出售继承获得的房屋如何缴税

出售继承获得的房屋如何缴税？

首先，出售继承得来的房屋，如果符合“满五唯一”的条件，是不需要缴纳个人所得税的，这里的满五是从被继承人（父母、配偶、子女、兄弟姐妹等）取得房屋的时间开始计算。依据相关规定，不符合“满五唯一”条件的，有原购房发票的，个人所得税计算方式为：房屋出售成交价减去原购房发票金额，再减去继承该房屋时实际缴纳的税费（一般免税，具体参考各地政策）以及其他实际产生的合理费用，再乘以20%（最终以税务部门、产权部门的具体规定为准）。

网上流传的观点认为，继承人获得房屋的成本为零，所以差额就是房屋转让金额的全额，这样的理解是完全错误的，举个案例大家就明白了。小红的父母2010年花50万元购买了一套房屋，2021年小红父母去世，小红依法继承了该房屋（免契税、免个税），小红现欲将房屋以100万元出售，所要缴纳的个税金额为：（100万-50万-税费）×20%≈10万元。税务系统经查询有原购房发票的，必须据实征收差额的20%，如没有原购房发票，则核定征收交易全额的1%。现在大部分房屋都是有原购房发票的，所以不难发现，以买卖的方式转让房屋相较于法定继承将会节省更多的税费。

税务系统经查询有原购房发票的，必须据实征收差额的20%，如没有原购房发票，则核定征收交易全额的1%。现在大部分房屋都是有原购房发票的，所以不难发现，以买卖的方式转让房屋相较于法定继承将会节省更多的税费。

非“满五唯一”：20%

个人转让房产不符合“满五唯一”条件的，仍需以“偶然所得”缴纳个人所得税，税率是20%。至于缴费基数，并非按照房产出售时价格计算，而是会扣除被继承人购置该房产的成本（简单来说就是被继承人生前购房价格），并扣除继承过程中支付的税费。计算公式如下：

应缴纳个人所得税=（继承所得房屋现值-被继承人购置该房屋成本-继承人在继承和转让过程中支付的税费后）×20%

参考法律法规之“满五唯一”：

国家税务总局 《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发【2006】108号）第五条：

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。