上海动迁房买卖常见的法律问题24：定金金额不得超过总房款的20%

一、裁判观点：

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

二、案情简介：

原告与被告于2020年4月12日签订《动迁房买卖合同》，约定被告将某于上海市松江区松江南站C18-43-01地块善德苑XX栋西单元903室的动迁安置房出售给原告。房屋转让价款为1,300,000元整，定金为650,000元。合同约定：乙方（原告）于2020年4月10日向甲方（被告）代理人支付意向金人民币10,000元整（后期转为定金）；乙方于2020年4月15日前支付给甲方购房定金人民币650,000元整（含4月10日支付的10,000元意向金转为定金）。若因甲方违约诉请法律的，甲方保证赔偿乙方因索偿而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。

合同签订后，原告即向被告支付650,000元定金。但在2021年4月26日，原告接到消息称被告不卖房了，并于5月4日收到了被告返还的定金650,000元。原告要求被告返还双倍定金，被告始终未支付。被告不愿意履行合同，致使不能实现合同目的的，此系被告违约，依照买卖合同约定及《民法典》规定，被告应向原告双倍返还定金，但原告依法将定金金额予以调整。因被告违约时房价已经超过了双方合同签订时的房价，因此要求被告赔偿相应的损失。原告为维护自己合法权益，故诉至法院。

三、原告起诉：

1.判令被告支付原告一倍定金650,000元；2.判令被告承担原告律师费30,000元。庭审中，原告将诉请变更为：

1.判令被告支付原告一倍定金260,000元；

2.被告赔偿原告损失390,000元；

3.判令被告支付原告律师费30,000元。

四、被告答辩：

不同意原告的诉请。1.原告主体不适格，买卖合同的买方为四人，原告没有购房资格，只有与另外三人一起，才具有购买资格，原告的诉请是基于被告违约可能造成的损失才主张的，即使原告具有购房资格，被告的违约行为也未给原告造成损失。2.合同中约定的定金过高，按照相关法律规定，定金不能超过房屋价款的20%，超过部分无效，且定金、违约金及其他损失系选择性的，原告现即主张了定金又主张了违约损失。3.双方仅签订了协议，未进行网签、交付、过户、装修，即使承担违约责任也不应当承担全部的违约责任；4.被告年事已高，身患多种疾病，经常需要去医院，被告有老年痴呆的症状，可能是一时缺钱想卖房，现经常去上海看病，因此想自住，与原告协商解除买卖合同，原告未同意。

五、一审法院判决结果：

本院认为，本案的争议焦点在于：1、原告是否为本案适格原告，2、如原告主体适格，被告是否应当承担违约责任及具体如何承担。对此，本院分析如下：

对于第一项争议焦点，本院认为，原、被告签订的动迁房买卖合同中虽然合同首页载明买受人共计四位，但被告到庭陈述称其房子是卖给一个人的，合同的磋商、订立及后续的履行也是与一个人进行的，被告虽未确认该人员即为原告，但在案证据可以证明合同的订立及部分钱款的交付均系原告进行的，故可以确定被告陈述的该人员即为原告。同时，合同载明的另外三名买受人也到庭陈述称其未与被告磋商过买卖房屋事宜，后续合同的订立及履行也未参与，且对于买卖合同中买受人的所有权利义务均由原告享受及负担并无异议，故本院认定动迁房买卖合同的系原、被告之间建立的，原告以买受人的身份主张相应的合同权利并无不当，原告系适格的主体。

对于被告应当承担的违约责任，本院认为，原、被告之间的合同合法有效，双方均应恪守，合同签订时，原告即便并无购房资格，也不影响合同效力。双方在合同中约定房屋转让总价款为1,300,000元，其中购房定金为650,000元。合同签订后，原告依约向被告交付了定金650,000元。此后，被告却某将原告支付的购房定金退还给了原告，并拒绝继续履行合同，故被告的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。

对于原告要求被告返还定金260,000元的诉请，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。现因被告违约导致双方合同无法继续履行，故被告应当双倍返还定金。但定金的金额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力，本案中，双方合同约定的购房款为1,300,000元，故260,000元之外的部分不产生定金效力。此前被告已将原告交付的定金退还了原告，现原告要求被告退还双倍的定金的差额260,000元，于法有据，本院依法予以支持。

关于原告要求被告支付房屋差价损失的诉讼请求。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。同时，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，评估报告显示被告违约时，即2021年5月4日系争房屋的价值为2,002,200元，而双方合同约定的购买价格为1,300,000元，故原告主张被告另行支付房屋差价损失390,000元，于法有据，本院依法予以支持。

对于律师费损失，原、被告签订的动迁房买卖合同中约定若因甲方违约诉诸法律的，甲方保证赔偿乙方因索偿而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等，现原告提供的证据显示，原告为本案聘请律师并花费律师费30,000元，故原告要求被告赔偿律师费损失30,000元，于法有据，本院依法予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十四条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：

一、被告PJL于本判决生效之日起十日内返还原告CZF双倍定金差额260,000元；

二、被告PJL于本判决生效之日起十日内赔偿原告CZF房屋差价损失390,000元；

三、被告PJL于本判决生效之日起十日内赔偿原告CZF律师费损失30,000元。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十八条……

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。