近年来一直在强调房住不炒，这是从民生角度出发的，必须要坚持。但是房屋也确实存在金融属性，这在《物权法》、《担保法》都设置了相关的规定，法律并不禁止以合法房屋进行抵押，从而实现融资功能。

但是抵押房产是高风险的行为，关键在于为什么要抵押。比如吴京为了筹集开拍电影的资金，把自有的房产作为抵押，最终电影叫好又叫座，票房收入一飞冲天。

但是，更多的情况是，恐怕很多人并不清楚抵押到底意味着什么。去年有报道北京数十位老人陷入“以房养老”骗局，以自己房产作为融资的抵押物，最后在不知情的情况下房子被过户给他人。

这两起报道的时间前后相差不久，但从结果来看可谓是一喜一悲，冰火两重天。有信息说该演员在电影票房收入的最终获益可能达到十亿元的级别，事业也攀上新的高峰；而受骗老人刚开始踏上维权之路，且不论最后的结果如何，维权过程可能延续数年之久，这对于任何年富力强的人都是对身体和心灵都是双重煎熬，更何况耋耄老人。

两起报道的核心都出现了“抵押房产”这个语汇，从法律角度看，抵押是债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为，在债务人到期不履行债务时，抵押权人有权依照法律的规定以抵押物折价或以抵押物的变卖价款较其他债权人优先受偿。抵押，究竟是天使还是魔鬼，这个行为的风险是什么，以后如果还面临将房产抵押的时候，还能不能好好玩耍了？这正是本文想探讨的问题。

破除几个错误的观念

一是认为抵押是一种投资。抵押在本质上是担保手段，不管是给自己还是给他人作担保，以债权的存在为前提存在，抵押正在为保护债权的清偿而创立的一种法律制度。在吴京的例子里，他给自己的贷款作担保，把房产作为抵押。吴京把贷款投入到电影制作中，以期获得票房收入，这才是投资行为。而假设如果票房不佳，还不上贷款，房产就会被拍卖，偿还欠款。从头到尾，抵押房产和投资并没有关系。

但是，有人容易被另一类抵押所迷惑，就是给他人作担保，而他人许诺支付金钱对价的抵押。而正是因为有了“许诺给予金钱对价”，使得从表面上看，拿房产作抵押，可以带来一笔收益，这被别有用心的人钻了空子，极力包装成“投资”行为。北京老人遭遇的骗局，正是这种类型。

二是融资是财富增长的手段。当前“融资”这个词在一定程度上已经被异化，仿佛自带神奇魔法，不管在哪个场合，只要提及“融资”，就可以将很多说辞合理化，变成高尚、积极、财富的代名词。有一句流传很广但却很容易引起误会的话这样表达的：穷人越存钱越穷，富人越借钱越富。再往下引申就是大胆融资才是财富增长的必经之路。如果稍加观察，这个论证逻辑在很多场合被反复引用。谁都想通过自己的努力达到财富的增长，但现实很残酷的是，我们必须承认绝大多数人，缺乏财富快速增长的手段和能力，那些富人的财富增长速度之所以能超越常人，是因为他们有对应的手段、能力、机遇，所以他们敢于借钱，所以看上去就有“越借钱就越有钱”的表象。而大多数人，由于缺乏财富增长的手段，即使手上有一笔钱，也未必能达到“钱生钱”的效果。融资并不能让人变得更有钱，赚钱能力才是核心。在融资之前，更应该衡量的因素是自己是否有赚钱的能力。

三是抵押没有风险。有风险才有回报，愿意承受多大的风险就有多大的回报。这句话不能说错，至少在理论上是对的，如果非要应用在现实生活中，那也是有边界的：那就是风险可预见并可控。但很可惜的是，生活中大多数的风险往往超出了我们的认知，特别金融、法律、商业等领域本身就要求很强的专业知识，加上不少伪知识还在抢占受众，对于风险形成错误的认为。相比之下，我更愿意树立这样的观点：事实上我们不能承受任何风险。在论及财富的时候，往往有一个重要指标被忽略了，就是现金收入，这才是决定我们能承受多大风险的决定因素。至于房产，并不是一个能自动带来收入的资产，特别是还有自住需求的话，那房产就是一个“沉没资产”。拿自住房产去充当风险的安全垫，无异于赌上家庭的全部物质基础，获益不多，但风险极高。

