作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师
主攻：重大疑难房地产案件
重大、疑难、复杂案件，于律师而言，考验的是法学专业的理论功底，更是解决问题的综合实战能力。
如何“死局求生”，实现客户的利益最大化：不同律师思路不同，解决方案不同，结果亦不同！
“死局”案情
2000年，客户29万余元购买一手商铺，开发商于客户首付三成后交铺，七成余款未追，客户亦未付，商铺未办证，但一直由客户出租收益；
2018年（18年后），突然有不明身份人手持产证复印件到商铺主张权利，要求客户的租客搬离；
租客没有细看，客户也不知产证复印件真假，亦不知商铺是否确已被开发商一房两卖，买家姓甚名谁！
后经信荣律师团队（下简称本团队）调查，商铺确早在11年前的2007年已过户至他人名下，并曾多次抵押解押，本案起诉后又与其他房屋捆绑设置高达1200余万元的借款抵押！
（ps：自己的房子，别人的证，十余年抵押解押，自己浑然不知~~~~真楼市奇案！）
客户慕名来访时，商铺已从购房时的几十万升值到数百万，开发商已涉上百宗诉讼频临破产，如果要不到房子，客户将面临已付房款收不回还要赔款的巨大风险！（解除合同开发商还本付息，客户退房支付使用费，而客户三成首付本息远不抵18年房屋使用费多）——知识点：对方根本违约，我方解约的法律后果。
而如果想要房子，不但要在毫无证据的情况下确认后买家和开发商之间的买卖合同无效，还要还清1200余万元借款，注销抵押登记，重新过户到开发商名下，再过户到客户名下…这貌似完全没有可能性！——知识点：恶意串通认定合同无效的要件及证据收集，法院判决强制过户的条件。
束手就擒，还是起诉应对，明知山有虎偏向虎山行？如何为客户设置最佳纠纷解决方案，确保客户的利益最大化？如果您是客户律师，您将如何解决？
术业有专攻，且看信荣房地产律师团队是如何破解重重困局帮助客户拿回房子，实现客户利益最大化的。（ps：以实案说话，专业实力看得见~~~）
第一回
项庄舞剑意在沛公，为查证，明知不可为而为之——起诉开发商强制过户！
客户来访时获知的唯一信息就是有人持商铺产证复印件要求租客搬离，至于来人是谁、产证真假、证载权利人是谁、商铺目前产权到底是否还在开发商名下等详情则一无所知！
显然，查明商铺产权人是首要解决的事，而律师查产权必须持有法院《案件受理通知书》，据此，必须向商铺所在地法院提起诉讼。
商铺很大可能已经不在开发商名下，不知道后买家身份，与后买家也没有合同关系，只能起诉开发商，但如何提起诉讼？是起诉强制过户还是解约索赔？如果起诉强制过户而商铺已不在其名下，败诉几乎是板上钉钉的事！（ps：一步错，步步错，考验律师智慧的时候到了~~）
如案情所述，起诉解约索赔的结果是开发商还本付息，客户退房并支付18年使用费，经过核算，18年使用费数倍于三成房款，如此则意味着必然是拿不到房子还要倒贴数十甚至上百万，还不如不起诉直接退房不要首付！
专业律师的价值在于绝处逢生，实现客户的利益最大化：鉴于解约索赔之路确定不可行，本团队最终确定“起诉开发商强制过户、查明商铺产权和后买家身份，追加后买家为被告，变更诉讼请求确认后买家合同无效、寻找恶意串通证据、对决法庭”的诉讼策略。
2018年10月，本团队代理客户以开发商为被告，向一审法院提起诉讼，要求：判决开发商继续履行合同，将涉案商铺过户至客户名下。开发商则反诉要求确认买卖合同无效，客户返还商铺。
730万！史上最大二手房违约金案诞生
第二回
查明后买家身份，追加共同被告、第三人，变更诉讼请求，查封商铺
法院立案后，持法院受理案件通知书，本团队向深圳市不动产登记中心查证确认了如下事实：
1、商铺早在11年前的2007年8月便已经过户到后买家名下，登记价102万！
2、后买家合同卖方主体除了与客户签约的开发商外，还有某宝公司，涉案商铺为两公司联合开发！
商铺已不在开发商名下，若要胜诉必须否定后买家的购房合同，必须追加后买家为第三人、某宝公司为共同被告，并立即查封商铺，防止后买家再行交易或设置担保！
