买了“噪音房”怎么办？

资料图。

法治周末记者 肖莎

购房过程中，有时看房数遍，也难免百密一疏。

不久前，吴女士购买了一套位于北京市朝阳区的某小区一层的房屋，房价总价445万元。

经过前期多次看房、艰难的讨价还价，后期等待贷款、过户，折腾了几个月，吴女士才与卖房者办理完毕过户交房手续。

但居住一段时间后，吴女士发现房屋时不时有噪音，噪音严重到影响正常入睡的地步。

后来经过进一步了解，吴女士才知道，由于她购买的这套房在一层，楼下正对着水泵房，而该小区属于旧的塔楼，水泵系统的相关设计已经过时，导致噪音比较大(现在新的小区都是变频的、新理念，噪音相对低)。

吴女士最初的考虑是，房屋已经过户，问题先自己解决就好。于是她在室内加装了隔音层，但是也无济于事，咨询相关专家后，吴女士了解到，相关噪音是共振造成的，所以隔音层效果不好。

“如果要解决这种现象，需要重新安装水泵，但是小区物业并不愿意付费安装。”吴女士说，无奈之下，她才通过中介找到卖房者，她认为房子存在问题，要求卖房者对她进行赔偿，并协助自己要求物业更换水泵。

经过长时间的协商，吴女士与卖房者签订了谅解协议，卖房者赔偿吴女士十万元，并与客户一起联系物业，由卖房者付费，找公司重新修理了水泵。

噪音问题，往往并非看房时能发现的问题。而且现在很多楼房都有设备层，设备层有时会带来较大的噪音。在百度上键入关键词“房屋 噪音”，不少人在咨询，房屋购买后发现噪音大怎么办？

那么，如果购房者购房后发现室内噪音大，是否可以要求退房、卖房者赔偿或者有其他请求？购房者又应如何避免购买到噪音较大的房屋？

噪音是否超标需鉴定

链家法务经理林红梅告诉法治周末记者，我国关于房屋噪音是有相关标准的，噪音大是购房人的主观感受，但是噪音是否超标的依据并非个人感受，而是需要通过相关机构鉴定。

据林红梅介绍，鉴定噪音是否达标的依据是《住宅设计规范》，其中7.3.1规定，卧室、起居室(厅)内噪声级，应符合下列规定：(1)昼间卧室内的等效连续A声级不应大于45dB；(2)夜间卧室内的等效连续A声级不应大于37dB；(3)起居室(厅)的等效连续A声级不应大于45dB。

“若经过鉴定，相关房屋的噪音情况不符合上述国家标准，并且没有措施可以消除噪音的，买房者购房用于居住的目的就无法实现。当房屋尚未过户时，买房者可以主张拒绝履行合同；当房屋已经过户，则购房者可联系卖方要求后者承担修复责任，买方也可自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由卖方承担，如无法修复，则买方可以要求解除合同并退房。”林红梅表示，如果真的遇到噪音超标的情况，购房者有这些救济措施。

林红梅做上述判断的理由是，合同法规定，当事人可以在对方严重违约“致使不能实现合同目的”情况下，单方解除合同。而卖方有义务保证所交付的房屋可供正常居住使用，即使合同中没有明确关于噪音的约定，也构成卖方的合同义务，否则构成违约，噪音超标将对买房者的身体健康甚至生命安全构成极大的危害，出现这种情况，卖方就属于违约。

“因此，基于卖方违约，买方购买用于居住的合同目的无法实现的情形之下，可以在过户前提出拒绝履行合同的要求。”林红梅补充说，如果只是买房者个人感受噪音严重，经过鉴定噪音在国家标准范围之内，或者卖方通过有效手段消除了噪音的，则买方不可以在过户前拒绝履行合同。

中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣对此表示认同，但是王玉臣还提醒到，过户后解决问题的难度要大一些。过户后，房屋的产权就属于买房者，虽然合同关系还在，但在司法实践中再去主张解除合同，难度会大大提高。

“由于存在需要撤销房产证这个现实障碍，如果起诉解除合同，法院一般会特别慎重。在这种情况下，主张赔偿或违约的可能性更大些。所以一旦发现问题，要第一时间去维护自己的权利，合同的履行环节越靠后，解决起来难度可能会越大。”王玉臣说道。

如何避免买到噪音房

购房者为了避免购买到噪音大的房屋，在看房时需要注意哪些问题？

林红梅建议，建议买方在签订买卖合同前一定实地看房，看房主要包括以下方面：

一是看小区周边环境、房屋面积、楼层、朝向、户型、年代、装修、价格等基本方面；二是关注所购买楼层及周围有无特殊设备层，噪音等是否在可承受范围之内，这个可以向物业或邻居了解确定；三是看房时间注意挑选，在条件允许的情况下，可以选择在周末早晨或者其他周围环境相对安静的情况下看房，而且建议多次在不同时间段去实地感受房屋是否受设备层设备声音或其他噪音的影响。

“如果买方还是比较担心，则可找专业的鉴定机构对房屋的噪音情况进行鉴定。”林红梅表示。

一位资深房产中介还告诉记者，如果购房者对声音比较敏感，在选房时还有一些细节可以注意：比如尽量避开临街房，避开离地铁公交车站、客运站、高架桥等较近的房源；选户型时，卧室最好分布在离噪音源远的一边等。

有购房者在接受法治周末记者采访时还提出这样的疑问：房产中介是否有义务提前询问清楚房屋是否有噪音问题？如果在购房后发现房屋噪音超标，是否可以要求房产中介承担相关责任？

王玉臣表示，关于房产中介是否有义务询问清楚房屋的噪音等情况这一块，法律没有特别明确规定，一般要看合同中有没有约定。

“如果合同中没有相关约定的话，去主张让中介承担责任很难实现。如果合同中约定的中介服务内容中包含有这方面的内容，中介就有义务去询问清楚，比如如果合同中约定中介公司有义务核实房屋是否存在影响使用的情况，则中介就有义务询问清楚。”王玉臣补充道。

责任编辑：王硕