二手房买卖本身就存在风险,那如何来规避风险?实战经验分享给大家,希望能帮助到您!
第一:限购政策(非上海户籍)
1,需要上海社保连续满五年,或者税单满五年 ,同时需满足已婚(外地户籍:单身限购)
备注:这里的5年时间的要求:是从您签定网签买卖合同的时候开始计算,往前面数63个月,有60个月连续的就可以了(允许断3个月),超过3个月以上的就不能买咯。以家庭为单位夫妻之间有一人满足条件即可。
友情提示:如果你的社保或者税单显示的是59个月已缴费,第60个月显示的视同缴费或者正在缴费中,这个时候是不能签网签合同,一定要60个月都显示已缴费,才能签网签合同,要不然过不户的(都看到这里了,你不要笑,虽然都是口水话,但是绝对真理哈,经验之谈,铁粉我才告诉你的)
上海户籍的限购政策:
a,单身限购一套
b,结婚限购2套
第二:购房所需资料
友情提示:记得把所需的证件上所有的身份证号码和名字仔细核对一下,证件号码和名字一定要一致,如果不一致是需要去户籍所在地开具相关证明。二手房交易所需资料
购买方:(★注:需提供个人征信报告,)
一、沪籍单身:身份证、户口本、(2011年1月28日前与父母共有房产的产权证原件,注:2011年1月28日后与父母共有房屋的单身,限购!)
二、沪籍已婚:夫妻2人身份证、结婚证、户口本、未成年小孩出生证及户口本,(父母共有房产的产权证原件);
三、离异或再婚:身份证、结婚证(原离婚证)、离婚协议(或法院判决书、民事调解书)、户口本、未成年小孩出生证及户口本,与父母共有房产的产权证原件(若有);
外地户籍:
一、单身:限购!
二、已婚:已满60个月的社保单或个人所得税税单,2人身份证、结婚证、户口本、未成年小孩出生证及户口本,已满三年的居住证,或积分满120分的积分通知单。
三、离异或再婚:2人身份证、结婚证(离婚证)、离婚协议(或法院判决书、民事调解书)、户口本、未成年小孩出生证及户口本,满60个月社保单或税单;
四、办理贷款上述证件全部需要,另需准备:
1.纯公积金贷款:上海农村商业银行或建行、公积金账号、单位地址电话、首付款收据、转账凭证,★纯公积金贷款资格:需连续缴纳6个月,征信逾期体现一年内连续累计低于6次,5年内累计低于12次,现持有的住房人均住房建筑面积不高于37.3㎡。
2.纯商业或组合:公积金账号、单位地址电话、收入证明,银行流水1年、学历证书,首付款收据、转账凭证、主贷人 银行卡。
★注:如跟父母共有房产,户口本无法体现父母子女关系的,需提供独生子女证。没有独生子女证的,至户籍所在地派出所户籍部开具:亲属关系证明。
★注:户口本婚姻状况栏需更新
问答:外地人在上海购房需要什么条件?
1、外地人已婚在上海只能购买1套(商品房)住宅房。
2、非沪籍家庭限购一套上海住宅,但夫妻双方必须至少有一人社保或个税,自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
3、 外地人在外地的房产不计算在内,只要上海没有房产就可以购买!
4、 居住证满三年(免交房产税)
所需证明:1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证满三年或120积分
上海购房贷款政策:
第三:贷款客户如果是公积金贷款 可以点击下面文章↓↓↓
上海关于“公积金贷款”所有细节都在这了
上海自2021年8月6日起,上海二手房房贷再出新规,执行“三价就低”:购房者申请贷款时,将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中,选择最低的一项,作为贷款申请房价标准。
首先,我们先来弄清楚,什么叫“三价取低”?
买卖双方达成买房意向网签合同后,接下来会进行涉税评估、银行评估,在各价格中,以相对最低的价格审批贷款额度。
好难懂?我们来举个例子说明:
小王是第一套房首套贷款,按照政策可以首付35%,贷款65%。之前,预计网签合同价格是500万元,那么按照贷款65%就是325万元。
如果买的房子网签合同价格是500万元,涉税评估是450万元,银行评估是400万元,那么银行就按照400万元的审批贷款,按照贷款65%就是260万元。
如果买的房子网签合同价格是500万,涉税评估是350万元,银行评估是400万元,那么银行就按照350万元的审批贷款,按照贷款65%就是227.5万元。
总而言之,就是审批下来的贷款变少了。
售价与涉税评估价的差额部分,将需要购房者以首付款弥补,这无疑大幅提高了购房者的首付成本。
注:目前银行的核价大概是总房价8-9成左右,具体要以银行实际核价为准
四:二手房交易流程
1,签订定金买卖合同:
(谈好价格,支付定金,签订定金买卖合同,定金最高额度不超过总价的20%,定金合同的违约责任是双倍返还)
1, 签订正式的黄皮网签买卖合同
(需要准备首付和贷款所需资料,违约责任是总房款的20%)
2, 买方申请贷款(卖方申请结清贷款还款)
4,买方审批完成(卖方抵押登记注销)
5,产权过户(7天后交税)
6,交税(交税当场出产证,全款客户直接拿证,贷款客户银行领取)
7,银行放款(银行把产证快递给你)
8,交房(尾款结清,结算水电气费用明细要钥匙交接)
9,水电煤过户
上海普通住宅和非普通住宅的区别!
普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。
(1)房屋类型:五层以上(含五层)的多高层住房;不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
(2)成交价格:内环以内:≤450万元/套;内外环之间:≤310万元/套;外环以外:≤230万元/套。
(3)建筑面积:单套建筑面积≤140平方米。
二手房交易税费
总结:二手房交易风险点分析
买方风险点:
1, 限购条件 看第一条
2, 购房资料 看第二条
3, 贷款问题 看第三条
4,这里重点补充一点征信问题
公积金贷款征信要求:
a, 一年以内不能连续逾期超过6次
b, 5年以内不能累积逾期超过12次
商业贷款征信要求:
a,不能是银行黑户
b,不能是失信人员
c,不能是恶意逾期用户(逾期超过90天以上)
d,提前告知个人收入情况,
如果你不能判定自己的征信是否有问题,可以拉个征信报告,
卖家风险点
1, 核实产权人的身份证和房产证
是否是本人和你面谈的,如不是本人是否有产权人的委托书。
2, 核实房屋的具体情况,当场调取产调
这里详细讲解一下房屋产调的内容
a, 核对房屋的基本信息
b, 查看房屋是否存在不正常的抵押
c, 查看房屋是否存在查封
d, 查看房屋是否设立居住权
希望对您安家上海有很大的帮助!最后感谢大家支持!
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