商品房预售合同

房屋买卖合同纠纷

商品房预售合同

【释义】

房屋买卖合同是指岀卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支 付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。

商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

【管辖】

根据《民事诉讼法》第23条的规定，因合同纠纷提起的诉讼, 由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。关于被告住所地，《民事诉讼法》第21条第1款规定，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。《民事诉讼法解释》第3条规定，公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。

关于合同履行地，《民事诉讼法解释》第18条规定，合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的, 履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为 合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定 的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。依据《民事诉讼法》第33 条第1项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《民事诉讼法解释》第28条规定：“《民事诉讼法》第33条第1项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系 等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”根据上述规定，只有政策性房屋买卖合同纠纷适用专属管辖，其他属于债权纠纷的房屋买卖合同纠纷，适用合同纠纷的管辖规定，不适用专属管辖。

【法律适用】

处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《民法典》物权编、合同编，《城市房地产管理法》《土地管理法》《城市房地产开发经营管 理条例》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。

【确定该案由应当注意的问题】

随着社会发展，房屋交易量逐年增多，而对一般人而言房屋交易价值额较大，相关纠纷的处理具有自己的特色。《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法〔2011〕41号）将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由，并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速，经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多，《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法〔2011〕41号）增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房 屋买卖合同纠纷作为第四级案由。本次修正沿袭了 2011年的修改规定。需要注意的是，商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其 他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由；而签订商品房预约合同后，未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的，就不适用缔约过 失责任纠纷的案由。对于因商品房预约合同发生的纠纷，优先适用第 四级案由“商品房预约合同纠纷”，而不适用“预约合同纠纷”。商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同，此处已将其作为独立的第四级案由，不应适用一般的委托合同纠纷的案由。

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摘自人民法院出版社《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》