房产抵押是对重大财产的处分，必须慎之又慎

应该说，普通社会民众的投资渠道并不多，像证券、基金、创投等很多领域的专业性很强，或者准入门槛比较高，一般人无法企及。得益于十几年来国内房价的快速攀升，让很多拥有城市房产，特别是一、二线城市房产的居民的财富也水涨船高，有人研究后认为，房产是国内中产家庭最主要的财富。房子对于中国人而言，其重要性已经不用多说了。所以，从这个角度来看，所以涉及到房产的事，包括买房、卖房、租房、抵押、继承等等，都属于家庭重大财产的处分行为。

对于抵押而言，风险来自于被担保的债权无法清偿，一旦出现这样的情况，被抵押的房子很可能面临被拍卖、或直接强制执行的局面。抵押的风险系数，取决于主债权清偿能力。还是拿吴京为例，他贷款投入到电影制作中，虽然票房未可知，但他在圈内多年，对于一部电影的票房还是可以做出一定的预测，退一万步讲，即使真的无法偿还，那也是自己玩砸了，愿赌服输。在北京老人的情形下，被担保的债权是以理财为名，高息借出一笔钱用于投资，如果该投资款到时还不上，被抵押的房产就可以申请直接强制执行。自始至终老人都没有见过这笔所谓的投资款，也没有相应的监督手段，风险系数极高。如果这是一个精心设计的局，那就已经不是风险，而是危险了。

笔者的当事人中有一个七十多岁的老人，辛苦一辈子用攒下的钱，在城市里购置一块地并自建了一栋楼房，三个子女都已经成年，各自有生意，整个家庭生活过得殷实、自在。随着房价的飙升，老人拥有的房子加土地，价值超过两千万。这时，老人在朋友的鼓动下，用房子给他人的银行贷款作抵押担保，刚开始的时候，每月还能收到一笔“融资费”。老人觉得这笔“意外之财”挺划算，房子还在手上，但收入却增加了。但好景不长，贷款人无法清偿到期贷款，银行把老人告上法院，要求拍卖房子来偿还贷款。老人这时才从投资的喜悦中惊醒，后悔最初听信朋友拍着胸脯说没有风险的承诺，一旦法院支持银行，意味着就要失房子，一辈子的心血化为乌有。

当时我还问过老人的子女，为什么抵押房子这么大的事，子女都没有参与决策，而是由老人作决定。子女们说一是自己工作忙顾不上；二是老人很自信，认为朋友介绍没有风险。作为律师，我听到这样的回答，心里很不是滋味，涉及两千万的财产处分，当事人竟然完全不了解自己的行为意味着什么。如果最终结果真的不如意，房子被银行收走，不知老人能否挺得过去。

如何安全有效地处分不动产

中国人历来有安土重迁的家国观念，对于土地、房屋等不动产，有着深深的眷恋，也正是这样的民族传统，造就了房地产行业的辉煌，也造一个新的阶层：有房阶层。这个阶层拥有城市特别是一、二线城市的不动产，包括房屋、商铺、工厂、土地，不动产的资产价格成为财富的主要表现形式。

在过去，不动产处分的主要表现形式为买和卖，只要有过购房经历的人都亲自参与过。随着不动产价格的逐步走高，分片不动产的风险和机会成本也在上升，任何一次处分都可能决定财富的变化，即便是配偶之间的财产安排、父母与子女之间的赠与和继承、家族财富的风险隔离，不动产处分越来越显示出其专业性。

在应对这样的社会需求，本人认为可能会出现一种新的趋势，就是把不动产和其他财产一道，作为家族财富管理的对象，由专业的家庭律师、税务师、理财师等进行统筹规划，一方面保证财产安全，另一方面寻求稳定的增值，达到家族财富的安全、传承。

抵押房产并非不可以，前提是做好信息搜集和分析，设置好安全阀。比如对所担保的债权进行调查，分析债权违约的可能性，为了更好保障抵押人权利，还可以要求债务人提供反担保，等等。一个成熟的法治社会，必然要求公民风险自担，为自己的行为负责。只有在决策前是拥有充分信息，每一个决策才是最大程度上的理性，才是真正的风险自担。

（End）

题图摄影：张志能