温州烂尾楼王追踪：第一豪宅烂尾，到底发生了什么？

鹿城一品

昨天，浙江新闻客户端上一则关于“温州第一豪宅却成烂尾楼”的消息让很多人唏嘘不已。这是温州光大房地产开发有限公司第一次拿地涉足房地产市场，没想到，这一步跨入的，却是一个无底深渊。

截至6月1日，温州光大房地产开发有限公司（以下简称“光大房产”）破产清算案件中，经破产管理人审查确认的债权为7.27亿余元（含异议复审确认债权及逾期申报确认债权），涉及债权人125名。已经挂到淘宝网司法网拍栏目下的“鹿城一品”，仍在等待第一个报名者。这几乎已经“板上钉钉”了接下去要走的路：拍卖，然后进行资产清算处置。

但，6月28日深夜10点，光大房产法人代表汪小海和他的另一名合伙人赶到了《浙江新闻》记者的办公室。这个自称“不知死过多少回”的男人，在接受我们的独家采访时表示，如果能够不拍卖，只要再给他半年的时间，“鹿城一品”就能够“起死回生”。

他的底气来自两份回复函：有投资人愿意注资，施工建设方同意续建。

6月29日下午，龙湾区人民法院第五审判庭，由7名债权人代表组成的债权人委员会召开会议，对于是否同意停止“鹿城一品”项目的司法网拍卖、是否同意工程复工续建、变价方案等问题进行讨论表决。

讨论的结果，7人中5人签字同意停止项目的司法拍卖、同意复工续建、变价方案，同意召开债权人大会。

而这，意味着法院很可能会因为保护多数债权人利益，撤销对该项目的“司法拍卖”。

第一豪宅成烂尾楼，到底发生了什么事？

2010年，越来越火爆的楼市，让汪小海再也按捺不住。在朋友房地产公司帮忙干过一段时间的他，和其他5位企业家朋友一拍即合，成立了决定推出一个鹿城最高端楼盘，对标目标：上海“汤臣一品”。

随后，经过“长达一个多小时、13轮的轮番竞价”，最终光大房开以4.158亿元成功中标鹿城区上陡门前庄地块。楼面价每平方米高达26357元！

“里面的自有资金仅有30%~40%，其他都是借的。”汪小海表示，借款月利息两分、三分不等，甚至还有月息四分。

那是一个疯狂的年代。很多人看到这么大一个盘子，都觉得不会出事，有些人还特意托人情找上汪小海等人要求出借钱款。

当时集各种高大上于一身的“鹿城一品”，坊间传闻价格高达8万。

“确实都是这么传说的。但我们原本打算的销售单价是5.5万元/平方米。因为当时温州稍微高端一点的楼盘，都卖5万元/平方米以上。”汪小海说。

按通常情况，开发商拿地后半年到一年的时间，就可以进行预售。然而，让他们想不到的是，在建房数量上和周边的住户发生了分歧。计划建4幢的规划，迟迟得不到批复。等到他们最终无奈接受“只建设两幢”这一事实时，已经是一年后的2011年。

而彼时，温州局部金融危机爆发。伴随着各种倒闭、跑路接踵而至，楼市快速降温。

光大房开的资金迅速吃紧。

屋漏偏逢连夜雨。“用土地产权证向银行抵押贷款的2个亿中，最终有七千万元没有到位，资金链顿时断了。”汪小海说。

此后，“鹿城一品”就像大家看到的那样：建建停停，直至完全停工，成为著名烂尾楼。

曾想对标“汤臣一品”，如今却是著名的烂尾楼

看不到底的深渊，因为有人注资有了希望

有人愿意出资，也有人愿意续建，掉入无底深渊的光大房开，终于在日前，看到了一丝希望。

“很显然，相比直接拍卖，把楼盘建好后出售，要大大有利于广大债权人。”汪小海说。按照保守估计，如果建好后以2.8万元/平方米价格出售，届时能回笼资金4.6亿元，而如果按照法院2.57亿元起拍价拍卖，第一轮拍卖还有可能面临流拍，到时候，银行方面的抵押债权要优先受偿，能给普通债权人分的几乎为零。

然而，背后错综复杂的利益诉求，能不能摆平，依然是一道难题。

杭州明阅投资管理合伙企业，是一家颇具实力的私募机构。该公司首席执行官赵建告诉记者，他们在前往项目进行实地考察分析后，认为“鹿城一品”前景不错，同意出借一亿元，借款期限不超过2年，用于项目续建。但前提是温州法院要将他这边借款的性质确定为破产共益债务，在今后清偿债权时与破产费用在同一顺位，优先于购房户债权、建设工程价款债权、有财产担保债权、税款债权等债权受偿。“如果能够复工续建，我们愿意资金注入。一旦开工，我们希望工程越快越好。”赵建说。

明阅同意融资的回复函

施工建设方的条件同样有些苛刻。

记者从温州建设集团相关人士处确认了回复函的存在。

在出具的回复函中，温州建设集团要求光大房开应当签订补充合同约定续建工程具体事宜。明确续建工程款按月结算，并按进度次月10日之前全额支付。最后一期的工程款需提前支付。同时，续建工程开工前应当支付所欠工程款2000万元。

另外，温州建设集团虽然同意续建完成后销售所得款项，由借款人投资用于续建工程的工程款部分优先于公司的债权进行受偿。但建设集团公司债权必须优先于其他债权人的债权（包括有担保债权）优先受偿。清偿顺序应当由债权人大会及龙湾区人民法院进行书面确认。

但汪小海表示，包括融资成本等在内，预计后续建设费用不超过六千万元，因此，温州建设集团提出的条件并不难以满足。“只要再给我们半年的时间，让我们能建好最后一点工程，就能现房销售了。”。

债委会会议决议，5人同意停止拍卖

邹先生和李先生均为债权人委员会成员，他们在接受记者采访时均表示，希望能进行续建，而不是简单拍卖了之，这样才能更大程度保障广大债权人的利益。

6月29日下午，一起由债权人委员会主席临时提议召开的债权人委员会会议在龙湾法院召开。7名债权人委员会成员对“是否同意停止“鹿城一品”司法网拍：是否同意召开债权人大会：是否同意债权人大会对光大房开的在建工程续建、变价方案进行讨论表决”进行决议。

记者了解到，除了浙商资产管理有限公司（银行债务接管方）、温州建设集团有限公司待议外，其他债权人均签字同意上述三项议题。

按照会议决议，未能签字表决的成员，需要5日内书面向债委会主席提交表决意见，未在期限内提交的，视为弃权。

温州律师协会会长、破产管理人协会名誉会长周光表示，由于这个破产清算案例中，土地证是抵押给银行的，因此，银行的权益是有保障的。此时，如果大多数普通债权人都同意停止司法拍卖，工程复工续建，那么法院很可能会出于从保护大多数普通债权人的利益角度出发，同意停止司法拍卖。

周光律师所在的光正大律师事务所曾经作为破产管理人之一接手舟山中恒置业公司的破产案件。在该案件中，中恒置业旗下的倚山艺墅项目也曾是个只缺几千万就可完成的“烂尾工程”。在破产管理人的反复协调下，最终，舟山市定海区人民法院与浙江金融资产交易中心一起，利用金融中心平台点多面广数量庞大的会员体来募集资金，破解了债务人企业续建资金的融资难题，令倚山艺墅“起死回生”。