏，影响再出租的租金损失5.2万元，声称维吉妮应承担该修复费用，还尚存未结清的租赁期间电费、燃气费数百元，应从保证金中抵扣。针对房东主张的未付清电费、燃气费，维吉妮认可在退还保证金中抵扣。

法院审理

依据双方签订的合同，期限届满后维吉妮不再续租，并办理了退房交接手续，程先生应当将保证金作返还。涉及保证金返还，因维吉妮确有部分费用在搬离时未能付清，符合双方签署的《租赁合同》中拒绝返还保证金的条件。现维吉妮已同意在保证金中予以抵扣，程先生应当于本判决生效之日，将抵扣费用后保证金剩余部分无息返还给维吉妮。但程先生主张曾替维吉妮承担开具发票的税金，因《租赁合同》对此没有约定，且开具发票本身就是出租人的法定义务，该抗辩法院不予采信。涉及程先生辩称房屋在出租中遭损，则可另行主张起诉，遂法院判决由上海籍的房东程先生给付法国房客维吉妮保证金25494.30元。

律师评析

我国合同法第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。税收是国家以法律、行政法 规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人(或称纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条：“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务;其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”。根据营业税暂行条例和个人所得税法的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。本案中，双方虽然约定：“租金不含发票税价格”，也就是程先生所说的若由其提供发票及代开发票而产生的税金应由维吉妮承担。但是，若租赁合同租金

应交纳的税金由承租方缴纳，明显具有偷税、漏税意图，不仅企图非法转移纳税义务，而且有非法降低计税基数以便漏税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效的合同条款。根据合同法第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力，故本案中房东程先生无权要求承租人维吉妮承担他自己应缴的税金，人民法院对其抗辩没有采纳是正确的。