最高院判例||对合同条款理解争议的处理

【裁判要旨】

1.《房地产开发合同》约定一方提供案涉土地使用权，仅收取固定的土地收益金，不承担经营风险。该合同名为联合开发合同，实为土地使用权转让合同。

2.双方先后签订的两份合同均为有效，且内容并不冲突及相互否定，后一份合同只是对前一份合同内容进行补充和完善。有明确约定的应当按照合同约定履行，无明确约定或者约定不明及存在不一致的，应当以最后一份合同为准。

【案件基本事实】

2013年10月30日，建设兵团某师（甲方）与之某公司（乙方）就开发某师新师部项目事宜达成合意，签订《房地产开发合同》，约定：1.开发项目位于某市新师部对面两宗土地，一宗位于屯垦路西北侧，另一宗位于人民路东南处。项目规划总用地面积约50亩（具体以实际测绘数据为准），用地规划为民用住宅、商业及幼儿园设施等，计划建设期限3年。2.开发形式：甲方用该项目内已取得的土地使用权作为投资并收取土地使用权收益金，按每亩100万元计算，不再投入其他任何货币资金；该项目土地按照某市相关规定，改变土地用途后，由乙方补缴相应的土地出让金，并承担相应的费用。3.甲方的权利与义务：（1）协调该项目区域内的拆迁安置、土地征用等手续的办理，并保证项目用地无界址纠纷，所需费用由乙方承担；（2）协助乙方办理该项目的一切开发手续及房屋预售、房产证明等有关手续。4.乙方的权利与义务：（1）及时向甲方支付土地开发收益金并保证项目顺利进行，在本项目合同签订7日内向甲方支付第一笔1000万元土地使用权收益金，2013年12月30日前支付第二笔1000万元土地使用权收益金，2014年7月30日前支付第三笔2000万元土地使用权收益金，2015年7月30日前余款全部支付完毕。5.违约责任：一方或双方擅自不履行本合同规定之义务的，则视为违约。违约责任方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿项目投资额5％的违约金。

2015年9月9日，之某公司在某师国土资源局发布的国有土地使用权转让活动中，竞得案涉两宗土地的使用权。某师国土资源局与之某公司签订两份《转让确认书》。

2015年11月13日，某师（甲方）与之某公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定：1.甲方将以下2宗土地（其中一宗位于某师高层住宅4号楼以西30061.69平方米﹝约45.092亩﹞），一宗位于某师高层住宅4号楼以东10390.29平方米﹝约15.585亩﹞）。两宗土地合计40451.98平方米（约60.678亩）；2.转让期限：商业用地40年，住宅用地50年，自2015年10月15日开始计算；3.土地转让使用费1500元／平方米，共计6067.80万元；4.土地用途：上述土地只能用于建设商品住宅（门面）、酒店、幼儿园；5.付款期限：之某公司于2016年6月30日前，一次性付清土地使用权转让价款。

因合同中约定的土地面积发生变化，双方又于2015年12月23日重新签订《国有土地使用权转让合同》，约定的两宗土地面积变更为40441.56平方米（约60.662亩），合计土地转让费变更为6066.234万元，合同约定的其他事项无变动。

2015年12月至2016年1月期间，某师向之某公司颁发《国有土地使用权证》《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

2018年9月11日，某师国土资源局发布《关于撤销国有土地使用权证书的公告》，载明：之某公司取得两本国有土地使用证，该登记机关因权属管辖认定错误，属越权登记。报经某师批准，现已决定撤销该登记，并依法公告注销两本国有土地使用证书。

2018年9月30日，某师在报纸上刊登公告，载明：之某公司取得的《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《质量监督登记》均属于无效文件。

之某公司于2013年11月21日、2014年1月6日已向某师支付2000万元土地使用权收益金，剩余款项至今未支付。案涉土地已由之某公司于2014年4月8日进行开发建设，商品房等工程已建设完毕并投入使用。

某师在缴纳34835500元土地出让金后，案涉部分土地性质由划拨变更为出让土地，土地用途变更为商业用地、住宅用地。某师于2020年12月7日取得案涉部分土地的3本《不动产权证书》，三宗土地面积共计32419.90平方米（约48.63亩）。剩余未取得不动产权证书的12.048亩土地中，10.036亩的土地被之某公司开发建设成幼儿园，2亩土地被某市人民政府收回已无法交付转让。

