【以案释法】合同有效及法律规定是否无效？

【案情简介】

文某与唐某系某市某房地产开发有限公司（以下简称“公司”）某县外贸大厦项目合伙人，文某任出纳，占较大股份；唐某任会计，占较小股份。后公司法定代表人变更为文某。

2009年8月18日，唐某与项目部签订《商品房买卖合同》，购买外贸大厦二楼，合同总价款为157.45万元。2009年12月15日，某县房管局依据该份合同，为唐某办理了产权证。2010年4月，某县国土局为唐某办理了国有土地分户权证。2009年10月18日、10月25日，唐某与项目部就同一标的再次签订《商品房买卖合同》，与2009年8月18日签订的合同只有价格条款不同，合同金额分别为589万、290万。唐某2010年1月29日在某县工商银行贷款290万，支付到项目部账上。

2012年1月，唐某因疾病突发死亡。唐某死亡后，公司及冯某先后向法院提起行政诉讼，请求法院撤销向唐某颁发的房产权属证书，被法院驳回。

2014年，公司向永州市中级人民法院起诉唐某的继承人唐某某，请求法院确认公司与唐某2009年8月18日、2009年10月18日签订的两份《商品房买卖合同》无效。

一审法院认为，涉案两份合同的目的具有非法性，非当事人之真实意思表示，且客观上已经损害了国家利益，当属全部无效，支持了原告的诉讼请求。

一审判决后，唐某某不服提起上诉，我们调取证据查清事实，二审法院经开庭审理，采纳了我们部分观点，以本案事实不清为由，裁定发回一审法院重审。

【代理意见】

被告代理律师提供以下代理意见：

案件发回重审后，我们主要从正面论证合同有效及法律规定合同是否无效几种情形进行有力反驳：（1）原告与唐某于2009年8月18日签订的《商品房买卖合同》系双方真实购房意思表示，唐某生前已履行完毕，某县房产局登记在案，符合合同生效的法定要件，应为有效合同。（2）原告与唐某2009年8月18日签订的《商品房买卖合同》已实际履行，原告认为该合同未实际履行不符合本案事实，况且合同是否履行并不影响合同的效力。（3）原告所谓“为偿还该500万元贷款，将抵押的土地使用证赎出为购房办理房产手续，某房产公司商议将外贸大厦二层、三层分别以唐某、文某名义办理房屋所有权证，以便在某县工商银行作抵押后偿还某县信用社500万元贷款”显然与客观事实不符。

【判决结果】

重审法院经审理查明，某房产公司主张合同无效没有法律依据，根据查明的相关事实及证据，判决驳回原告的诉讼请求。

【裁判文书】

在重审阶段，法院经审理后归纳本案的争议焦点是，涉案的两份合同是否无效，并根据合同法规定的合同无效情形逐一进行回应：（1）唐某与原告签订《商品房买卖合同》，面积、价格等条款一应俱全，完全符合法定合同的相关要件和要素，且原告并未提出讼争的合同是唐某欺瞒原告所签，加之签订该合同后，原告还积极协助唐某办理房产过户手续及贷款手续，可以证实原告与唐某签订的《商品房买卖合同》是经过双方充分协商之后达成的真实意思表示，且已实际履行完毕，唐某并没有以欺诈、胁迫手段与原告订立合同，显然不符合《合同法》第五十二条第（一）款所规定的一方以欺诈、胁迫手段订立合同的情形；（2）本案中，原告并没有提供证据证明讼争的房屋当时市价是多少，也没有提出申请提交法定的专业机关对该房屋当时的价值进行鉴定评估，故无法认定价格虚高虚低问题。且唐某、文某系公司当时仅有的两位股东，原告对自己的合伙财产根据自由意志分别将第二层作价处理给股东唐某，将第三层作价处理给股东文某，系一种对合伙财产的处分行为，并不同于普通的商品房买卖关系，该房屋的交易价值本身就附加了合伙关系中人合的隐形价值，并不能单纯的以交易金额计价，因此讼争合同不符合《合同法》第五十二条第（二）款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和第（四）款“损害社会公共利益”的情形。（3）本案中，既然唐某已经购买了某县外贸大厦第二层房屋，理应据此取得房屋的相关产权证书，也可以依法以此为抵押申请银行贷款，不管是办证还是贷款都是唐某作为房屋所有权人的正当权利，并不是非法目的，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。即便是如原告所称2009年8月18日《商品房买卖合同》是以虚低价位合同进行产权登记，存在少交税款之嫌疑，亦只涉及到合同中价格条款的效力，并不影响整个买卖合同的效力，如唐某确实存在上述违法行为，应由行政机关查处，并不影响整个买卖合同的效力。即便如原告所称2009年10月18日《商品房买卖合同》是以虚高价位合同多套取银行贷款，同样亦只涉及到合同中价格条款的效力，并不影响整个买卖合同的效力，且事实上该笔贷款已经在本案起诉前早已偿还完毕，并没有损害国家及银行的利益。故讼争合同不符合《合同法》第五十二条第（三）款“以合法形式掩盖非法目的”及第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。

据此，永州市中级人民法院判决驳回原告的诉讼请求。

【案例评析】

本案历经两次一审、两次二审，我们参与三次，主要是因为唐某身为某房产公司的股东意外去世，导致很多客观上的事实无法查清，我们只能依据现有的，特别是在相关部门保存的证据来推断法律事实。我们代理本案的思路主要有如下几个：