2018年12月，本团队代理客户申请追加某宝公司为共同被告、变更新买家第三人为共同被告，同时以两被告与第三人恶意串通为由，变更诉讼请求为确认两被告与后买家之间的买卖合同无效，将商铺恢复登记至两被告名下，两被告继续履行合同，再将商铺过户至客户名下，并申请保全查封了新买家名下的涉案商铺。
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第三回
一波三折，半路杀出程咬金，商铺被后买家设置1200余万元高额抵押！
法院准许追加被告、第三人、查封商铺后，本团队持法院追加第三人通知书二次查档，并到公安局调取了新买家身份信息。
大出所料的是，后买家于本团队代理客户起诉后的2018年11月15日刚刚设置了1212.66万元最高额抵押，抵押权人为农行深圳某支行！
还没有找到证据证明后买家与开发商恶意串通合同无效，又出现了千万抵押，商铺本身市值也只是数百万，而过往法院判决强制过户，必须买家承诺愿意代为还款注销抵押登记，客户怎么可能为了数百万商铺出一千多代赎楼…..（ps：这次第，怎一个愁字了得~~）
而无论是否代为赎楼，都必须解决抵押问题，抵押权人都必须参加诉讼，于是又申请追加农行深圳某支行为第三人参加诉讼，并再次变更诉讼请求加入注销抵押登记请求。（知识点：二手房继续履行合同之诉，抵押权人为必须参加诉讼的第三人）
代持人死亡，代持房屋咋办？
第四回
智取威虎山，顺利迫使抵押权人责令债务人还款，注销抵押登记
若要达到强制过户目的，必须想方设法让债务人提前还款，注销抵押登记，否则即便是找到后买家与开发商恶意串通的证据，认定了买卖合同无效，也因无法注销抵押登记而不能恢复登记至开发商名下，进而不能过户到客户名下。
没有办法让债务人提前还款，只能在抵押权人身上打主意，找其软肋，逼其放弃抵押权。（ps：山不转水转，水不转云转，没有憋死的牛，只有愚死的汉~~~）
因抵押前从来没有人现场勘验过，本团队首先想到的是农行深圳某支行抵押程序是否合规，于是详细查询了《个人贷款管理暂行办法》等相关规定，还真就查到了（ps：先怀疑，再求证的方法论实在是太好了！）：
《个人贷款管理暂行办法》第13条、14条、15条规定，贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见，贷款调查内容包括抵（质）押物价值及变现能力，途径和方法为实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等。
《银行业监督管理办法》第21条规定，银行业金融机构应当建立审慎经营规则，而审慎经营规则最重要的内容就是风险管理和内部控制。
《商业银行内部控制指引》第5条亦规定了商业银行内部控制的审慎性原则，《商业银行法》第36条还规定了商业银行应当对抵押物权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。
抵押权人农行深圳某支行具备向客户或租客核实抵押物情况的条件，却没有核实商铺的实际权利人，在商铺存在产权纠纷，客户起诉强制过户之后，仅凭后买家房地产证即同意设置最高额抵押并发放贷款，违反尽职调查职责和审慎经营原则，风险管理严重缺位，放贷程序严重违规，严重损害了客户的合法权益！
又查，因违审慎经营规则，有金融机构工作人员被禁止终身从事银行业工作、多家银行被银监局处罚的案例！（ps：如此多的反面案例，表明银行违反审慎经营规则违规放贷后果很严重！）
掌握抵押权人“软肋”之后，本团队为客户代书《关于农行深圳某支行违反尽职调查职责和审慎经营规则损害投诉人合法权益的投诉函》，客户向深圳市银监局投诉了农行深圳某支行。（ps：投诉只是手段不是目的，目的是促使农行深圳某支行注销抵押权，消除客户强制过户障碍）
2019年1月，农行深圳某支行致电客户收到银监会通知，已注销商铺抵押登记，客户撤回投诉，同时向法院申请撤回追加其为第三人，最高额抵押障碍顺利消除，好有成就感！✌️✌️✌️（ps：房产案件，需要的不仅仅是房产法律专业知识，更需要智慧）
绿本房连环买卖，原业主毁约，合同是否有效？
第五回
大海捞针，寻找后买家恶意串通开发商的证据
