讲法论道·小产权房未办理物权登记的，不影响买卖合同效力

一、案情简介

2007年7月29日，陈X辉、陈X凤作为甲方，陈X旭作为乙方，双方签订了《楼房转让合同书》，相关约定如下：甲方1993年在宝安区××村××号购进私人住宅用地一块约170平方米，并将建筑物二层半约350平方米连围墙及围墙内宅地一并转让给乙方（房屋现状为主体二层框架，内、外墙砌砖，内外均无装修），转让价格为人民币43万元；合同签订时乙方向甲方支付定金人民币2万元，待甲方将宅地及建筑物的全部相关手续原件、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、原始购地收据、沙井区宅基地使用费收据、建房市政费收据、国土管理款收据一并移交给乙方时，乙方付款至人民币35万元。甲、乙方共同到村委及国土部门登记好宅地、办理房地产证、房产权过户、改名、报建等手续给乙方；若因政策不能办理改名、过户手续，虽然有关资料记载属于甲方的名下，但甲方确认该宅地及地上的建筑物所有权利均属于乙方；甲方保证在本合同签订后之日内全部清场，将涉案房产交付给乙方管理、使用和所有；甲方保证其宅地及地上建筑物在转让前权属清楚，交付前引起的一切经济纠纷及造成乙方的损失均由甲方负责；自乙方付清全款之日起，该宅地、房产使用权、收益权、处理前转让及继承所有权利均归乙方永久所有，乙方可以全权处理该宅地及楼房事宜，甲方无权干涉。甲方本人及其子女、亲属不得以任何方式无理进行阻挠、干涉。如日后因政策调整或政府或房产开发商征收、拆迁等的补偿的所有权益均归乙方所有。乙方需甲方提供身份证或有关证件及其本人到有关部门办理事项时，甲方应无偿配合和提供给乙方，并授权委托乙方办理；乙方确认按房屋当时现状接收上述房地产，甲方交付后因乙方管理使用过程中所产生的一切债权债务、安全责任事故等所有责任全部由乙方自行承担，与甲方无关。

后各方因《楼房转让合同书》产生纠纷，故陈X辉、陈X凤向法院起诉请求：1、确认陈X辉、陈X凤、陈X旭签订的《楼房转让合同书》无效；2、陈X旭返还陈X辉、陈X凤位于宝安区××街道××社区××东路私宅××栋（建筑面积327.42平方米），由陈X辉、陈X凤返还陈X旭购房款人民币43万元；3、由陈X旭负担本案诉讼费用。原告一审败诉，对一审判决不服，随后本案进入二审，最终全面胜诉，驳回上述诉讼请求。

二、案件查明

陈X好和陈X娥分别作为甲方，陈X旭作为乙方，双方分别签订两份《楼房转让合同书》，约定转让价款分别为30万元、29万元，除购房款项支付数额外，其他内容均与陈X辉、陈X凤和陈X旭签订的《楼房转让合同书》一致。另，陈X旭提交了一份甲方为陈X娥、陈X好、陈X洪、陈X辉、陈X凤，乙方为陈X旭、陈X宇的《楼房转让合同书》，该合同签字日期为2007年7月26日，甲方落款处仅有陈X洪签字，乙方落款处仅有陈X旭签字，约定转让价款为100万元，住宅用地面积为500平方米，除购房款项支付数额、住宅用地面积外，其他内容均与陈X辉、陈X凤和陈X旭签订的《楼房转让合同书》一致。陈X旭主张7月26日签订的合同是总合同，因涉案房屋为原告家庭所有，故与包括原告在内的家庭不同成员分别签订了《楼房转让合同书》；原告称不清楚为何会签订几份《楼房转让合同书》。

2007年8月22日，陈X洪和陈X辉出具《收据》，表明收到陈X旭交来陈X娥、陈X好、陈X洪、陈X辉、陈X凤位于沙井镇××村、沙××村的私人用地及地上建筑物转让费人民币106万元。陈X辉、陈X凤、陈X旭在原审庭审中确认涉案合同约定的购房款已经支付完毕。

陈X辉、陈X凤、陈X旭在原审庭审中确认原告已经于2007年9月将涉案房产交付给陈X旭。

2007年10月8日，深圳市××××街道ＸＸ社区居民委员会出具《证明》，该证明载明内容如下：陈X辉位于沙井街道XX东路有一栋三层楼房，占地面积500平方米，建筑面积380平方米，因房屋转让，现过户给陈X旭使用，该房产未侵占国有、集体用地，未影响市政规划、公共设施，不存在安全隐患。

2009年1月13日，位于深圳市××××街道ＸＸ社区私宅某某经核准登记在陈X辉、陈X凤名下，陈X辉、陈X凤各占50%的份额，房房地产证号为深房地字第某某土地用途为乡村居住自留用地。另，陈X旭持有该房地产证原件。

另查，根据深圳市规划国土资源委员会宝安管理局出具的《市规划国土委宝安管理局关于深房地字第某某证号xxx第二条，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，“根据《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第(5)款，对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限”。

三、各方争辩

上诉人陈X辉、陈X凤称：2007年7月29日，陈X辉、陈X凤与陈X旭订立《楼房转让合同书》，2009年1月13日，该案房产作为历史遗留问题申报在公告期内无人提出异议核准登记在陈X辉、陈X凤名下，办理了房地产证（深房地字第某某），并在该证上载明相关事项：1、非市场商品房，本证所记载的房地产不得买卖……2、土地用途为乡村居住自留用地。3、该宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，现期满无异议……等内容。另深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局（2018)93号文向原审法院复函：A310-33XX宗地（该案宗地号）整体未查到相关征转地资料，并已通过两规处理，核发了《房地产证》；土地性质及用途，建议进一步征求不动产登记部门意见，深圳市不动产登记中心（2018)4号给原审法院的复函：涉案房产核发非市场商品房《房地产证》，除市政府另有规定外，在确权后不得买卖。