1、调整诉讼策略。我们是在二审阶段才接受委托，一审判决已经是对我们不利的结果，如果继续沿着一审的策略和思路，二审结果可能仍然对我们不利，因此必须要调整诉讼策略。

2、夯实证据。我们接受委托后，立即到某县房管局和国土局调取了大量的书面证据，包括唐某与某房产公司的产权登记资料及其他十几位业主的登记资料，发现唐某及其他业主都拥有《集资联建协议书》《某县外贸大厦股东房产分配协议》，唐某2009年8月18日的《商品房买卖合同》正是执行上述协议的结果，有些业主甚至没有签订《商品房买卖合同》，而是依据该分配协议办理了产权登记。这些相关部门保存备案的书面证据效力显然高于公司提供的甚至可能是虚假的证据材料。

3、打消二审法院“禁反言”的疑虑。原一审庭审中，唐某某代理人陈述2009年8月18日签订《商品房买卖合同》中仅有价格条款（157万）是虚假的，因而请求一审法院判决2009年8月18日签订《商品房买卖合同》部分有效，而在二审中，本代理人与唐某某均认为2009年8月18日签订《商品房买卖合同》真实、合法有效。为何一审、二审代理人解释不一，这就涉及到法律上的“禁反言”问题。“禁反言”是以诚实信用原则为依托，旨在避免当事人的矛盾行为给对方的信赖利益造成损失，以实现实质正义。但若当事人有了新的证据，足以否定原来的推断，当然应以事实为依据。本案中因唐某已去世，唐某某对唐某工作上的事情不了解，也不理解法律上有效和部分有效的差别，因此没有否认一审代理人的意见。但二审中，代理人从某县国土局、房产局等部门了解、核实的相关情况，与一审代理人的陈述明显不符，因此，一审判决认定的原一审代理人“以少交税款为目的”的所谓“陈述”不宜再作为本案判决认定的基础。从还原事实真相、实现案件的实质正义角度出发，当事人及其二审代理人在上诉程序中提出了异于一审的客观、合理解释。

4、有的放矢。原告提出的是合同无效之诉，我们则采取有的放矢的办法，严格根据《合同法》规定，从正面反复论证合同成立、合法有效，从反面逐一进行回应、反驳。《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形，本案显然都不符合。某房产公司提出与唐某签订的合同并非真实意思表示，不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条所规定的民事法律行为应当具备“意思表示真实”的实质要件，因此合同无效。但是，该条规定并非关于合同效力认定的强制性规定，因此在确认合同效力的案件当中，该条不能适用。

本案因牵涉到股东之间的争议，关键当事人已不在世，与其他阴阳房屋买卖合同纠纷相比，本案更加复杂。在法院“以事实为根据，以法律为准绳”的理念指导之下，在代理人的努力下，本案最终以公正的判决结果结案，对类似阴阳房屋买卖合同的效力案件提供了经典的范例。

注：为陈述使本案案情简洁，本文省略了部分内容，因公司提出在2011年又与冯某（涉案房屋实际租赁人）就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，重审过程中一审法院追加了冯某为第三人，但法院查明冯某的合同是否真实，都不影响本案唐某某的效力及物权，因此本文予以省略。

【结语和建议】

公司控制权之争作为最常见、最突出的股东矛盾之一，公司控制权的转移对公司治理具有重大影响，但在公司法的司法实践中，各级法院往往出现对法律规定的不同理解和适用，尤其是程序事项在何种情况下会影响股东会/股东大会、董事会决议效力的问题。建议公司在经营过程中遇到控制权争夺这类纠纷，应当尽早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。就本案而言，如果公司章程中明确规定，公司股东会有权更换执行董事和法定代表人，并且，公司章程明确规定，公司监事要求法定代表人召集临时股东会的合理期限（比如20天之内召集），则就可能不会发生本案公司决议效力的争议。

相关法律知识：

购买商品房注意事项：

(一)明确购房需求

经常有购房人提出这样的问题，现在哪里的房子最好?在哪里买房最合适?同样的问题，面对不同的需求的购房者答案也不尽相同。

(二)资金准备要留有余地

除首付款外，一些楼盘在购房时还要求购房者必须交纳2%的房屋维修资金。一些有置业经验的购房者认为，购房切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，在购房时，至少应保留1/3的存款。

(三)选择适合自己的贷款方式

一般而言，消费者在贷款购房时，还款年限选择15~20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力则相应较大，一旦未来发生变更则将为日常生活带来负担。因此，消费者一定要根据自己的情况，正确选择合适的还款年限。此外，在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，应具有一定的前瞻性，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，如保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。

(三)注意开发商信誉实力

购房者可选择一些知名度较高的品牌房地产企业或开发过优质品牌楼盘的开发商，这类企业往往对信誉的重视程度较高，后期房屋出现质量问题的可能性相对较小。

此外，购房者还可通过一些更为直观的方式考察开发商。如到同一开发商以往开发的项目实地看看，向一些老业主了解楼盘的质量、物管服务、产权证办理等相关情况。或者登录本地房地产信息网站的“业主论坛”，看看已购房者对楼盘及开发商的种种评价。