居民杠杆率72%，总负债73万亿！现在鼓励加杠杆买房就是没安好心

楼市传统的“金九”已至，不过全国的市场仍在低温运行。为了促进销售，拉动回款，我们看到，多半以上的开发商们都在大行“降价促销”之策。

第一财经报道，20强房企中，已有12家降价甩货。业内人士透露，为了打赢金九银十抢收现金流之战，百强开发商基本上都在加紧制定促销方案。这意味着未来两个月，新房市场销售将以“降价”为主旋律。

不仅如此，很多城市为了配合开发商降价卖房，也作出了重大改变。一线城市广州，将开发商新房备案价格下浮额度由之前的6%调整为20%。我们可以理解为，广州此举是将新房限跌放宽至20%，即允许开发商降价的最大幅度是20%。只要开发商愿意，现在可以打8折销售。

一线城市已然如此，中小城市就更加肆无忌惮了。据悉，很多三四线城市都放宽了“限跌令”，对于开发商降价不做明确规定。有些城市新规中虽然仍写着“严查开发商恶意降价”，但并未给出具体幅度，这意味着，在很多城市，“限跌令”已经名存实亡了。

地方为什么这么做？理由很简单：减少限跌的力度，主要是为了给开发商操作的空间，因为限跌令限制了开发商“以价换量”的空间。对于绝大多数的开发商，当务之急是赶紧卖房换回救命钱。

降价管用吗？有用，但作用不大。统计局数据显示，8月份商品房销售额环比上升4.9%。但1-8月份，商品房销售额仍然同比下降27.9%。

有人说，8月份居民房贷新增2568亿，7月是1486亿，这是非常明显的反弹信号。我想两点：第一，8月房贷新增，是发生在央行超预期降息的背景下，流动性那么大，总会有资金流向楼市。而且从住宅成交量类型来看，这些新增的房贷都来自于富人群体，8月份全国主要10城，1000万以上的房产成交量环比显著上涨；

第二，8月份房贷环比大幅上涨，但是同比仍然在下跌。而且个人住房贷款占新增贷款（8月份21%），连续一年以上未回到超过25%的水平。

所以，信号很明确，当下普通的刚需购房者买房的信心仍然很低迷，楼市主要还是靠有钱人在撑着。8月份，全国商品房销售价格重新突破万元大关，站到10499元/平的高位，同样也是一二线城市豪宅大卖在托底。

今年楼市调控的次数，已经多到统计不清楚的地步了——之所以这么说，是因为我查了几家专业机构的数据，发现大家的结果都有很大出入。但有一点是可以确定的，今年楼市调控，又创历史纪录了，又载入房地产史册了。

调控来调控去，但是居民的买房意愿就是提不起来，这背后到底是何原因？现在大家为什么都不愿意买房了？

个人总结主要是三方面原因：第一，疫情仍然是最大的不确定性因素。转眼间，疫情已经三年多了。这三年，很多人过得都很痛苦，尤其是教培、旅游、餐饮、影院、地产等行业的朋友，收入锐减是其次，很多人可能已经失业一年半载了。

当前的就业环境是很不容乐观的。官方发布的数据显示，近半年，只有16-24岁年龄段的失业率波动比较大。但我想说的是，这个数据其实和真实情况有很大偏离：失业统计有遗漏。国家定义的失业要满足4个条件：有劳动能力、有就业要求、处于无业状态、进行过失业登记。大家对照着这个标准，不难发现，身边很多失业的人，其实是未计入的；

失业率其实反映的是当下的社会、经济、企业、居民储蓄等真实现状。坦白说，受疫情反复、全球大环境欠佳、供应链问题等影响，这两年绝大多数人都生活得很艰难——失业、裁员、降薪导致家庭收入大幅下降，自然消费也跟着降级。基本生活都受影响，更何况动辄几十上百万的购房消费支出？

第二，房价只涨不跌神话彻底被打破了，买房不再是稳赚不赔的生意。去年下半年以来，房价下跌的城市已经数不胜数了。小城市、小县城我们就不说了。只看一二线、省会、国家中心城市、经济强市。城市财经通过对比70个大中城市过去4年的房价走势，得出结论：8月份，27个省会房价：22个下跌，12个至少回到了三四年前。

重点来了，8月份，全国主要70城中，新房同比下跌的城市有49个，二手房同比下跌的城市有61个。前面我们说过了，新房有“限跌令”在托着，数据不够真实。二手房才是市场的真实反映，这个结果真的是太辣眼了。

