房产税，专家提免征面积，超出面积或每年12000元

房产税的脚步逐渐逼近，无疑成为了近两年来房地产行业最为瞩目的焦点。对于广大渴望购房的刚需群体而言，房产税犹如破晓的第一缕阳光，寄托着他们深切地期待房价下跌的愿望。面对当前房价依然高企的现实，人们希望房产税能成为推动房价回归理性的有力杠杆。

据统计数据显示，截至2023年12月，尽管房价已经历了两年多的调整，但全国平均房价依然高达9600元/平方米。这意味着房价的下跌仅仅回归到了2020年的水平，并未实现实质性的大幅下降。上海易居研究院的调查数据更是揭示了房价与收入之间的巨大鸿沟。截至2020年底，全国100城和50城的平均房价收入比分别高达9.2和13.3。这意味着，在房价收入比最高的地区，一个家庭需要不吃不喝工作13.3年才能购买一套房子。

与国际上通常认为的合理平均房价收入比5相比，我国100城的平均房价收入比显然偏高。自2016年9月开始实施楼市调控政策以来，虽然房价有所调整，但从2017年底到2020年底，全国平均房价仍从7614元/平方米上涨至9860元/平方米，三年间涨幅达到2246元/平方米，年均涨幅高达9.83%。然而，自2023年以来，房价普遍出现下跌趋势，许多城市和地区的房价都出现了明显的回调。更重要的是，现在大多数人对于房价上涨的预期已经发生了根本性的转变。随着各地救市力度的加大，过去几年楼市调控的效果开始显现，房价下跌的趋势已经确立，人们的观念也在潜移默化中发生了变化。

很明显，目前我国房价目前仍处于高位，过去2年房价下跌有限，对于广大民众来说，房价的微小调整几乎可以忽略不计。在现行的楼市政策下，房价的大幅下跌变得异常艰难。这些政策旨在稳定房价，但尚未触及炒房客的核心利益。并且现如今，楼市调控的方向已从限制转向救市，就算过去的限购政策对于那些已大量投资房产的投资者来说，其影响相对有限。

然而，房产税的实施将彻底颠覆这一现状。房产税是针对房产持有者所征收的税项，意味着房产持有量越大，所需缴纳的税款也越多。这将极大增加投资者持有房产的成本。考虑到投资者购买房产的主要目的是追求利润，一旦持有成本超出预期收益，投资房产将变得不再具有吸引力。届时，投资者不仅可能停止增加房产投资，甚至可能选择抛售现有房产。

正因为房产税具有这样的巨大潜力，人们对它的出台寄予了极高的期望，期待它能有效降低房价。关于房产税的出台时间，虽然已讨论了多年，但近年来相关消息愈发频繁。例如，财政部部长刘昆在《经济日报》上再次强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革”；还比如2022年财政部联合住建部等四部门负责人召开了房地产税改革试点工作座谈会，广泛听取各方意见。这些动态均表明，房产税不仅真实存在，而且其出台前的准备工作正在稳步推进中。更为关键的是，房产税试点即将启动，预示着房产税正式出台的时间已经不太远了。

近年来，房产税的实施成为了热议的焦点，不少知名专家和学者纷纷对此发表观点。其中，著名经济学家任泽平预测，房产税有可能在接下来的五年内，即“十四五”规划期间内得以实施。然而，经济学家马光远对此提出了疑问，指出“十四五”规划建议中并未明确提及房地产税，这是否暗示着未来五年内，房地产税不会纳入立法议程？对此，我持有不同看法。我认为，接下来的五年，将是推出房地产税的理想时机。一旦错过，未来可能会面临更大的挑战。

中国经济周刊最近发表了一篇题为《专家：房地产税或年底前出台试点政策，税率或不超过1%》的文章，文章明确指出：房产税试点的推出已不再是遥不可及的梦想，而是正在进入实质性的推进阶段。年底前出台试点政策的可能性非常大。这是权威媒体首次对房产税的实施时间进行明确预测，充分显示了房产税出台前的各项准备工作已经基本完成。

现如今，关于房产税是否应废除的争论已经渐渐平息，因为该税种预计在未来五年内会正式落地实施。随着房产税实施日期的逐渐临近，广大民众开始聚焦于其税率问题，担心它会给自己的经济生活带来更多压力。特别是那些正在偿还房贷的刚需购房者，他们的生活负担已经很重，因此对房产税的即将实施感到十分忧虑。但实际上，这种担忧是多余的。因为房产税的主要调控对象是多房产持有者，对于刚需家庭的影响相对较小。这一点在新华社发表的《房地产税改革多个重难点待解》一文中也得到了明确指出：

房地产税应设立免征面积。对于刚需购房者而言，居住条件在平均水平以下的居民在保有环节上将缴很少的税甚至无需纳税，再加上综合税制下房地产交易环节税费的大幅清理或废止，中低收入水平居民将会实质受益，一定程度上有助于刚需型需求的实现。

房产税新策略的轮廓逐渐清晰，似乎不太可能以普通家庭为中心，而是倾向于实施免征面积制度。这意味着，只要家庭房产面积在特定范围内，他们便能够豁免房产税。财税专家张学诞提出了一种务实且合理的构想：为每个家庭划定40平方米的免税面积，并实行渐进式税率（0.2%~1.2%）。 根据张专家的设想，一个典型的三口之家将享受到高达120平方米的免税优惠。换言之，只要他们的住宅面积不超过这个标准，他们将无需支付房产税。鉴于120平方米足以覆盖大多数家庭的居住需求，即便有些许超出，由于超出部分的税率相对较低，房产税的负担也将变得微不足道。

然而，对于那些拥有众多房产的投资者而言，这一政策或许会带来不小的冲击。他们的房产数量越多，所需承担的房产税也将相应增加。以一位投资者为例，假设其持有的超出面积达到1000平方米，按照目前每平方米1万元的市值计算，超出的房产总价值便高达1000万元。若按照1.2%的税率征收房产税，则该投资者每年需缴纳高达12万元的税款。即便是100平方米的超出面积，每年也需要支付2000元至12000元的房产税。

由此可见，随着房产税政策的逐步实施，那些拥有多套房产的投资者将面临日益增重的税务负担。而对于真正有购房需求的家庭而言，这一政策无疑是一大利好消息。因此，建议那些房产持有量较大的投资者提前规划，适时减少不必要的房产持有，以应对未来可能到来的房产税压力。而对于广大普通购房者来说，他们可以放心，房产税政策不会对普通家庭造成误伤。