典型案例（三） | 相邻关系的处理遵循什么原则？

编者按：为弘扬和践行社会主义核心价值观，充分发挥典型案例的引导、规范、预防与教育功能，通过典型案例明确社会行为规则，引领社会风尚，北京市高级人民法院将陆续发布五批事关人民群众日常生活、对社会风尚具有引领作用的典型案例。

本批案例主要聚焦于“相邻关系”问题，就业主私自在公用楼道加建、农户私占集体土地上的公共通道等引发的纠纷案件进行分析讲解，有利于引导公民依法规范自身行为，正确处理个人利益与他人、集体、公共利益之间的关系，共同构建和谐美好的居住环境。

案例一

业主私自在公用楼道内加建

应及时拆除

——严某诉万某、齐某某相邻关系纠纷案

基本案情

严某系北京市石景山区某小区306号房屋的所有权人。万某系该小区307号房屋的所有权人，齐某某系该房屋的居住使用人，万某系齐某某儿媳。严某与万某、齐某某系邻居关系。严某厨房窗户面向楼道，正对楼道窗户，与万某房门斜对，厨房窗户、楼道窗户和万某房门之间形成公共楼道区域。严某曾起诉307号房屋原房主秦某，要求拆除秦某私自占用楼道公用面积的铁围栏和遮挡严某厨房窗户采光、通风的物品，恢复楼道原样。法院判决秦某将其安装在楼道内的铁围栏防盗门和其封堵在严某厨房窗外的物品移除。严某称上述判决生效后，秦某于2014年搬走，307 号房屋一直没有人居住，故没有执行。齐某某于2017年7月购买307号房屋，其在装修房屋时将原房主在公共楼道安装的防盗门更换，继续将此区域封闭，进行自用。万某和齐某某未能举证证明其更换安装铁门已经通过相关部门的批准和严某的同意。

严某认为该铁门导致楼道采光、气流调节受影响，并存在安全方面的隐患，对其使用厨房窗户和楼道窗户以及正常居住生活造成不便，故起诉至法院要求判令万某、齐某某拆除其私自安装在涉案楼道内的铁门。

万某、齐某某辩称，涉案铁门不会对严某正常使用厨房窗户和楼道窗户产生影响。涉案铁门自1995年首钢福利分房时就已存在，是涉案小区的主管部门首钢房管处牵头联系生产铁门的厂家、为住户安装铁门，证明铁门不是用户私自安装，我方买房时涉案铁门便已存在，我方更换自家铁门是理所应当。并且，由于建筑设计的原因，我方房屋门前形成了一块专属于我方房屋进出的唯一通道，不与其他任何住户发生往来，我方对该区域应享有物权法上的专有权。此外，将与本案无关的万某作为第一被告是不合理的。

裁判结果

北京市第一中级人民法院经审理认为,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

本案所涉楼道为公共区域，万某、齐某某无权在未经相关部门批准及邻居同意的情况下擅自安装防盗门、将本属公共所有的区域封闭自用，其行为将对严某家的通风及严某使用厨房窗户和楼道窗户造成不便。并且，在严某诉原房主秦某相邻关系纠纷一案中，生效判决已判令秦某拆除其安装在楼道内的铁围栏防盗门，现万某、齐某某将原房主在公共楼道安装的防盗门更换，继续将此区域封闭，于法无据，故一审法院支持严某要求拆除涉案铁门的诉请并无不当。

万某、齐某某关于其对307号房屋门前的区域享有专有权的主张，缺乏依据。万某系307号房屋的所有权人，一审法院将万某列为被告适当，万某、齐某某称万某与本案无关，本院不予支持。据此，北京市第一中级人民法院对一审法院判令万某、齐某某拆除涉案铁门的判决结果予以维持。

典型意义

本案涉及业主私自在楼道内加建的问题。部分业主认为自己对自家房屋附近的楼道区域享有专有权利，可自行处置，故通过加建防盗门、堆放杂物等方式将楼道区域占为己有。此问题在物业管理不善的小区中较为普遍，易引发邻里矛盾。

依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

该法第七十二条还规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主的住宅属于其专有部分，其享有占有、使用、收益和处分的权利，但除住宅之外的其他建筑物内的部分应属业主共有，业主在对共有部分享有进行共同管理的权利的同时，还应履行相应的义务，包括不得妨碍他人对公共区域的使用。

本案中，虽然万某、齐某某的房屋靠近楼道窗户，位于楼道尽头，相较于其他业主，万某及齐某某对于其房屋门前的楼道区域利用较多，但这并不能改变该区域属于业主共有的性质，其二人无权将该区域占有私用。并且，万某及齐某某加建的铁门可能影响严某使用厨房窗户，对严某造成妨碍。因此，法院判决万某及齐某某拆除涉案防盗门。

