物业纠纷示范判决摘要（第二批）

重庆市第五中级人民法院2023-07-11 发布

01物业服务人对业主共有设施的维修义务（2022）渝05民终991号

【裁判要旨】物业服务人未履行维修义务，导致业主财产受到损害，业主主张由物业公司承担赔偿责任的，人民法院应予支持。物业服务人赔偿后，可以向直接责任人追偿。

【基本案情】马某系大渡口区某小区业主，某物业公司系该小区的物业服务企业。该物业公司与开发商某房地产公司签订的《前期物业服务合同》中约定服务内容包括：1.物业共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池等。2.化粪池每月检查1次，每年清掏2次，清掏化粪池时应检查与化粪池相连的排污管道。2020年11月8日，因与化粪池相连的排污管道堵塞，污水倒灌进马某的房屋，屋内家具家电、地板等严重损坏。经评估，房屋内装修和室内物品修复费用为86300元。马某向法院起诉要求物业公司赔偿相应损失。

【裁判结果】生效判决认为，某物业公司作为马某居住小区的物业服务企业，应按照合同履行物业服务义务。现马某所有的房屋因排污管道堵塞被污水倒灌系客观事实，而该物业公司也未举示充分证据证明其尽到了及时清掏化粪池、检查排污管道的合同义务，故该物业公司应对马某的损失承担责任。物业公司认为排污管道堵塞存在其他直接责任人，可在对马某承担赔偿责任后另行主张权利。遂判决物业公司赔偿马某86300元。

【典型意义】下水管道堵塞导致污水倒灌至业主室内造成损失的事例常有发生。有的是因个别业主将毛巾、生活垃圾甚至装修垃圾等不当丢进下水管道导致堵塞，有的是因油污等长期淤积未及时清理造成堵塞。对于下水管道堵塞造成业主财产损害，能查明直接责任人的，由其承担赔偿责任。物业服务人未按照合同约定和物业服务规范进行清理、修理，发现问题未能及时妥善处置导致业主财产受到损害的，应当由物业服务人进行赔偿。本判决明确了物业服务人的维修义务与财产损害赔偿责任。

02高空抛物致人损害与物业服务人的管理责任

(2023)渝05民终705号

【裁判要旨】物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生。未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。物业服务人没有积极协调安装监控，导致不能预防、震慑、查明高空抛物责任人的，应当承担相应的赔偿责任。

【基本案情】2020年10月7日15时许，居住在南岸区某小区3幢2单元的李某行至该单元下方时，从空中落下一把玩具枪型笔（黄色、塑料材质、长度约19.5厘米、约重12克），砸中李某导致其头部受伤。李某受伤后被送医住院治疗11天，产生医疗费等直接损失9061.61元。事发后，该小区物业公司工作人员拨打电话向公安机关报案，当地派出所接警后，经与物业公司一起现场走访排查，未查明侵权人。另查明，李某受伤时所在3幢2单元共有26层房屋，其中4号和5号户型中有房间面朝上述地点方向。李某起诉该两个户型共计50余户业主和物业公司，要求承担相应赔偿责任。

【裁判结果】生效判决认为，高空抛物致人损害，有加害可能的房屋使用人不能证明自己没有侵权的，应当承担补偿责任，故判决40余户业主对李某80%的损失各补偿181元。另，物业公司有采取必要安全措施防止高空抛物、坠物的义务，而安装监控设备既能预防高空抛物、坠物，震慑高空抛物、坠物的侵权人，同时也便于事后查明侵权人，为有效预防高空抛物、坠物的必要措施。物业公司作为案涉小区的管理部门，为履行职责所需，可以自行安装或根据相关法律规定和物业服务合同约定积极协调动用物业专业维修资金安装，但案涉物业公司并未自行安装监控设备，也未举示证据证明其曾就安装监控设备事宜主动与小区业主委员会或业主大会进行过协商。因此，法院判决物业公司赔偿李某20%的损失。

【典型意义】高空抛物对人民群众的生命、健康和财产构成严重威胁，危害性大，直接责任人应承担民事赔偿责任甚至刑事责任。按照法律规定，高空抛物致人损害，不能查明责任人的，由有加害可能的业主给予补偿。法律明确规定，物业服务企业等建筑物管理人应采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生，否则应承担相应的责任。物业服务人应对高空抛物进行宣传、教育、提示，根据情况设置保护措施。本案生效判决认为，安装监控设备是预防、震慑、查明高空抛物责任人的有效措施，物业服务人应予以积极协调安装，未尽职责的，应承担相应的赔偿责任。本判决进一步明确了物业服务人就高空抛物的安全保障义务。

