房屋限购政策是国家为抑制房价过快增长、平抑房地产市场过热态势，遏制投机和过度投资而采取的重要调控政策，这有利于促进房地产市场平稳健康发展，也与“房子是用来住的，不是用来炒的”定位相融通。房屋限购政策的出台对房屋买卖当事人的利益产生了重大影响，部分当事人丧失购房资格、贷款资格进而导致房屋买卖合同履行困难。如果合同无法履行，当事人能否解除合同、是否需要承担违约责任或赔偿损失，下面我们就来解锁答案。

案情回顾

（一）曙光乍现——买房希望在即

刘某来自西南山区偏僻的农村，家境并不富裕，但天资聪慧、学习刻苦。因高考成绩优异，刘某被北京的一所知名高校录取。2012年大学毕业后，刘某留在北京工作。刘某一直租房住，因工作变动、房租上涨等原因经常搬家。他厌倦了这种漂浮不定的日子，而且手里也攒了一部分钱，于是决定去看看房。到房地产中介机构了解后，刘某才知道房价有多高，几十万元的存款连郊区房子的首付都不够。

小张是某房地产经纪公司的金牌销售，不忍心一盆冷水浇灭刘某的购房热情，同时也考虑到他的实际情况，所以向他推荐了几款商住房。商住房价格便宜、能贷款还不占用购房指标，同时小张也将商住房的劣势比如户型、物业管理等方面的问题做了详细说明，让刘某自己权衡。刘某经过几天的考察、对比和仔细斟酌，决定购买商住房。小张带着刘某看了崔某的房子，房子面积120多平方米，层高3米多，刘某对户型、采光、位置等都很满意，但260万元的房屋总价款又让他头疼了。崔某急于出售房屋也同意让步，经过几次磋商，双方最终确定房屋总价款为240万元。

2017年3月14日，刘某与崔某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定首付款120万元于2017年3月20日前支付，刘某拟贷款120万元。合同还约定了违约情形及违约责任，违约金标准为房屋总价款的20％。双方没有约定办理网上签约的时间。

同日，刘某（乙方）、崔某（甲方）及某公司（丙方）签订了居间服务合同，合同约定甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付居间服务费。甲乙双方授权丙方办理网上签约手续，委托期限自居间服务合同签订之日起至房屋产权转移并结清全部购房款为止。居间服务费3万元，由乙方承担。

合同签订后，刘某向崔某支付了1万元定金，向某公司交了3万元中介费。

刘某的存款不足以支付首付款，家人也无法提供帮助。他向同学、同事借了50多万元，终于凑齐并如期交付了首付款。

（二）一波三折——路途曲折坎坷

2017年3月22日，在办理网上签约时，崔某的妻子王某在与某公司联系相关事宜的过程中没有提交崔某的建设银行账号，仅提交了自己名下的建设银行账号。因监管账户需为本人银行账户，所以资金监管审核未通过。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

看到这个公告后，刘某的心情瞬间跌至谷底，原计算贷款120万元，现在不能贷款只能自筹。为了凑齐首付款，能借的都借了，现在再凑出120万元对刘某来说已是天方夜谭。

买房的梦终究还是破灭了，刘某认为这都是崔某的过错，如果不是崔某没有向某公司提供其本人的银行账号，他们早在限购政策出台前就网上签约了，这样也不会受政策影响了。

如果不能购买商住房那就只能买普通住宅，但是普通住宅的价格已远超刘某的承受范围，这意味着接下来很长一段时间他仍需要租房居住。

在这次买房的过程中，刘某投入了120万元首付款和3万元中介费。如果再买房还需要付出更多的成本，他越想越觉得是崔某造成了自己如此巨大的损失。

于是，刘某通过某公司向崔某表达了要求解除合同、退还首付款及赔偿损失的意向，同时要求中介公司退还中介费。

崔某明确表示不同意解除合同，当初因为急需用钱所以着急卖房，刘某给的120万元首付款他已经用在投资上了现在没办法退还。剩余的120万元房款他可以接受分期付款，在一年内付清。刘某不能接受这样的方案，双方陷入了僵局。

公告出台后，某公司有一批客户要求退还中介费。鉴于某公司为促成交易付出了时间和精力成本，且刘某也遭受了损失，双方协商一致，某公司收取1000元中介费，剩余中介费退还。

（三）情势变更——以公平为内核定分止争

因与崔某协商未果，刘某将崔某诉至法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，崔某退还120万元首付款。

在庭审过程中，双方对未能办理网上签约的原因意见不一，崔某认为某公司并未明确告知需要出卖人本人的银行账号，所以并不是自己的原因导致合同履行受阻，并表示刘某有购房资格，合同并非完全不能履行，刘某有固定的工作有能力支付剩余房款。

法院认为，合同明确约定部分购房款以贷款方式支付，根据房屋总价款数额与贷款数额的比例计算，采用贷款方式支付的款项为总价款数额的五成。崔某并未提交证据证明刘某有充分的履行能力，应该认定限购政策已经达到足以影响刘某履行能力的程度，所以根据情势变更原则应解除合同，并退还首付款。