本案对于规范业主行为、构建和谐邻里关系有引导作用。楼道应属业主共有，业主不得私自加建防盗门或堆放杂物。广大业主应当依法规范自身行为，共同构建和谐美好的社区环境。

案例二

农户不得私自占用

集体土地上的公共通道

——刘某1诉钱某、刘某2排除妨害纠纷案

基本案情

原告刘某1与被告钱某、刘某2系邻居，刘某1住西院，钱某、刘某2住东院，两家之间有约1米宽的胡同用于两家修缮房屋及排水之用。现钱某、刘某2擅自在胡同内北侧建设锅炉房、南侧建厕所，妨碍刘某1修缮自家房屋，造成刘某1家东厢房墙壁阴湿、墙皮脱落。同时，前述厕所脏水还曾渗透到刘某1家院外自来水泄水井内污染水源。当时，钱某、刘某2即找人抽干厕所内污水阻止渗漏。但至本案审理时再次发生渗漏现象，故诉至密云法院，请求钱某、刘某2将锅炉房及厕所清除，赔偿墙壁修复损失3000元或重新装修并清除泄水井内脏水。

钱某、刘某2则认为其所住宅院系合法购买，村委会曾作出决定毗邻两家之间的胡同由东侧住户占有使用，且双方曾达成胡同的使用协议，允许钱某、刘某2在两家之间胡同内建锅炉房。另外，钱某、刘某2家厕所系按照村集体统一规划建设，刘某1无证据证明泄水井污染与其厕所有关，故不同意刘某1的诉讼请求。

裁判结果

北京市密云区人民法院经审理认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

本案中，原告刘某1与被告钱某、刘某2两家之间的胡同为集体土地，村民占用集体土地应当履行必要的审批手续，未经审批无权径行占有使用。钱某、刘某2虽辩称村委会决定村民各家可以占用各自宅院西侧的胡同，但其未提供相应证据，亦未提供相应的审批手续，故其辩解缺乏法律依据，本院不予采信。

由于钱某、刘某2在胡同内修建锅炉房、厕所，致使通道被阻塞，妨碍两家修缮房屋。同时，锅炉房的存在对于有易燃防火材料及砖木结构的农村房屋，构成火灾隐患。故对刘某1要求钱某、刘某2清除两家之间胡同内的锅炉房、厕所的诉讼请求，本院予以支持。

因刘某1东厢房墙壁水渍阴湿与钱某、刘某2家厕所顶棚是否存在因果关系不能确定，故对其要求钱某、刘某2赔偿修复墙壁损失3000元或重新装修的诉讼请求，本院不予支持。

因刘某1家自来水泄水井内污水来源不能确定，故对其要求钱某、刘某2清除井内污水的诉讼请求，亦不予支持。

钱某、刘某2不同意清除锅炉房、厕所的辩解不能对抗物权法关于不动产相邻关系的规定，本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第八十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决钱某、刘某2于判决生效之日起三十日内，将其与刘某1家宅院之间胡同内的锅炉房、厕所清除；驳回刘某1的其他诉讼请求。

典型意义

村集体公用土地被居民私自占用的行为在实践中大量存在。公用通道属于村集体共有土地，未经审批不得私自占有使用。即使村内房屋建设格局已形成毗邻胡同生活的两户中一户不建院墙，并将通道纳入自己院落的生活习惯，但该生活习惯并不符合法律规定，也未有审批手续，应属无效。本案中，据当事人陈述，早在1987年，私占公用通道的行为已被当时村集体组织认定为违章占地行为并需缴纳罚款，故可认定毗邻通道住户私占通道行为属于违法行为，相应建筑亦属违法建设，应被拆除。

《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当依照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。所有权人在行使权利时应便利他人。

有鉴于此，相邻关系的处理可以遵循以下原则：

一是要有利生产、方便生活。即有效合理地使用财产，有利于生产和生活，以减少不必要的损失，发挥最大的经济效益，任何一方不得给相邻方造成生产生活的困难；

二是要提倡团结互助。相邻各方在行使不动产所有权或者使用权时，应该互相协作，兼顾相邻人的利益，不能只顾自己的利益而无视相邻人的合法权益；

三是要公平合理。一方权利的延伸和另一方权利的限制都必须控制在合理、必要的限度之内，各方在享有权利时也应承担一定的义务。

故此，对历史形成的公认通道，相邻住户都不得随意堵塞或者改道，如确需改道，也应征得相邻人的同意。

本案中，双方当事人曾就卡子墙及锅炉房事宜达成过一致协议，该协议所约定内容主要包括了本案所述锅炉房的用途及使用期限，主要目的为煤改电前的保暖问题，考虑到锅炉房的结构用料及村内生活的整体安全，该协议虽征得相邻人同意，但具有安全隐患，锅炉房不宜长期存在，故对于被告的抗辩理由，法院不予支持。

推荐阅读

典型案例（一）丨和物业的那些事儿

典型案例（二）丨涉互联网纠纷面面观

图片来源于网络

编写人：黄慧婧 / 图娅

编辑：谢红果 姚日辉 程颖