问答系列 | 房产继承实务操作指南

2018年，曾随笔写过一篇《良心之作|房产继承实务操作指南》，得到很多读者的转发和收藏。近日，又经常遇到各类咨询房产继承的实务问题，故特此以问答的方式再写一篇，希望对大家办理房产继承有所帮助。

问1：房产继承的遗产税是不是非常高？

答：首先，必须明确一个概念，那就是我国目前并没有遗产税。

很多人包括很多中介业务员或房产相关人士口中所谓的「遗产税」，指的是房屋继承过来后，再次上市出售时，如果出售时这套房子不是满五唯一的，那么继承的这部分产权份额需要缴纳20%的个人所得税。

满五唯一是什么意思？

就是指买进满五年且在出售时是出售人名下的唯一一套房产。

满五年可以追溯到被继承人买进的时间起算而不是继承这个时间起算。

20%是出售价减去当时的买入价及当时的购入税费成本。

问2：那没有遗产税，房产继承更名的手续要花多少钱呢？

答：首先继承要分为是直系继承还是非直系继承。因为两者在房产继承上成本是有区别的。

那么直系亲属间的房产继承要缴纳多少税费呢？答案是直系亲属间的继承目前是免税的。也就是没有税费成本，只有一个工本费80元。

但是如果是非直系亲属，在继承时则需要缴纳3%的契税。契税的缴纳基数按照该房屋在继承时的交易中心评估价为依据。

问3：在公证处做了遗嘱公证，将来继承时可以直接拿公证过的遗嘱过户吗？

答：在上海目前还是不可以的。遗嘱和继承是两个概念，也是两个程序。

即使有公证遗嘱的情况下，相关的房产交易部门也不会直接信赖公证遗嘱，因为：首先，公证遗嘱可能被伪造；其次，公证遗嘱也可能存在不止一份；最后，《民法典》生效后，公证遗嘱之后可以还有其他生效的遗嘱，按照《民法典》的规定，是按照最后一份有效遗嘱认定的，公证遗嘱的效力不再优先。因此，即使做了公证遗嘱，将来继承房产，还是要再做继承的手续。

问4：什么是公证继承和诉讼继承，哪种成本更低？

答：要继承一套房子，你需要证明你有权利继承这套房子。哪个机构或部门可以确认你的继承权？公证处和法院。

优先选择什么途径继承呢？最快速和成本最低的当然是公证处，而且公证处在办理继承公证是按照房屋面积来收取公证费的，一平方米80元，一套100平方米的房子的继承，只需要8000元就够了。

而且公证继承也比较快。如果可以选择公证继承那最好了。

既然可以去公证处继承，为什么还有那么多人去法院继承呢？

一方面是继承人之间对继承有争议（对继承份额、遗嘱真实性、继承人间矛盾激化），另外一方面是被公证处拒了。

不是所有的业务公证处都会承接，有一些继承，比如继承人无法全部到场的，材料缺失无法提供的，关系复杂无法查明的等等疑难杂症都会被推到法院去。

通过法院继承房产成本就高了，第一，诉讼费是按照房屋市场价收取的；第二，通过法院继承，一般需要调取很多信息，多数是需要依赖律师的，那就会产生律师费，且通过法院的，时间成本也比较高，快则三、四月，慢则半年甚至一年，都有可能。

不过，真的走到诉讼继承，必要的程序是无法逃避的。

问5：除了公证继承和诉讼继承外还可以通过其他方式继承吗？

答：目前基本上都是通过这两种方式进行房产继承的，外地少数地方也有继承人全部到场就实现继承更名的，不过实践中比较少见。

问6：我房子的1/3份额是继承来的，在出售这套房屋时这笔税费应该是谁承担？

答：你在出售房屋时可以和买家约定这笔因为继承而来的房产份额所产生的税费的承担主体，如果没有约定，或者因买家在购买时不知晓房屋部分份额是继承而来的，那么就应该按照法律规定的承担主体来承担，也就是出售方承担。

我们经常会遇到出售方隐瞒房屋来源，或者提供不实信息，导致在审税后发现比预想的多出来很多税，这个时候就会产生税费争议，如果是房东隐瞒或者提供不实信息（可能并非故意），一般多出来的税费是由出售方承担的。

（全文完）