西安房产律师—乐思律师说法 — 一起房屋买卖合同纠纷的法律思考

一、案情简介

李先生与郭某夫妇、陕西某房地产营销策划公司（以下简称“房屋中介公司”）因为购房问题产生纠纷，因对方态度恶劣无法协商，李先生决定通过诉讼手段维护自己的合法权益，前往陕西乐思律师事务所沟通委托代理事宜，乐思律师事务所接受委托后，指派王清律师作为承办律师处理此案。

经了解，李先生经房屋中间公司介绍，于2017年4月1日与郭某夫妇签订了《房屋买卖三方合同》，约定郭某夫妇将位于西安市雁塔区的170平方米的房屋出售给李先生，房屋成交价为人民币2700000元，其中包含定金50000元。此后，李先生按照合同约定向郭某支付购房定金款50000元，郭某却拒绝履行合同义务，拒不办理房屋抵押注销登记手续，经原告多次与郭某夫妇协商沟通，郭某仍然以各种理由拒绝履行合同义务。

二、办案过程

（一）分析案情，制定诉讼策略

通过分析，王清律师认为在西安市房屋价格普遍上涨的大背景下，房屋买卖合同纠纷产生的重要原因就是卖方为了获取更高的房屋出售款而单方违约，拒绝履行合同义务。结合李先生面临的购房纠纷，郭某夫妇也是考虑到房屋价格上涨，试图另找买家以更高的价格出售自己的房屋，因此拒不履行与李先生签订的房屋买卖合同。由于房屋中介公司在本次交易中提供了居间服务，经协调房屋中介公司与郭某夫妇谈判，督促其履行合同义务仍然没有达到预期效果。

李先生购买房屋是为了自己居住，因此其希望继续履行合同取得该房屋产权。根据李先生这一诉求，王清律师确定本案诉讼请求为继续履行合同。为了能够起到辅助证明的作用，将房屋中介公司作为本案第三人一并起诉。

（二）收集证据，及时起诉立案

在确定诉讼策略后，王清律师与李先生收集证据材料，并积极协调房屋中介公司提供与本案有关的证据材料。证据收集完成后，代理律师于2018年1月7日在法院完成起诉立案。

（三）补充核实，申请调查取证

该案2018年4月27日第一次开庭审理，被告未到庭，法院缺席审理。庭审过程中，代理律师向法庭提交了房屋买卖三方合同、支付宝转账记录、收条、合同备案查询等8组证据，证明李先生按照已经按照合同约定履行付款义务，不存在违约情形。考虑到被告未到庭，为进一步查明案件事实，核实涉案房屋权属，法庭要求原告方调取涉案房屋产权产籍信息。代理律师申请法院出具调查令，前往西安市不动产登记服务中心调取涉案房屋产权产籍信息。经调查核实，郭某已于2018年1月15日将涉案房屋出售给案外人，成交价3400000元，并办理了房屋产权转移登记手续，涉案房屋已登记在案外人名下。

（四）两次庭审，终获胜诉判决

鉴于涉案房屋已经不在郭某名下，主张继续履行合同、交付房屋已经无法实现，为此，代理律师经与李先生充分沟通并征得其同意，向法院申请变更诉讼请求，要求解除合同，赔偿损失（包含房屋差价700000元）。

法院于2018年6月份进行第二次开庭审理，郭某委托代理律师出庭应诉，庭审中态度坚决，拒绝履行合同义务。我方向法庭提交包含涉案房屋产权产籍信息在内的10组证据材料，对于房屋差价损失的确定，王清律师以郭某出售给第三人的房屋成交价3400000元为基数，在李先生和郭某合同价2700000元差额部分作为李先生的可得利益损失。

最终，法院支持了王清律师的观点，于2018年12月11日出具判决书，解除合同，郭某夫妇向李先生支付房屋差价损失700000元。判决作出后，李先生对王清律师勤勉尽责的工作态度和专业认真的工作精神表示高度认可和由衷感谢。

三、律师说法

本案是因卖方违约引发的房屋买卖合同纠纷，在房屋价格普遍上涨的背景下，由于利益驱使，为了卖得更高的价格，卖方单方违约寻找出价更高的买家成为此类纠纷产生的重要原因。

根据《中华人民共和国合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中郭某在履行期限届满前以自己的行为表明不履行合同义务，符合合同法94条第二款规定情形，李先生有权解除合同。

第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，在因卖方违约的情况下，买方需要合理确定诉求，将可得利益损失作为损失赔偿范围。

法院判决支持了原告方的房屋差价损失，对于正确引导市场主体的交易行为、打击违约和失信行为具有重大意义。在此，王清律师提醒广大购房者一定要慎重选择出卖方，合理评估出卖方违约的可能性，签订合同时约定高额违约金，及时查询拟出售房屋的权属信息，防止出卖方“一房二卖”情形的发生。