另查明，2018年2月9日，某市人民政府出具专题会议纪要载明：某师将部分土地用途进行变更，总面积为60.733亩，其中：幼儿园用地10.036亩；商住用地50.697亩，需缴纳土地出让金面积为47.352亩，经评估总地价为3510.37万元”；会议决定，某师一次性缴纳土地出让金3510.37万元，交清后由某市国土资源局办理不动产登记手续，某市规划局按照缴款人名称办理相关手续；……

【原告诉讼请求】

某师诉讼请求：1．判令之某公司支付欠付的土地使用权收益金40678000元；2．判令之某公司支付垫付的土地出让金34835500元；3．判令之某公司支付违约金3033900元；4．判令田某、刘某对上述款项承担连带责任；5．本案诉讼费、保全费、保全保险费等诉讼费用由之某公司、田某、刘某承担。

之某公司反诉请求：1．判令某师立即依约将本诉所涉开发“之某花园”项目宗地使用权证办理到之某公司名下；2．判令某师将本诉所涉开发“之某花园”项目宗地使用权证办理到之某公司名下后，协助之某公司将该项目房地产开发相关手续办理到可以“按揭状态”；3．之某公司保留要求某师赔偿因其过错给之某公司造成的经济损失的权利；4．本案诉讼费用由某师承担。

【法院裁判】

一审判决：一、之某公司于一审判决生效之日起六十日内向某师支付土地收益金38665850元及土地出让金34835500元；二、在之某公司付清一审判决第一项款项后，某师于三十日内将案涉三宗土地《不动产权证书》及10.036亩幼儿园建设用地使用权证办理至之某公司名下；三、在之某公司付清一审判决第一项款项后，某师协助之某公司办理一审判决第二项中三宗出让土地建设项目的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》及10.036亩土地建设项目的《建设项目选址意见书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；四、田某、刘某对一审判决第一项中的土地收益金38665850元承担连带责任；五、驳回某师的其他诉讼请求；六、驳回之某公司的其他反诉请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

最高院再审判决：驳回之某公司的再审申请。

【争议焦点评析】

一、案涉《房地产开发合同》性质及效力

（一）《房地产开发合同》性质

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。

本案法律事实引起的民事纠纷发生于《民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号，简称《国土使用权解释》）第二十一条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。

案涉《房地产开发合同》约定，某师作为提供案涉土地使用权的一方，仅按照100万元／亩收取固定的土地收益金，不承担经营风险。依据前述规定，案涉《房地产开发合同》名为联合开发合同，实为土地使用权转让合同。

（二）案涉《房地产开发合同》效力

《国土使用权解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。

第十二条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”。

合同中约定的两宗土地为划拨土地，但某师在起诉前已缴纳案涉48.63亩的土地出让金，土地性质由划拨土地变更为出让土地，并于2020年12月7日取得案涉土地的《不动产权证书》；剩余10.036亩幼儿园土地虽属于划拨土地，但转让该划拨用地使用权已经过有批准权的某市人民政府同意。

案涉《房地产开发合同》的约定不违反法律法规强制性规定，各方当事人后续亦按照转让土地使用权的相关约定履行部分合同义务。故案涉《房地产开发合同》已依法成立并生效。

二、案涉《国有土地使用权转让合同》效力及与《房地产开发合同》关系

（一）案涉《国有土地使用权转让合同》效力

本案中，当事人先后于2015年11月13日和2015年12月23日签订两份《国有土地使用权转让合同》。第一份合同约定土地转让使用费为60678000元；第二份合同约定土地转让使用费为60662340元。

两份《国有土地使用权转让合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，合法有效；各方当事人对此均无异议。

（三）案涉《房地产开发合同》与《国有土地使用权转让合同》之间的关系

案涉《房地产开发合同》与《国有土地使用权转让合同》就相关事宜约定不存在冲突。如前者“项目概况”约定：“总用地面积约50亩（具体以实际测绘数据为准）”，后者约定：两宗土地合计40451.98平方米（约60.678亩，以测绘报告为准）；《房地产开发合同》前者“开发形式”约定某师按每亩100万元收取土地使用权收益金，后者约定土地转让使用费1500元／平方米（约合100万元／亩）。