1、原审判决认定事实错误。涉案土地系“乡村居住自留地”并非国有土地。原审判决对上述（2018)93号复函断章取义“对原村民一户一栋私房的土地性质变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限”认定涉案土地性质为国有，而罔顾该复函确定的该宗地未办理征转地手续之事实，涉案土地为农村集体所有，依照《土地管理法》在变更为国有前必须依法办理相关征转地手续，而本案涉案的土地并未办理征转地手续，而且政府不动产权登记部门核发的房地产证上明确记载土地用途为“乡村居住自留用地”因此涉案土地性质仍为农村集体所有，不是国有土地。

2、原审判决适用法律错误。原审判决依据深圳市人民政府（2004)102号文件和宝安区人民政府(2006)19号文件的相关规定认定陈X辉、陈X凤与陈X旭的《楼房转让合同》有效，属适用法津错误，依据《高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，因此法院应结合本案土地性质适用《土地管理法》确认陈X辉、陈X凤与陈X旭《楼房转让合同》的效力，而不应该以上述两份连地方性法规规章都不是的文件来认定合同的效力。

3、陈X辉、陈X凤与陈X旭订立的《楼房转让合同》应认定为无效合同。1、涉案宗地A310-33XX未办理征转地手续，其土地性质仍为农村集体所有，①根据《土地管理法》第63条的规定，国家禁止农村房屋的转让买卖，《楼房转让合同》违反了该法律的强制性规定，应认定为无效合同。②《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》第15条规定：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力。”陈X旭与陈X辉、陈X凤不是同一集体经济组织的人，陈X辉、陈X凤将其在宅基地上建造的房屋出卖给陈X旭的合同不具有法律效力。③根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定，陈X辉、陈X凤与陈X旭订立的《楼房转让合同》也应认定为无效。2、涉案房产作为历史遗留问题申报，陈X旭在公告期内未提出异议，在《房地产证》上明确产权人为陈X辉、陈X凤，并载明涉案土地的性质为乡村居住自留用地，禁止买卖转让，而原审判决却认定合同有效。3、绝大多数老百姓都知道买卖农民房是不受法律保护的，即买卖合同无效，陈X旭也知道是无效的，并向原审法院提起了反诉，相互返还对方财物，要求陈X辉、陈X凤赔偿，只是在原审开庭时，原审法官不知何故暗示陈X旭撤回反诉。4、关于诚实信用原则问题。诚实信用是当事人在民事活动中所订立的合同有效的情况下，必须遵守的原则，而在其所订立的合同无效的情况下，则不适用诚实信用原则。

被上诉人陈X旭答辩称：

1、陈X旭认为原审对于涉案土地定性为国有土地是准确的，从深圳市开始城市化以来，市政府、区政府分别出台了相应的城市化土地管理政策，显然涉案土地已经深圳市城市化进程的演变转为了国有，原来的村民身份已消失，代之为城市居民，从该角度来看，无论是土地的属性，还是农民的身份转变，均充分说明涉案土地及房产已经不属于集体土地和农民身份的交易合同关系了，原审法院据此认定合同有效符合法律规定，也是尊重历史事实的。

2、土地管理法的立法目的在于保护农业生产，维护国家的粮食安全。深圳城市化以后，已经没有所谓的农业生产，涉案土地也并非直接用于农业生产的目的，虽然涉案土地在城市化之前为农村集体土地，但城市化后已经改变了土地属性。陈X辉、陈X凤以土地管理法第63条的规定来理解本案合同效力，偏离了该条法律规定的立法宗旨和精神。况且，该条规定为农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时土地管理法第81条规定“擅自将农民集体的所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正”，但是并未规定出让、转让或者出租行为无效。所以，从土地管理法第63条的立法目的和宗旨来看与涉案土地和房产及转让行为是不完全吻合的，不能简单的适用第63条的规定否认涉案合同效力。

3、原审时，当事人基于对法律法规理解上的不透彻而提起反诉索赔，但是在原审的本诉答辩中，陈X旭明确坚持合同的有效性。在原审庭审时，主审法官基于合同有效的答辩观点与反诉合同效力无法把握的观点存在矛盾冲突，依法行使释明权，在此基础上陈X旭坚持了答辩意见，而放弃了反诉。

4、任何民事行为均应遵照诚实信用的原则，本案中陈X辉、陈X凤以合同无效为理由而否认诚实信用原则，完全是对社会主义核心价值观的否认或者误解，是为自己不诚信的行为寻找借口的不恰当行为。原审事实认定清楚，法律适用准确，应予维持。

本案为涉港买卖合同纠纷，涉案合同所买卖的房产所在地位于深圳市，根据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国内地法律。

四、律师评析

第一，双方当事人所争议的涉案《楼房转让合同书》系双方真实意思表示，不存在欺诈胁迫等合同无效或可撤销情形。

第二，土地性质应以政府土地管理部门出具的意见为准，虽然涉案房产《房地产证》上登记的土地用途为乡村居住自留用地，但根据深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局出具给原审法院的复函，涉案房产所在土地的性质已经变更为国有。从土地性质来看，《楼房转让合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定。

第三，转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响《楼房转让合同书》的效力。

综上所述，涉案合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，也不损害社会公共利益，该合同合法有效。