03空置房物业费标准(2022)渝05民终2860号

【裁判要旨】物业服务合同约定空置房按全额收取物业服务费，该约定合法有效。业主主张空置房按照半价交纳物业服务费的，因无合同及法律依据，人民法院不予支持。

【基本案情】段某、向某系巴南区某小区业主。段某、向某与该小区物业公司于2009年3月24日签订《前期物业服务协议》，实际履行时对未入住的空置房物业费按半价计收。物业公司与小区业主委员会于2018年12月29日签订《物业服务合同》，约定对未入住的空置房物业费按全额交纳。2019年1月1日至2021年10月30日期间，段某、向某以每月半价即349元标准向物业公司交纳物业费共计11866元，物业公司认为段某、向某应每月以全价即698元标准交纳物业费，遂提起诉讼请求段某、向某支付差额部分物业费。

【裁判结果】生效判决认为，2018年12月29日的《物业服务合同》系小区业主委员会与物业公司双方签订并加盖各自印章予以确认，对段某、向某具有法律约束力。该合同中约定了空置房屋物业费全额缴纳，物业公司为涉案小区提供了物业服务，有权依据物业合同的约定要求业主缴纳物业服务费。遂判决段某、向某支付物业公司2019年1月1日至2021年4月30日期间差欠的物业服务费7678元。

【典型意义】业主与物业服务人就空置房的物业费标准常发生争议。业主因未入住，认为未能享受到物业服务，要求按照半价收取虽然有一定的情感合理性，但从法律上缺乏依据。空置房物业费半价收取的有关规定已经取消，物业费标准由业主大会与物业服务人进行约定。若合同没有关于空置房物业费半价收取的具体约定的，则应按照合同全额交纳。物业服务主要是对业主的共有物业进行维护、维修、清洁、绿化，并提供安保等服务，物业服务人的成本支出也不因个别业主未入住而减少。故本判决明确业主主张空置房按照半价交纳物业服务费的，因无法律依据，人民法院不予支持。本判决对空置房物业费标准争议作出了明确回应。

04新建商品房买受人交纳物业费的条件(2022)渝05民终2454号

【裁判要旨】商品房所有权没有转移登记在买受人名下，也没有交付的，房屋买受人不承担该房屋的物业服务费。

【基本案情】2018年12月24日，九龙坡区一小区业主委员会与某物业公司签订《物业服务合同》，合同执行日为2018年11月1日。王某等三人系该小区一套房屋的买受人，称其一直未接到接房通知，也未登记为案涉房屋的所有权人。案涉房屋仅办理了商品房合同备案登记，也一直处于空置状态。现物业公司起诉要求王某等三人支付2018年11月以来物业服务费65100元、公摊水费2030元，以上共计67130元。

【裁判结果】生效判决认为，已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。房屋的所有权人为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。王某等三人虽然与小区建设单位签订了商品房合同并办理备案登记，但是现有证据无法证明建设单位通知了王某等三人接房以及王某等三人怠于接房，更无法证明建设单位已经将案涉房屋交付给王某等三人。另外，案涉房屋尚未登记在王某等三人名下，其亦非案涉房屋登记所有权人。遂判决驳回物业公司的诉讼请求。

【典型意义】购买商品房因各种原因未能办理产权转移登记，有的长期不能交房给业主。在此情况下部分物业服务企业仍要求购买人承担物业费。对此，本生效判决明确，购买商品房已经办理产权转移登记，购买人成为业主的，业主有交纳物业费的义务。未办理产权转移登记而开发商将房屋交付买受人的，买受人才有交纳物业费的义务。本判决明确了商品房买卖中物业费负担的分界线。

05小区公共部分归属与开发商将业主公共部分土地使用权办理权属证书的效力(2022)渝05民终17号

【裁判要旨】小区规划公共道路、绿地、公共设施等在内的土地使用权按照法律规定归属全体业主。开发商将法律规定属于全体业主的土地使用权单独办理权属证书到其名下的行为侵犯了业主共有权。公共区域地上停车位本质属于业主共有之土地使用权，相关权益归全体业主共有。