刘某不同意一审判决，提起上诉。二审法院认为，由于限购政策的实施致使合同无法履行的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。双方未约定网上签约时间和履行方式，所以刘某以因崔某原因未成功办理网上签约构成违约的主张没有事实依据。导致合同无法履行的根本原因是限购政策的出台，所以维持了一审判决。

（一）情势变更原则的理论基础

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》，现已失效）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

根据该条规定，适用情势变更原则需要具备以下条件：

1．有情势变更的事实

“情势”即合同基础或者环境等一切客观事实，“情势变更”即合同基础或者环境在客观上发生了变化。意思自治是合同缔结的基础，而当事人之所以能遵循自己的意愿成功订立合同，主要是在合同中双方的利益基本平衡。但合同履行的客观条件发生变化打破了双方之间的利益平衡。

2．情势变更须发生在合同成立以后，履行完毕之前

如果在合同订立前合同履行的客观条件既已发生变化，当事人对此并不知晓，此时当事人可以援引订立合同时错误的意思表示即存在重大误解，要求撤销合同。如果在订立合同时已知晓情势发生变化，应理解为当事人自愿承担风险，亦应自行承担相应责任，法律也就没有予以特殊救济的必要。

3．情势变更的发生不可归责于当事人

情势变更不可归责于当事人主要是指情势的变更不为当事人尤其是受不利影响的当事人所控制，比如国家政策调整、全球性或者区域性的金融危机等。如果情势变更事由的发生受当事人所左右，则表明当事人对情势变更的发生存在过错，应该由其自行承担损失。如果发生迟延履行或者无法履行的情况，应按照合同约定承担相应的违约责任，不适用情势变更原则的免责情形。

4．情势变更的发生在当事人缔约时无法预见或为非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化

情势变更的发生可在达成合同之时属于不可预见，对此，应明确预见的主体为因情势变更而遭受利益损失的当事人，预见的内容为情势变更发生的可能性，预见的时间为合同缔结时，预见的标准应理解为遭受利益损失的一方当事人的实际情况。

5．情势变更使得继续履行原合同显失公平或不能实现合同目的

情势变更在一定程度上是对“契约严守”原则的否定，只有达到严重的后果才能构成情势变更，即继续履行原合同在效果上显失公平或者与诚实信用原则相悖，造成双方利益失衡。

（二）情势变更原则产生的法律效果

1．合同的变更或改订

在合同目的并非完全不能实现的场合，当事人应本着诚实信用的原则进行协商，双方可以变更原合同或者重新订立合同。协商不成的，也可以通过法院要求变更合同。情势变更原则的主要法律效果是赋予遭受利益损失的一方当事人可以变更或者解除合同的可能性。

2．合同的解除或终止

在合同目的因发生情势变更而无法实现或者合同履行因情势变更而失去意义时，一般可以解除或者终止合同。

（三）房屋限购政策与情势变更

房屋限购政策具有公共政策的性质，该类政策不属于法律法规，属于国家的宏观调控政策，在很大程度上具有一时性和应急性的特点。国务院及各省市出台的各项房屋限购政策都对房地产市场进行了重大调整，对防控投机及过度投资、稳定房价起到了立竿见影的效果。

房屋限购政策对买卖双方均产生重大影响，双方履行合同的客观环境发生变化，甚至签订合同的基础已不复存在。

该变化在当事人签订合同时无法预见也不受当事人支配，而且因限购政策的出台，原合同无法履行或者继续履行原合同对一方明显不公，双方利益失衡。在此情形下应允许变更合同内容或者解除合同。因此房屋限购政策属于情势变更原则的适用范畴。

知识拓展

（一）房屋限购政策的背景及沿革

在部分城市房价、地价增长过快，投机性购房活跃，房地产市场波动较大的情况下，国务院出台了一系列调控政策，例如2010年4月17日下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），在住房信贷、市场监管等方面收紧关口，坚决抑制不合理的住房需求。

各省市根据自身情况也采取了各种宽严相济的调控措施，例如北京市人民政府于2010年4月30日下发《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，首次对购房数量进行限制。广州、深圳、上海等地均陆续出台限购政策。

2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），国务院首次对购房资格进行限制，并实施更为严格的差别化住房信贷政策。

北京市于2011年2月15日下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号），对居民家庭在本市购买住房的资格及限购数量等问题都作出了更细致、更严格的规定。

截至目前全国有40多个城市实施了房屋限购政策，大部分集中在华北、华中和华南地区。

2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定了购买商办类房屋的资格及个人购买条件，首次对商办类房屋实施限购政策。