破解了抵押障碍，剩下的就是如何证明两被告与后买家恶意串通，就此本团队运用了“合理怀疑，先入为主”的方法：后买家买房不看房，过户11年不收房，此中必有蹊跷（元芳，你怎么看？），坚信存在恶意串通，再找证据求证。
如何寻找恶意串通的证据？本团队从以下几个方面分析：
1、后买家绝非普通买家，与开发商必然存在特殊关系，非常有可能就是开发商高管；
2、涉案商铺市值数百万，后买家设置1200余万元抵押，共同抵押人、借款人必然存在非比寻常的关系，该关系或与开发商有关；
3、后买家102万购买涉案商铺，如为虚假交易，可能没有房款支付流水。——知识点：实践案例中法院如何认定交易虚假？
基于如上考虑，本团队又申请一审法院调查后买家在深圳市缴纳社保的全部记录，同时从企查查等第三方平台查询了开发商历史高管信息，查询结果不出所料（ps：上学时老师没教去哪里调查，很多时候完全依赖于日常生活经验法则）：
1999年12月至2018年8月后买家一直在开发商或其关联公司购买社保，共同抵押人亦为开发商高管，为进一步证明交易虚假，本团队又申请法院责令后买家递交其付款转账流水等相关交易资料，结果显示没有流水！
至此，恶意串通证据已形成完整证据链，案件峰回路转，柳暗花明！
违规搭建被拆，开发商退款30%，套均322万！
第六回
最后一道障碍，申请法院责令被告举证解决
消除了抵押登记，证明了恶意串通，但还有最后一个障碍：涉案商铺为两公司联合开发，与客户签约的只有开发商一个公司，但卖给后买家的是两个公司，即便认定恶意串通，产证也是从后买家恢复登记至两个公司共同名下，而客户与另一个公司——某宝公司没有合同关系，没有权利要求其履行过户义务！（ps：资深律师必须预测障碍，清除障碍，本案障碍一波接一波，破了一个又一个…）
这个障碍很难解决，因为承担责任必须以义务存在为前提条件，法院不可能判决没有合同义务关系的当事人过户，某宝公司甚至可能提出开发商未经其同意单方出售构成无权处分的抗辩，故意阻却客户强制过户！
既然为两公司联合开发，为何只有一个公司与客户签约出售？本团队推测应该是竣工验收后，两开发商有物业分成，涉案商铺对内应属与客户签约的开发商一方，为查明该事实，确定某宝公司认可开发商的单方出售行为，又向一审法院申请责令某宝公司递交包括但不限于涉案商铺所在楼盘的全部合作开发协议及销售分配合同，以证明双方之间存在相互代理关系，开发商有权单独签约出售涉案商铺。——知识点：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。
根据法院要求，开发商递交了某宝公司联合开发时给其出具的《声明》载明：项目地块由开发商负责建设、销售及物业管理，某宝公司不参与项目销售合同的签订。据此，最后一道过户障碍顺利消除。（ps：胜利在望的感觉有木有？）
两地高法：“买一层送一层”，送不了担责退款！
第七回
外加保险杠，类案检索，取得主审法官审理并认定的开发商恶意串通合同无效案例
客观地说，举证当事人恶意串通损害第三人利益非常困难，很多情况下都只有间接证据没有直接证据，而间接必须形成证据链方有证明效力，本案即便查证了后买家曾在开发商买社保，购房十年不收房，也无法确保法院百分百认定恶意串通合同无效。
于是，本团队又在中国裁判文书网检索了开发商的所有案例，并以“恶意串通”为关键词筛选，居然出乎意料地检索到了一审主审法官承办、二审维持的另一起案情几乎雷同的恶意串通确认合同无效案，一二审均认定了合同无效！
本团队将判决打印出来，作为参考递交一审法院，相信同一法院同一法官断不会做出相反判决！（ps：案件的胜诉是有概率的，理由越多，证据越扎实，类案越多概率越大！）
回迁房买卖合同有效，卖方违约，买方可强制过户！
第八回
对决法庭，紧逼核心，锁定后买家恶意串通开发商的事实
法庭是双方观点呈现、力量角逐、直接碰撞的地方，2019年3月庭审过程中，本团队律师围绕后买家与开发商的关系、合同约定交房时间为何在签约之前、付款方式为何与约定不一致、付款为何没有转账流水、为何购房过户11年不收房等核心关键问题步步紧逼，买家自认曾在开发商处工作，购买未看商铺，合同约定按揭付款，实际为现金一次性支付等事实。（ps：虚假必有破绽，有破绽必然难以自圆其说，打开一个缺口乘胜追击，可以获取更多有力证据…）
