【以案释法】项目建设合作意向书约定应由广建公司承担吗？

【案情简介】

2009年，广西贺州市人社局为甲方，广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称“广建公司”）、广西国联投资管理有限公司（以下简称“国联公司”）为乙方，签订了《项目建设合作意向书》。合作意向书约定：合同双方共同实施开展贺州市桂粤湘人才服务中心项目建设前期工作。甲方负责项目报批、协调有关部门、落实项目选址等，乙方负责项目整体策划、设计；项目前期的所有资金投入（含征地），同意全额投资帮助贺州市人社局建设人才交流服务中心、人才市场、考试中心功能区；同意贺州市人社局的要求建设高校毕业生就业安居工程区，工程由乙方自由经营（按城镇低收入居住标准定价）。各方没有进一步签订协议书，实际上，贺州市人社局按意向书的要求履行了义务，广建公司也实施了项目，并将投资建成所涉及人才交流服务中心、人才市场、考试中心功能区移交给了贺州市人社局并已投入使用，广建公司也获得了高校毕业生就业安居工程区经营权和商业区地块的开发权。

2016年，广西贺州市广元资产运营有限公司（简称简称“广元公司”）按市政府要求接收了贺州市人社局的经营性资产，并与贺州市人社局、广建公司签订了《合同权利义务转让协议》，将《项目建设合作意向书》属于贺州市人社局的权利义务转给广元公司。广元公司接收资产后，国土资源局告知广元公司原项目欠土地划拨款219.5617万元，广元公司将款项交给了国土资源局后，认为按《项目建设合作意向书》约定应由广建公司承担而发生争议引起诉讼。一审法院判决广建公司向广元公司支付划拨地价款219.5617万元。广建公司不服，遂上诉至贺州市中级人民法院。

【代理意见】

广元公司委托律师发表代理意见认为：

通过对《项目建设合作意向书》、双方实际实施的证据，包括建设施工许可证、规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证等进行分析。上述证据材料证明，广建公司已按意向书约定实施项目，并获得了相关项目的经营权，被告广建公司应承担划拨地价款。一审支持了广元公司代理律师的意见。

广建公司不服提出上诉，其认为一审遗漏了追加市国土资源局为被告，其已交纳各项土地费用和土地征地款费用，认为《意向书》没有法律效力，不是正式合同，并提交了缴纳土地征地款的相关凭证，及土地出让金的相关证据。代理律师接受二审委托后，分析被告的上诉理由及被告提交的新的证据，并到原告项目资料室看是否有新的证据，发现被告两份土地成交确认书，国有建设用地使用权出让合同等。代理律师二审代理意见认为，《意向书》虽然名为意向书，实质是民事合同，各方权利义务明确，协议各方是自愿、平等互利的基础上签订的，广建公司获得了HTC-2009-26、HTC-2009-27等地块国有建设用地使用权和开发权、高校毕业生就业安居工程区经营权，因此意向书具有合同的效力。上诉人向土地储备中心、征地拆迁办和财政所等部门的付款银行单据，及相关部门开具的行政事业单位一般收据，这些单据只能证明上诉人与土地储备中心和财政部门的往来款项，是广建公司与土地储备中心及有关部门征地费用垫付款、土地出金的结算关系，与本案无关，也不存在重复土地划拨款的问题。国土资源局并不是《合作意向书》的当事人，它只是依据法律法规向原告收取划拨土地价款，向上诉人广建公司收取土地出让金。至于广建公司垫付土地征地款费用、缴纳土地出让金等事项，是广建公司与贺州市国土资源局之间款项的结算关系问题，与本案无关，因此本案没有遗漏当事人。

【判决结果】

二审法院认为：

国土资源局并不是《合作意向书》的当事人，它只是依据法律法规向收取划拨土地价款，故原市国土资源局不是本案适格的被告，至于广建公司与贺州市国土资源局之间款项的结算关系问题不是本案的审理范围。

《合作意向书》名为意向书,实为民事合同。一审判决审判程序合法,认定事实清楚,适用法律和实体处理正确,本院依法予以维持。上诉人的上诉请求,依据不足,理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定,驳回上诉,维持原判。

【裁判文书】

二审法院认为：

关于争议焦点一,原贺州市国土资源局(现更名为贺州市自然资源局)不是《贺州市桂粤湘人才服务中心项目建设合作意向书》的当事人,其是依行政职权收取涉案划拨地价款故原贺州市国土资源局不是本案适格的被告。至于广建公司与原贺州市国土资源局之间的款项结算问题,不是本案的审查范围。因此,广建公司关于一审遗漏原贺州市国土资源局为本案诉讼主体的上诉主张,依据不足,理由不能成立,本院不予支持。