2.当事人并未明确约定以《国有土地使用权转让合同》取代《房地产开发合同》

解除或终止合同必须由当事人以明确的意思表示作出而不能随意推测。无证据证实当事人在签订《国有土地使用权转让合同》同时废止《房地产开发合同》。故《房地产开发合同》对当事人依然具有法律约束力，应成为确认当事人权利义务的依据。

3.之某公司认可负有支付某师土地转让收益义务

2020年6月13日，之某公司出具《承诺书》，载明“我公司应付第某师土地转让收益6067.80万元，我公司尚欠4067.80万元”。表明之某公司认可对土地转让的收益部分给予某师补偿。

土地转让使用费和土地使用权收益金的性质相同、金额相同。因此，签订在后的《国有土地使用权转让合同》对《房地产开发合同》进行部分变更，以土地转让使用费的形式变更原《房地产开发合同》中土地使用权收益金的形式，并非《国有土地使用权转让合同》已完全取代《房地产开发合同》。

三、某师主张的土地收益金数额如何确定及土地收益金中是否包含土地出让金

（一）土地收益金数额的确定

1.之某公司就案涉宗土地负有支付某师土地收益金之合同义务

案涉《房地产开发合同》约定：某师用该项目内已取得的土地使用权作为投资并收取土地使用权收益金，按每亩100万元计算。

某师已取得案涉商用、住宅等三宗土地共计48.63亩的土地使用权证书，已具备将三宗土地的使用权办理至之某公司名下的条件；某师亦同意履行合同义务办理变更登记手续，之某公司应当按照合同约定支付相应的土地收益金。三宗土地共计32419.90平方米，之某公司应支付某师土地收益金48629850元（1500元/平方米×32419.90平方米）。

2.之某公司就幼儿园用地向某师支付土地收益金

2018年2月9日，某市人民政府出具专题会议纪要载明：某师将部分土地用途进行变更，总面积为60.733亩，其中：幼儿园用地10.036亩；商住用地50.697亩，需缴纳土地出让金面积为47.352亩，经评估总地价为3510.37万元”；会议决定，某师一次性缴纳土地出让金3510.37万元，交清后由某市国土资源局办理不动产登记手续，某市规划局按照缴款人名称办理相关手续；……

对于10.036亩幼儿园用地，某师承诺在不改变土地用途的情况下，可将幼儿园土地使用权变更至之某公司名下。

依照《国土使用权解释》第十二条之规定，之某公司取得该土地不存在法律障碍。其应按照《房地产开发合同》相关约定向某师支付土地收益金10036000元（100万元/亩×10.036亩）。

3.之某公司对已被政府收回的土地不应承担土地收益金

某师收取土地收益金的前提条件是将土地交付之某公司。因规划需要，某市人民政府收回部分案涉土地，此部分土地客观上已经无法交付。某师未能履行交付土地之合同义务，其自然无权主张之某公司支付相应的土地收益金。

（二）土地收益金中是否包含土地出让金

当时有效的《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。

1.从合同签订经过看，《国有土地使用权转让合同》并未否定《房地产开发合同》

双方签订《房地产开发合同》《国有土地使用权转让合同》均为有效合同，且内容并不冲突及相互否定，后一份合同只是对前一份合同内容进行补充和完善。有明确约定的应当按照合同约定履行，无明确约定或者约定不明及存在不一致的，应当以最后一份合同为准。

2.从文义看，《房地产开发合同》明确约定之某公司承担土地收益金及土地出让金

案涉《房地产开发合同》第二条第二款约定之某公司按照每亩100万元标准支付某师土地收益金；第三款约定，该项目土地按照某市有关规定，改变土地用途后，由乙方补缴相应的土地出让金，并承担相应的费用。

可见，土地收益金及土地出让金是并列关系，土地收益金并不包含土地出让金，之某公司除支付某师土地收益金外还需承担土地出让金。

3.《国有土地使用权转让合同》并未免除之某公司承担土地出让金义务

《国有土地使用权转让合同》将土地收益金变更为土地转让使用费，费用标准不变；该合同并未明确废止《房地产开发合同》，也未免除之某公司承担土地出让金义务，故之某公司提出每亩100万元土地收益金中已经包含土地出让金的抗辩意见缺乏事实依据，不能成立。