小夫妻买房花17万为卖家解押 过户时才知房子被查

买卖二手房，如何规避风险？听听专业人士怎么说

这几天，27岁的余敏（化名）很是郁闷，婚房没有了，而且还有20万元没拿回来，这究竟是怎么回事？原来，余敏和老公看中了巴南的一套房屋，先交付3万元定金后，他俩又花17万元为卖家解押，然而，等到办理房屋产权过户时，却被告知房屋已被法院查封，他俩想把20万元拿回来，卖家却说现在拿不出钱。买卖二手房，如何规避风险？为此，记者走访多家中介机构，听听专业人士怎么说。

小夫妻买到二手”查封”房很是郁闷。重庆商报首席记者 钟志兵 摄

小夫妻买房 为卖家垫付17万解押

昨日，记者见到了余敏，余敏告诉记者，她和老公准备结婚，今年7月，他俩在渝中区一家中介机构看中了一套二手房屋，房子在巴南区渝南大道，建面85平米，总价78万元，觉得很适合拿来做婚房，她便和老公商议决定买下这套房。

7月16日，在中介的见证下，余敏和卖家签署了二手房买卖合同，并按照合同支付了3万元定金以及1万多元的中介服务费。签署合同过程中，卖家表示，房产证抵押在银行，需要26万解押，但自己暂时拿不出这么多钱来。

“为了尽快完成过户，我答应拿钱帮他解押。”余敏告诉记者，7月18日，他们对房屋产权进行了查证，发现并无问题，8月22日，她就给卖方账户打去了17万元，用于解押。

10多天后去过户 发现房屋已被查封

9月5日，是双方约定好的过户的日子。此前，余敏曾和老公有过百般期待，打算接房后精心布置一下属于两人的婚房。

然而，当天，在等待卖家从银行取回房产证的过程中，余敏突然接到中介打来的电话。“中介告诉我们，无法过户了，因为房子已经被查封了。”余敏告诉记者，听到这个消息，她和老公都惊呆了，“之前查询过房屋产权，并没有问题呀，为什么会被查封？”

余敏后来才知道，因为卖家涉及借贷纠纷，8月16日，房屋被法院查封。

记者了解到，加上3万元的定金，余敏一共给卖家打款20万元。“现在，房屋无法过户，这20万元是不是应该退还我们？”余敏说，这20万是她和老公双方家人的血汗钱，为此，她找到卖家，要求退款，可是卖家却说自己目前拿不出钱。

■中 介

早前对房屋产权进行过查证 没料到会被查封

随后，记者跟随余敏一起来到该中介公司门店，门店负责人告诉记者，余敏跟卖家签署房屋买卖合同后，中介的工作人员专门到巴南不动产登记中心对房屋进行过查证，还对卖家的个人征信进行过查询，“都没有发现任何问题”。

门店负责人说着，还向记者提供了房屋产权查询证明，证明显示，房屋有抵押，但无限制。“就是说可以进行买卖交易。”负责人说。记者注意到，查询时间的确为7月18日。“一般来说，签署合同前后，中介会对房屋产权进行查证，如果没问题，就会进行过户，哪知道，查证过后不久，房屋却被查封了，而且，卖家也没跟我们说起借贷的事。”该负责人说，他们也是第一次遇到这种情况，完全没料到事情会这样，后续会将中介费用退还，也会跟买卖双方积极沟通，促成事情的解决，争取帮余敏拿到20万元的退款。

■卖 家

会将20万退还 但要等到10月底

当着记者的面，门店负责人联系上了卖家刘先生，电话那头，刘先生表示，自己会把这20万元还给余敏，但需要等到10月底，目前，自己确实拿不出钱来。

对于刘先生的表态，余敏并不买账。“这只是他的口头承诺，到时他再拿不出钱来，我们又该找谁？”余敏说，签署合同到过户，历时一个多月，作为中介方，是不是该对房屋产权反复进行查证，最起码解押前，应该再次进行查证，并且应该尽到告知和提醒义务。

■律 师

卖家自身原因导致合同无法履行 应退还所有款项

对此，律师叶栋强认为，中介作为商事居间主体，应对当事人的委托事项尽到专业、详尽的注意义务，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务。他认为，在这一事件中，卖家出现变数，如果中介按流程履行了义务，并且事先并不知情，那么，中介并不存在太大过错，因为变数中介无法控制，只是在解押前，中介应对买方尽到足够提醒义务。

另外，因为卖家自身原因，造成房屋被查封，合同无法履行，卖家构成违约，应该退还定金以及买家所付的款项。现在，买家可以固定部分证据，以备到时起诉卖家。

■链 接

二手房交易 如何规避风险？

二手房买卖，如何来规避风险呢？为此，记者走访了渝中区多家中介机构，多位中介人员表示，作为买家来说，卖家有太多不可控因素，因此，签署买卖合同时，买家可要求卖家自行解押房产；如果确实要替卖家解押，解押时，可要求卖家或者中介再次到不动产登记中心，对房屋产权进行查证，查证清楚之后，再进行付款；如果担心房屋被查封或产权有问题，垫付资金有风险，可要求中介机构先行垫付解押资金，或者通过中介结构找寻垫付公司，过户之后再补齐资金，以规避自己的风险。其次，签署买卖合同以及中介服务合同时，应该看清楚各个条款，明确约定三方义务，没有完善的，应写进补充协议里，比如首付金额、用途，过户日期，未完成过户退还中介费等赔偿问题。第三，通过中介看房，应尽量选择大型、正规的中介公司，不交看房诚意金，与中介谈好中介费用后再看房。

作为卖家来说，为了减少交易的风险，可选择第三方中介监督验收，不要为了省钱，直接与购房者进行交易；签约过程中，一定要把首付款、付款方式、交易日期等各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”；达成协议后，卖家、买家和中介可以签订三方协议，对三方义务或者交易细节进行约定；没有拿到房款，不轻易办理过户。