（二）涉房屋限购政策买卖合同纠纷的主要类型

涉房屋限购政策买卖合同纠纷的主要类型包括：

‍(1)房屋买卖合同因房屋限购政策的实施无法继续履行，当事人要求解除合同；

(2)房屋买卖合同解除后，一方当事人要求退还已付款项或者要求赔偿损失；

(3)在房屋限购政策出台前签订房屋买卖合同，买受人不具备购房资格，但买受人或者出卖人要求继续履行合同；

(4)双方明知合同违反房屋限购政策，一方要求解除合同或者继续履行合同；

(5)双方为了规避房屋限购政策签订借名买房合同，一方要求继续履行合同。

（三）审理涉房屋限购政策买卖合同纠纷案件的主要思路

1．因房屋限购政策导致合同无法履行，一方要求解除合同，应如何处理？

合同订立后，因房屋限购政策的实施导致买受人丧失购房资格无法办理产权转移登记或者贷款额度减少甚至丧失贷款资格，应理解为属于不可归责于当事人的原因导致合同无法履行，双方当事人都可以要求解除合同。

合同解除后，出卖人应将收取的购房款或定金退还给买受人。双方对合同解除都没有过错，所以一方要求另一方支付违约金或者要求适用定金罚则的，不应支持。

合同解除确实会对一方造成较大损失的，双方当事人之间利益失衡，比如在房地产市场波动较大的情况下，合同解除后出卖方因房价上涨获得较大利益，而买受方则因合同解除、买房目的落空遭受重大损失，此时根据公平原则，损失方可以要求对方对其损失进行适当补偿。

2．因迟延履行导致合同因房屋限购政策无法履行，是否应承担违约责任？

如果根据合同约定房屋买卖合同能够实际履行，但因一方原因导致合同处于履行迟延的状态，在此期间由于房屋限购政策的实施导致合同无法继续履行的，不属于因情势变更原因导致合同无法履行的情形。因为合同无法履行实际上是当事人自身原因所致，迟延履行合同的当事人存在过错，应承担违约责任。

3．在房屋限购政策实施前签订的合同，一方要求继续履行，应如何处理？

买卖双方在房屋限购政策实施前就已经签订了合同，后因限购政策的实施，买受人丧失购房资格，但要求继续履行合同，对该类纠纷应区分不同情形：

(1)买受人在房屋限购政策实施前就已经将出卖人起诉到法院要求继续履行合同并协助办理产权转移登记，在房屋限购政策出台前该案件还没有审理终结而且根据合同约定的期限能够实际履行的，应理解为当事人通过诉讼途径已经积极主张权利，不应受住房限购政策的限制。

(2)对于在房屋限购政策实施前签订的房屋买卖合同，法院应主动审查买受人是否具有购房资格，经过审查发现买受人丧失购房资格，但要求继续履行合同的，对买受人要求出卖人协助办理产权转移登记的诉讼请求法院不予支持。

4．房屋限购政策实施后签订违反限购政策的买卖合同，是无效合同吗？

房屋限购政策是公共性的调控政策，不属于法律或者行政法规，而且买卖双方对合同内容的约定也没有损害社会公共利益及第三人利益，所以即使当事人签订的合同违反了房屋限购政策，若不违背《民法典》关于民事法律行为效力的规定，即为有效合同。

如果因为一方故意隐瞒相关事实导致订立的合同违反房屋限购政策继而无法履行，属于合同欺诈行为，应当允许受欺诈方解除合同或者撤销合同，并且可以向违约方主张损害赔偿。

如果出卖方在签订合同时明知买受方没有购房资格，并且双方在合同中明确约定等买受人具备购房资格后再办理产权转移登记手续，这属于双方当事人的自愿约定，不侵害社会公共利益和第三人利益，双方可以按照约定履行。

5．为了规避房屋限购政策而签订借名买房合同，应如何认定？

具体来说，就是当事人为了规避房屋限购政策而签订借名买房合同，实际上的买房人（借名人）自行出资购买，但将房屋登记在他人（登记人）名下。

如果借名人要求登记人办理房屋过户登记，借名人没有购房资格，双方签订的借名买房合同实际上属于履行不能的合同，借名人的主张不能得到支持。

如果借名人在合同签订后自身情况发生变化或者因为政策调整等原因具有了购房资格，借名人要求登记人协助办理房屋过户登记的请求可以得到支持。

普法提示

我国对房地产市场的宏观调控是一个循序渐进的过程，从采取限贷等市场手段到采取限购等计划手段，对市场的调控力度逐步加强，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。

房屋买卖合同作为一种标的额相对较大而且与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在订立合同时不仅需要明晰合同条款，而且需要评估当前房地产市场的政策形势，对签订合同后可能出现的市场风险及各种履行障碍有一定的防范意识。必要时，双方可以在合同中约定因政策调整等原因导致合同履行障碍时的解决方案及双方的权利和义务。

我国正处在改革的攻坚阶段和发展的关键时期，政府的财政政策、货币政策对经济活动产生重大影响的情形时有发生。因情势变更导致合同履行障碍，是无法回避的问题。

情势变更原则是诚实信用原则的具体应用，目的在于消除合同因情势变更产生的不公平后果。情势变更原则赋予了法院通过直接干预合同关系的方式进行公平裁判的权力，使法律能够适应经济社会的变化，更好地协调当事人之间的利益冲突，维护经济秩序的正常流转。

因房屋限购政策导致合同无法履行谁担责？能否解除合同？