关于争议焦点二,涉案《贺州市桂粤湘人才服务中心项目建设合作意向书》《合同权利义务转让协议》系各方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。《贺州市桂粤湘人才服务中心项目建设合作意向书》名为意向书,实为民事合同。该意向书约定:广建公司负责项目前期所有资金的投入(含征地等),同意全额投资帮助人社局建设人才交流服务中心、人才市场、考试中心功能区;广建公司同意按人社局的要求建设高校毕业生就业安居工程区,工程由广建公司自主经营。综合诉辩双方的意见及全案证据,广建公司获得了HTCc200926、HTC200927等地块国有建设用地使用权和开发权。大学生安居工程项目的土地使用证、工程规划许可证、施工许可证及大学生安居工程的预售许可证,充分证实广建公司获得了合作意向书约定的相应权利。依据意向书的约定,涉案宗地划拨地价款理应由上诉人广建公司承担。广建公司主张其在征地拆迁阶段已经缴纳了涉案的划拨地价款,本院认为,广建公司在建设涉案工程项目的同时还投资建设其他工程项目,其提供的收款收据和电汇凭证,只能证明广建公司缴纳了相关费用,无证据证实广建公司缴纳了涉案划拨地价款219.5617万元。至于广建公司垫付的土地征地款和缴纳的土地出让金,是广建公司与原贺州市国土资源局之间款项的结算问题,不是本案的审查范围,本案不予处理,广建公司可通过其他合法途径与相关部门结算或主张相应权利。

关于争议焦点三,《合同权利义务转让协议》明确约定:乙方(原人社局)位于贺州市迎宾大道贺州市桂粤湘人才创业中心内贺州市桂粤湘人才创业工程公共服务功能区土地使用权及房屋建筑物产权等资产已划转甲方(广元公司)，丙方(广建公司)应无条件帮助甲方(广元公司)办理房屋产权证的有关手续并提供相应的办证所需资料。据此,一审判决广建公司向广元公司移交建设项目人才交流服务中心、人才市场、考试中心办理产权证所需的建设工程有关资料,并无不当,本院予以维持，综上所述,一审判决审判程序合法,认定事实清楚,适用法律和实体处理正确,本院依法予以维持。上诉人的上诉请求,依据不足,理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审受理费24365元（上诉人已预交），由上诉人广西贺州市广建房地产开发有限公司负担。

【案例评析】

本案的关键是意向书的法律关系，是否有法律效力。合同的内容是合同签订主体之间的民事权利义务关系，而一般的意向书内容仅是合同签订主体就某一事项共同意识的一致认定，并不是双方民事权利义务关系，意向书的签订并不一定会导致法律效力的产生。但有的意向书具备了签约主体之间法律权利义务关系的内容，因此是对签约主体具备法律约束力的，实际上已经属于合同了，只是名称不同而已。所以意向书不能片面的认为具备法律效力或不具备法律效力，关键还是要看其内容是否具备了合同的内容。本案中的《合作意向书》对双方的权利义务已明确规定，获利的约定也很明确，更重要的是意向书的两个当事人都去实施了，其中有一个当事人没有实施，后来也没有参与项目，因此列为第三人。在诉讼过程中，主要是收集双方实际实施合同的证据，从证据证明当事人已按意向书约定实施，从而证明《合作意向书》虽然名为意向书，实际是民事合同，双方应按合同享有约定的权利和承担相应的义务。

【结语和建议】

注意签订意向书的条款，有些当事人签意向书目的仅是合同签订主体就某一事项共同意识的一致认定，还没有到签合同的地步，但若是意向书中约定有较多的权利义务，其实际上属于合同关系，在签意向书时应予以注意，避免承担不必要的损失。有些当事人只签了意向书，而没有进一步签订合同就开始实施意向书内容，时常会导致履行时权利义务不明确而发生纠纷。因此，为了控制合同履行过程的风险，在签订意向书时，应进一步签订合同，进一步明确双方的权利义务，避免以后在履行合同时发生争议。

相关法律知识

允许变更和解除合同的条件

1、允许变更和解除合同有以下条件：因重大误解订立合同的;

2、在订立合同时显失公平的;

3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同;

4、法定其它情形。

5、法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。