【基本案情】2012年3月，某房地产公司取得了重庆市城区某地块106545.3平方米的《重庆市房地产权证》，并在此开发修建了一小区共计52幢商品房予以出售。2014年11月，该房地产公司将除去商品房占地面积26905平方米之外的79639.6平方米土地办理了《重庆市房地产权证》，包含了该小区的公共道路、配套设施等，但未对地上车位办理所有权登记。后某物业公司与该房地产公司、案涉小区业主委员会三方签订了《委托经营管理协议》，受托按每月150元的价格收取停车费。2021年1月7日，物业公司向该小区业主宋某收取了2021年1月的室外停车费150元。现宋某起诉要求房地产公司与物业公司立即停止收取其停车费的行为并退还其缴纳的150元停车费。

【裁判结果】生效判决认为，房地产公司虽然取得了修建的52幢商品房占地面积以外其他土地的建设用地使用权，但上述土地中包含了案涉小区的公共道路、绿地、公共设施等在内的土地面积，房地产公司对案涉79639.6平方米土地办理《重庆市房地产权证》的行为侵犯了包括宋某在内的小区业主的共有权。案涉车位在某房地产公司与业主签订《商品房买卖合同》时并未约定通过出售、附赠或者出租等方式确定归属，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应当属于全体业主共同所有。宋某利用属于业主共有的停车位停放车辆，所支付的停车费应当纳入小区公共收益，公共收益的管理、使用均有明确法律规定，宋某要求返还停车费归个人欠缺法律依据，故判决驳回宋某要求返还停车费的诉讼请求。

【典型意义】按照法律规定，建筑规划区内的道路、绿化、公共用房等占用范围内的土地使用权属于全体业主共有。业主对共有土地享有占有、使用、收益的权利，包括地面无产权停车位的收益权。开发商私自将已经出售的商品房红线范围内的公共部分的土地使用权办理权属证书至其名下，损害了业主的共有权，其行为不能对抗业主的权利。相关公共部分的使用、收益权利仍归属全体业主，本判决对业主的共有权利予以充分保护。

06共有物业特定部分的约定专属使用与共有物业的保护(2023)渝05民终2910号

【裁判要旨】对于业主共有物业的相对特定部分，在不影响其他业主的情况下通过销售约定等方式确定给相关业主专属使用的，该业主专属使用权利应受到保护。业主擅自在共有墙体上开门、窗及搭建阳光雨棚的，其他业主可以要求恢复原状。

【基本案情】

杨某与苏某均系江津区某小区13幢的业主。杨某与某置业有限公司签订的购房《补充协议》第六条4约定：“乙方同意其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室、露台等附属建筑物、构筑物。”苏某所购房屋带地下室，但该地下室未计入产权面积，苏某对地下室进行了装修使用。同时苏某在业主共有墙体上进行了开门和开窗，并在墙体上搭建有阳光雨棚。该小区《共用建筑面积分层汇总表》载明案涉小区13幢外墙系整幢分摊。杨某起诉苏某，要求苏某将改造的地下室、外墙恢复原状。

【裁判结果】

生效判决认为，杨某在购房时已经同意其他业主独自使用、维护各自房屋相关的地下室或半地下室。苏某所使用的空间位于其房屋的地下部分，属于其地下室。苏某对案涉空间的内部进行装修使用已经提前获得杨某的同意，且苏某对该地下室内部进行使用并未影响杨某，故对杨某要求苏某对地下室内部恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。外墙属于13幢全体业主共有，苏某在13幢房屋墙体上开门、窗及搭建阳光雨棚的行为破坏了13幢房屋的外墙面，损害了包括杨某在内的其他业主的合法权益，杨某要求苏某恢复原状符合法律规定，法院判决予以支持。

【典型意义】

新时代人民群众对高品质生活有着不断的追求。别墅、洋房等产品常赠送有花园、地下室、停车位、露台甚至屋顶花园等单独归特定业主使用。开发商通过合同约定将特定部分公开平等地附赠销售，又不影响其他业主的，应当认定合法有效。特定业主合理使用后，其他业主起诉要求恢复原状的，不予支持。破坏业主共有楼栋外墙进行装饰装修，其他业主起诉要求恢复原状的，应予支持。本判决支持了合理的物尽其用原则，对业主共有物业作出了充分保护。

