上海楼市新政落地近一周，市场活跃度增加，如何看待“抛售”“火爆”“抢购”

9月2日，上海正式执行“认房不认贷”政策，购房者只要在当地名下无房，无论曾经是否有过房贷，都可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。

作为全国楼市的风向标，上海落地“认房不认贷”之后的市场表现，受到了广泛关注。新政落地近一周，楼市活跃度明显增加，价格总体保持平稳。但也有“抛售”“火爆”“火了”“抢购”等字眼出现在网络上，刺激着市民的眼睛。

记者走访中介、销售和专家了解到，市场出现回暖迹象是正常的，消费者不要被个别自媒体号、中介或者销售误导，过度兴奋。无论是刚需还是改善，都要根据自身实际情况进行决策，不要盲目入市。

二手房周末带看量翻倍不止

9月6日，当记者走进中原地产春天花园门店发现，留在店里的中介只有两三人，都在打电话、发微信与客户沟通。

“其他中介都已经出门带看了。”门店店董姚会英明显感受到新政带来的变化，新政出台的首个周末，一个门店能带看20组客户，比平时翻了一倍。“在新政之前，有些置换客户的买房心态是犹豫的，新政出来之后，马上落实到行动上开始看房”。

戚颖璞采制

今年，上海二手房市场波动明显。在3月份出现一波小阳春行情之后，成交量逐月回落。从3月份的2.4万套，降至7月份的1.27万套。8月份数据也刚刚出炉，成交量为1.37万套，环比小幅回升，但总体依然维持疲软格局。

“在新政之前，有时候一个星期都没有客户要求看房。”中介张旭伟告诉记者，他所在的门店周边二手房单价约10万元至11万元/平方米，有置换需求的买家比较多。但是受整体形势影响，今年行情一直不佳，有的卖家房子卖不掉，干脆转成了出租。

中介在给客户解读新政和影响 戚颖璞 摄

戚颖璞 摄

由于行情平淡，许多中介一直盼着能有新政策出台，给市场带来好转。“其实，今年一直有各种小道消息在流传，都没什么可信度，久而久之，大家的心态也变得平和起来。”姚会英坦言，新政出台是在上周五接近下班的时间，大家兴奋了一阵，又投入到工作中。

中介王道乐忙着给意向买家传递解读政策消息，通过APP等线上渠道进行咨询的人也变多了，“卖家们也很关注新政变化，咨询成交量会不会变高，是不是能够涨价”。

利好政策下，上海二手房市场有回暖迹象了吗？一家门店不足以说明整体情况。上海链家在沪市场份额位列第一，研究院首席分析师杨雨蕾告诉记者，新政实行首日及次日，恰好是周末，市场明显活跃，从链家监测的指标来看，新增挂牌量比平时周末增加65%，成交量较平时周末增加70%，带看量总体增加30%。

二手房火了？目前来看，无论是市场还是中介，心态都比较平稳。杨雨蕾表示，上周末的新增挂牌房源主要特征是小（面积小）、远（地段偏远）、低（总价低），这意味着部分置换需求被充分激发。“不过，新政首日的挂牌量是最高的，这是政策直接作用的结果，之后的挂牌量逐日下降”。

上周末激增的成交量，也主要来自8月份积压需求的集中释放，是之前已经有购买意向、在等政策落地的客户选择快速上车。新政在成交量上的作用，还需要时间来检验。

成交价格总体上也没有太大变化。不过记者了解到，个别卖家在新政出台之后，开始提高挂牌价格，有的卖家在与买家谈判时出现跳价。“这属于盲目乐观了，成交量可能会有小幅起色，但市场行情远没到这一步。”姚会英认为。

新房市场复苏迹象明显

比起二手房，新政给新房市场带来的效果，可谓立竿见影。新政首个周末，普陀大华峯荟、浦东临港上实望海、青浦中交凤启虹桥等不少新房售楼处人头攒动。今年，全国楼市的重点工作之一依然是“保交楼”。为了提振购房者信心，一些售楼处还在醒目位置摆上“保交楼重点支持楼盘”的标识。

“一夜成交喜报连连”“远郊单日卖掉数十套”“优惠折扣即将回收”……关于新房火爆的消息在网络流传开来，情况果然如此？

部分销售人员表示，新政出台之后，楼盘成交确实比平时上涨，最明显变化是，工作日看房和认购情况有所好转。有的楼盘以前单日销售1到2套，现在单日可卖掉10套。上周末，嘉定金地峯汇销售70套，青浦安联虹悦20套。一位大华峯荟销售人员表示，目前成交的客户不少是之前已经看中了房子，因为预算有限或首付不够，有些犹豫，在新政出台之后心态不再动摇，马上签单，成交房源也多以低楼层为主。

上实望海今年首次开盘认购率约20%，如今也迎来看房大客流。销售人员表示，新政对于此前被认为二套房且在上海无房的客户，有很大的提振作用，首付100多万元就能在上海置业。

此前，远郊楼盘为吸引客户纷纷打出优惠折扣。青浦中交凤启虹桥有95折优惠，浦东浦发唐城二期有96至98折优惠，临港中建玖海云天也有95折优惠。有消息称，由于认购情况较好，郊区楼盘将收回优惠折扣。