而在70城中，有37个城市二手房价格跌回了2020年的水平。其中牡丹江跌幅最大，同比2020年下跌17%，哈尔滨次之，跌幅高达10.6%。此外，太原、吉林、石家庄、长春、天津、南宁、郑州、济南、武汉等都赫然在榜。

省会城市的房价都跌穿了，更何况人口常年被虹吸的低能级城市。房价预期严重扭转，随之消失的是比黄金还重要的购房者的信心。

不仅如此，过去这两年很多房价大幅的城市，“断供潮”剧情正在生动上演。从近两年来看，银行起诉房贷违约断供的案件大幅增加，法拍房数量也暴涨，从2019年的50万套增长至2021年的超过160万套。不知何故，2022年的数据已经看不到了，阿里法拍等网站已经不显示实时数据了。

第三，居民真的加不动杠杆了，且还在主动降杠杆，多地出现提前还房贷情况。

除上述提到的，期房交付没安全感、疫情充满不确定性、房价预期扭转等因素外，个人认为，这两年居民部门买房积极性大幅降低的另一个主要原因是，居民杠杆率到顶了，加不动杠杆了。

国际清算银行（BIS）数据显示，2020年底，我国居民部门杠杆率为72.44%，居民总负债超73万亿。这一数据和央行发布的有出入，央行数据显示，2021年中国宏观杠杆率共计下降6.3%，从2020年末的270.1%降至263.8%。其中居民部门杠杆率与2020末持平，维持在62.2%。　　

值得一提的是，我国居民部门杠杆率是各部门中攀升速度最快的，从2000年不到5%增长至当前的62.2%。从过去两年平均来看，居民杠杆率仍然保持着每年大约3个百分点的增长幅度。

但进入2022年后，事情正在发生变化：国家金融与发展实验室发布的《NIFD季报》显示，2022年第一季度居民部门杠杆率下降了0.1个百分点，从2021年末的62.2％降至62.1％。

此外，易居研究院发布的《2022年二季度全国居民购房杠杆研究报告》显示，全国居民购房杠杆率在持续下降，今年二季度降至21.2%，创近十年新低。释放的信号很明确：居民采用低首付、加杠杆买房的意愿大幅降低。

为了更好地和国际其他国家对比，我们还是使用国际清算银行的数据，居民杠杆率按72.44%，不难得出结论：1、我国的居民杠杆率，处于世界居中靠前的水平，低于瑞士、澳大利亚、加拿大、韩国、美国、英国的80%以上的水平，但和世界杠杆率较高国家的差距正逐渐缩小。2、我国居民的杠杆率水平，远高于发展中国家的平均水平（60%）。

另外，对比发达国家，我国的居民杠杆率增速较快。wind、中泰证券研究所数据显示，过去十年我国居民杠杆率增量全球第一，十年时间，我国的居民杠杆率大增近35%。美国不增反降了9.6%。值得一提的是，美国居民杠杆率水平从5%到80%，用了近百年时间，但是我国只用了短短的25年时间。

用中国社科院金融研究所所长张晓晶的话说，居民杠杆率的快速攀升，影响到金融体系的稳定。他举例表示，2008年国际金融危机的一个重要导火索即是居民债务水平过高。

基于上述事实，个人认为，现在仍然在大肆鼓励居民购房，尤其是鼓励不具备购房实力的家庭，加杠杆购房，无异于把人推入火炕。比如北师大教授董藩提出的，“让年轻人买得起房子很容易，只要把首付比例降至20%，或者15%，同时将贷款年限拉长至40年，或更长即可。”理论上，这种方案确实可以让买房人少付首付，但问题是，压力并没有减少，而是后延了。房价大幅上涨时期，资金杠杆游戏尚能玩得转，楼市一旦进入寒冬，房价迎来下跌，断供潮将喷涌出现。

这无异于在走美国的老路。美国2008年次贷危机引发的金融海啸，最终波及全球，本质上就是居民疯狂加杠杆，零首付购房等酿成的惨剧。

无怪乎，有专家指出，有些教授学者提出的让年轻人买房容易的观点，看似是为年轻人好，实则“没安好心”。说直白的，有些专家的屁股坐歪了，为了房地产复苏，为了鼓吹居民买房，有些道貌岸然的专家，早已成了开发商们的掮客。