而一审法院责令后买家递交的《不动产查封（备案）表》显示，涉案商铺过户至后买家名下后，其先后于2014年3月、2015年1月、2016年5月、2017年10月、2018年11月设置过多次抵押解押，而客户却浑然不知！（ps：自己的房子，别人的证，而且十余年，数次抵押解押，自己居然毫不知情，这楼市情景剧笔者也是醉了~~~）
庭审查明的诸多与交易惯例和购房合同不符的事实，以及后买家前后不一自相矛盾的表述，进一步锁定了其与开发商恶意串通11年前过户损害客户合法权益的事实，期待尽快收到胜诉判决。（好像看到法院正在印刷胜诉判决，望眼欲穿哈~~~）
买二手房死磕更名权，索赔214万，反赔52万！
第九回
一审半胜，后买家合同无效，不予过户！
时隔一年，2020年3月10日，深圳市龙岗区人民法院一审判决姗姗来迟，判决如下：
1、确认两开发商被告与后买家被告签订的买卖合同无效；
2、驳回客户其他诉讼请求；（ps：想哭的感觉……）
3、驳回开发商反诉请求。
判决书释明：没有支持客户要求将产证恢复登记至两被告名下，再由两被告过户至客户名下的原因是客户仅仅支付三成首付款，余款至今未付，未付清款项不得要求过户。（晕倒，客户愿意一次性支付剩余款项一揽子解决呀！）
第十回
二审完胜，后买家合同无效，强制过户！
客户与开发商均不服一审判决提起上诉。
本团队代理客户认为客户具备20万元余款的一次性支付能力，且愿意一次性支付，要求客户付清款后再起诉过户属人为增加诉累，法院不应留尾巴判决；仅判决后买家与开发商合同无效，不判决恢复产证到开发商名下将导致涉案商铺权属“悬空”，上诉要求一并判决恢复产证至两被告名下，由两被告过户至客户名下。
开发商上诉认为：其与客户所签合同无效，应撤销一审判决，改判客户退房。
近日本团队收到深圳市中级人民法院二审判决（部分判项）：
1、客户于判决生效后10日内支付开发商剩余购房款20万；
2、后买家将涉案商铺恢复登记至开发商与某宝公司名下；
3、开发商与某宝公司将涉案商铺过户到客户名下。
一二审案件受理费、反诉案件受理费、财产保全费均由开发商与某宝公司承担。
（ps：从2018年至今，整整三年，期间诸多波折障碍，终得圆满，可喜可贺！）
信荣说：“先入为主、合理怀疑，以果溯因”、寻找证据、适时追加变更被告、第三人、变更诉求，借力打力，促使案件圆满成功！
1、浑然不知自己18年前买的房子11年前已被登记在他人名下，并被先后数次抵押解押，直到后买家持证驱逐，称之为楼市奇案毫不为过，不过本案最终胜诉也源于“奇”：因为太奇怪，所以才不正常，因为不正常，所以才让本团队有理由怀疑各被告恶意串通，并在没有任何证据证明后买家与开发商恶意串通，又没有其他途径可走的情况下仍然选择起诉强制过户；
2、律师要充分利用法律赋予当事人的申请调查取证、追加变更当事人、变更诉讼请求等权利，如本案，本团队明知起诉开发商强制过户几乎败诉无疑，但和后买家没有合同关系，案件起步只能起诉开发商，而起诉开发商只能解约索赔和强制过户两种选择，解约索赔不可行，只能起诉强制过户，待查明事实后追加被告和第三人，并变更诉讼请求；
3、很多“死结”都是随着案情的发展而化解的，知难而上，积极寻求多方解决方案或海阔天空。如本案起诉前不知道后买家是谁，一般人常规思维认为其就是善意第三人，确认买卖合同无效不可行；起诉后数百万的商铺又被设置上千万的抵押，一般人常规思维又是“完了，完了！”，想不到从银行贷款程序上找银行的“软肋”并投诉到银监局借力打力。——思维方式决定解决方案，解决方案决定案件结果走向！
4、重大、疑难、复杂案件，于律师而言，考验的是法学专业的理论功底，更是解决问题的综合实战能力。如何“死局求生”，实现客户的利益最大化：不同律师思路不同，解决方案不同，结果亦不同。
买绿本房遇“城市更新”，如何强制原业主注销产证？
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