07业主对共有物业的维修义务与大修基金的紧急使用

（2022）渝05民初62号

【裁判要旨】

全体业主有义务对楼顶防水进行修复以排除对顶楼业主的损害，不得以业主行使自治管理权为由侵犯他人之合法权益，亦不得以放弃权利为由拒绝履行法定义务。业主大会不同意使用大修基金维修，受损害业主起诉使用大修基金维修共有物业的，人民法院予以支持。

【基本案情】

某小区修建于2007年，其中A1栋共有23层、每层6户，其楼顶防水因年久失修不断产生裂缝和漏水问题，顶楼6户业主室内装饰涂层因屋顶漏水存在不同程度的起泡、霉变和脱落。该小区物业服务企业及部分顶楼业主曾对楼顶防水裂缝进行局部修补，但未能彻底解决漏水问题。2020年12月，该小区举行业主大会讨论了楼顶修复事宜，业委会让业主在“1.使用专项资金修复；2.由顶楼业主自行修复并合理使用”两个选项之间投票，表决结果是第一项获得42票，第二项获得236票，有43票弃权。业委会据此形成“由顶楼业主自行出资修复并合理使用”的业主大会决议。A1栋顶楼业主对决议效力不认可，于2021年3月15日向业委会申请应急简易程序修复楼顶，也未能获得多数业主同意。为此，A1栋业主米某某、郑某某诉至法院，请求判令业委会使用A1栋专项维修资金对该楼顶公区进行防水修复。

【裁判结果】

生效判决认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。案涉小区A1栋楼顶防水因年久失修出现裂缝、漏水，严重影响顶楼业主居住使用。A1栋楼顶属于该栋的全体业主共有，全体业主有义务对楼顶防水进行修复以排除对顶楼业主的妨害，不得以业主行使自治管理权为由侵犯他人之合法权益，亦不得以放弃权利为由拒绝履行法定义务。即便A1栋全体业主无法形成使用本幢专项维修资金修复顶楼防水的共同决定，参照民法典关于紧急情况下申请使用专项维修资金的规定，可由业委会依法申请使用维修资金。遂判决案涉业委会在判决生效之日起六个月内使用A1栋物业专项维修资金对该栋楼顶防水予以修复。

【典型意义】

老旧小区出现楼顶开裂、漏水、外墙脱落等，可能给他人造成损害，应由全体业主承担共同修复的责任。房屋大修基金的使用应当按照法律的规定程序经多数业主同意，但业主大会以放弃权利为由不履行维修义务，受损害业主起诉使用大修金的，人民法院予以支持。本判决明确了共有人对共有物业的维修义务，有利于物业的修缮和对当事人权利的保护。

08业主大会的召开、表决、计票的效力认定与个别业主的异议(2022)渝05民终5659号

【裁判要旨】按照法律规定程序召开业主大会，并在有关基层组织的见证、参与下进行的投票与计票结果应当认定真实合法有效。个别业主以投票不真实为由起诉要求撤销业主大会决议，但其不能提供充分证据推翻业主大会合法决议的，人民法院对其诉讼请求不予支持。

【基本案情】因小区物业服务合同期限即将届满，2021年3月，南岸区某小区业委会就该事项组织召开业主大会。后公布表决结果：该次参与投票户数为3936、占总户数的68.74%，参与业主建筑面积总和为340575.45平方米，占总面积比例70.53%；同意选聘重庆某物业公司的业主3179户、面积281194.21平方米，分别占参会票权比例的80.77%、参会业主面积总和的82.56%。现小区业主陈某、谢某认为业委会组织召开业主大会选聘物业程序违法，选票存在造假，侵犯了业主合法权益，诉至法院要求撤销业委会作出的选聘重庆某物业公司为案涉小区物业服务企业的业主大会决议。诉讼中，被告将选票提交至法院，法院委托居委会公示以核实投票真实性。15日公示期满后，仅有6张选票存疑。

【裁判结果】生效判决认为，本案中业主大会表决结果符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有关“双三分之二参与、参与人数及面积双过半”的规定。同时对于统计汇总计票，也符合《业主大会议事规则》第九条第三款关于统计汇总计票要有不少于3名非业主委员会的业主及二分之一以上业主委员会委员参加的规定。案涉小区所在地街道办事处在业主大会表决结果上签章认可，还于2021年12月20日出具情况说明，相关业主大会的召开和表决是在街道办事处和所在社区居委会、派出所指导监督下进行的，开箱计票等工作有社区民警和业主代表监督，未发现存在弄虚作假的情况。生效判决认为，业主大会据此做出的关于选聘物业公司的决议有效，遂驳回陈某、谢某的诉讼请求。