对此，易居研究院总监严跃进经过调研发现，一些好房源要收回折扣的情况的确存在，但对更多售楼处来说只是一种营销手段。虽然各大售楼盘处普遍表示将要收回折扣，但为了提高消费者认购意愿，还是能够提供3%的价格折扣。一些楼盘虽然没有价格折扣，但是会提供赠送停车位面积等其他形式的优惠吸引客户。

新政之后，为何新房市场活跃度明显好于二手房市场？大华峯荟认购人王先生从消费者角度给出了答案：“卖家也会觉得新政利好，二手房难免需要双方博弈，而且税费更高。相比之下，新房总价是确定的，流程也更清晰，只要预算和条件符合就能上车，免去了许多麻烦”。

刚刚过去的8月，新房成交虽然环比增加4%，但冷热分化明显。比如，招商苏河玺、瑞仕•半岛璟庭认购率分别达到了277%、336%，开盘即售罄。绿宝园、佳运瑞璟湾开盘当天的去化率都不足3成。

在杨雨蕾看来，“金九银十”值得期待。一方面，8月31日，上海市房管局宣布今年第八批次以集中批量供应方式推出的房源，共涉及26个项目，8444套房源。其中，备案均价在6万至10万元/平方米的项目有10个，10万元/平方米以上的项目有7个，改善型房源居多。另一方面，叠加近期新政，市民“打新”的积极性会有所提升。

根据自身实际情况进行决策

“抛售”“火爆”“火了”……自新政实行以来，网络上有不少类似字眼刺激着市民的眼睛。中介机构、销售、业内专家普遍认为，政策调整之后，市场出现回暖迹象是正常的，消费者不要被个别自媒体号、中介或者销售误导，过度兴奋。无论是刚需还是改善，都要根据自身实际情况进行决策，不要盲目入市。

这样的情况，此前屡见不鲜。“我们发现，一套房子、一个盘的交易情况，会影响很多人的心态，甚至影响他们对整个楼市的判断。”姚会英说。在前滩、大虹桥等热门板块，都出现卖家挂牌“骨折价”房源，由此引来许多人唱衰楼市。“市场表现还是要看总体趋势和交易数据，个别房源出现特殊情况，可能和卖家自身的财务状况有关”。

相似的情况也出现在新房市场。本周一，嘉定理想之地二期认购结束，成为9月上海首个“千人摇”项目。有自媒体将这一现象解读为，新政对新房的强刺激作用。其实，理想之地本来就是热门楼盘，今年6月一期开盘时就收获1746组认购，开盘即“日光”。记者了解到，理想之地项目虽然地处嘉定新城，区位偏远，但配套优越，而且交通便捷，距离轨道交通11号线嘉定新城站只有150米。

专家提醒，“认房不认贷”新政刚刚发布，贷款等具体细则有待明确，建议有购房需要的市民及时与中介、销售沟通，了解自己实际能够享受多少政策利好。

如，记者了解到，公积金方面的政策仍无变化。计划换房的李女士发现，首套房使用过公积金的，卖掉置换再次使用公积金仍算二套房，贷款利率（5年期以上）仍为3.575%，而首套房公积金贷款利率（5年期以上）是3.1%。记者致电12329公积金管理中心咨询发现，该情况属实。

又如，目前上海二手房交易仍执行“三价就低”原则，即银行审批贷款额度时，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格。有中介透露，“三价就低”的最低价总体比前两年有所提高，但仍和卖家心中预期价格有差距，这会影响到买家的实际首付比例，要结合具体房源具体分析。

专家建议供需两端酌情继续发力

“认房不认贷”新政之后，楼市走势如何？“一线城市‘认房不认贷’政策信号意义重大，未来一段时间或带动一波购房需求入市，有望进一步修复市场信心。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。“量升价稳、预期向好”是今年“金九银十”的重要特征。

在新房市场上，中心城区和郊区都有活跃的态势。如，引进人才和年轻人因为政策放松，认购方面比较积极。“认房不认贷”政策直接降低了购房首付成本，极大地降低入市的门槛、提高购房的能力。所以，消费者看房的意愿提高，交易的频率也加快了。

二手房市场的作用表现有一定滞后性，预计也会带来成交起色。针对目前流传的“恐慌性抛售”“跳价涨价”等现象，严跃进认为，二手房挂牌量增加，很大一部分原因是因为希望加快交易，以获得首套房的资格，不算恐慌性抛售，总体是市场合理的反应。供应量上涨，也会让一些卖家的涨价行为，失去市场基础。“总体上二手房价格应该维持稳定态势。卖家对于此类供求关系也需要有充足的认识和理解。”

也有观点认为，虽然短期内交易释放，但长远来看，楼市仍承压。以新房为例，克而瑞研究认为，后期新房市场有望迎来一波小高峰，但环线分化依旧显著，外围项目去化虽因政策利好而有所带动，但难以得到根本性改变。

从长远来看，要促进房地产市场平稳健康发展，仍需从供需两端继续发力。陈文静表示，房地产市场预期偏弱，应从供给端入手，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持。从需求端来说，居民风险偏好下降。可视情况，进一步降低改善人群的购房门槛和购房成本。

栏目主编：陈玺撼 题图来源：孟雨涵摄 图片编辑：项建英

来源：作者：戚颖璞