【典型意义】由于条件限制，业主大会的召开往往以投票的方式进行。在基层组织、公证机构等第三方见证、参与下收集业主投票、计票的，应认定真实有效。个别业主起诉撤销业主大会决议，但未提供充分证据的，人民法院不予支持。业主大会依法作出的决议受法律保护，本判决有利于维护业主的共同决定权和小区秩序的稳定。

09业主大会应按照一事一议的原则进行投票(2021)渝05民终6840号

【裁判要旨】业主委员会提交的业主大会表决事项有多项，而业主投票意见选择栏只有一项，违反了一事一议的原则，致使业主无法就不同的事项分别作出决议。因程序不当侵犯业主的表决权作出的决议，业主有权起诉撤销。

【基本案情】2019年9月，某小区业委会制作了物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表，就是否同意按照该招标方案进行招投标、选定物业服务企业，以及是否同意业委员按照该物业服务合同版本与中标的物业服务企业签订物业服务合同等事项在小区业主范围内进行书面投票。谭某等九位业主认为案涉业委会作出选聘重庆某物业服务有限公司的决定、终止该小区《前期物业服务合同》的决定、限期某物业公司办理移交手续的决定等违反法定程序，起诉至人民法院请求撤销上述三项决定。

【裁判结果】生效裁判认为，案涉小区业委会所制作的物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表中表决内容为两项，而业主投票意见选择栏只有一项，违反了一事一议的原则，其凭该次业主大会的投票结果作出选聘某物业服务有限公司的决定、关于《前期物业服务合同》于2021年1月8日终止的决定以及关于某物业管理有限公司于2021年1月20日正式办理移交手续的决定不能确定是否取得了双过半业主的同意，遂判决撤销上述三项决定。

【典型意义】业主委员会组织业主大会表决多个事项，应确保业主对每个事项分别作出决定。业主对多个事项投票无选择权，不能分别作出表决意见的，属于侵犯业主的表决权的情形。业主以违反一事一议的原则请求撤销业主大会决议的，人民法院予以支持。本判决对业主委员不当限制业主投票选择权的行为给予否定性评价，切实保护了业主共同决定权。

10业主委员会对业主大会投票真实性的举证义务(2021)渝05民终10472号

【裁判要旨】众多业主反映业主委员会组织的业主投票不真实，业主委员会又拒绝提供原始投票进行核对统计的，且没有基层组织的指导和第三方的见证参与，应当认定业主大会作出的决议不合法。

【基本案情】2021年1月1日，某小区业委会发布了召开当年第一次业主大会的公告：拟于1月16日至1月30日召开业主大会，通过业主投票表决决定九项议题；投票表决采用书面征求意见的方式实名投票表决等。2月28日至3月13日期间，该业委会组织召开业主大会，在没有第三方见证参与的情况下，对前述公告中提及的九项议题进行了表决，后公告了表决结果。该小区蒋某等三位业主以部分投票虚假为由，认为表决未达法定比例，主张业委会的行为损害了业主的权益，起诉至人民法院要求撤销上述九项决议。

【裁判结果】生效判决认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有关“双三分之二参与、参与人数及面积双过半”是业主大会或者业主委员会决定成立生效的法定要求。根据审理查明的事实，案涉业委会在召开业主大会对相关议题进行投票时未听取所在街道的指导意见，在众多业主反映投票虚假的情况下，也未按街道建议进行公证核票。案涉业委会在一审庭审中认可其保存有全部原始选票，但却以保护业主的隐私权为由明确拒绝按照一审法院的要求提交选票原件，其应当依法承担举证不能的不利后果。遂判决撤销案涉业委会在2021年度第一次业主大会上作出的九项决议。

【典型意义】业主委员会组织的业主投票无第三方有效见证参与，广大业主普遍反映不是其真实意思表示，诉讼中业主要求核票的，应当予以支持。业主委员会拒绝提供原始投票的，应承担举证不能的责任。本判决对业主委员会的行为作出有效司法监督，充分保护了业主共同决定权。