你好，我是杨颖。是西安的一名律师，执业11年了。

11年间做了许多的诉讼案件，承接了许多的法律顾问工作，现在也有了自己的团队。

这两天，我接待了一个二手房买卖合同的纠纷，发现了二手房买卖中的一些坑，也发现了这类纠纷的一些套路，今天跟你分享下，希望能有点帮助。

01

小郭，对，又是小郭，虽然我们有百家姓，但是杨律师这里倒霉的永远是小郭。

小郭这次换了身份,是一个老板，因为一直诚信待人，生意做得有声有色，自己也觉得自己经历过大风大浪，很是见过些世面的。

所以觉得买个二手房这样的小事还有自己搞不定的？不就是钱么。

于是小郭揣着一百多万的首付款，就去找中介了。

碰着这样的财主，中介当然也是好好地伺候着，于是很快就看到了合适的房子，签订了合同。

这个过程中中介是跑前跑后，小郭的6万块中介费也是付得痛快，小郭觉得该挣的钱要让别人挣，不能让人家白忙活。

但是这该签的签完了，该付的付完了，小郭就开始头疼了。

简单说起来就是，他签合同的时候，中介信誓旦旦地说，贷款由中介代办绝对没有问题。

结果第一次中介找的银行没有办下来贷款，小郭本身资质没有问题，办不下来贷款的具体原因他也不知道。

总之就是合同里面签订了30天之内办完贷款，他把首付转到资金监管账户里，同时房东把他已付给房东的20万定金也转到资金监管账户里，贷款放款之后通过监管账户统一付给房东。

这个资金监管账户是西安当地的一个规定，就是由房管局设置资金监管账户。

买卖双方和贷款银行等先把房款定金之类的转入资金监管账户，待房屋买卖手续办理完毕后，再全部转给房东。

这主要是为了防止双方交易中，资金链出现问题，导致过户后房款没付完，又出现其它产权纠纷，或者房东收钱以后拒绝过户跑路。

不过也有很多别的城市没有这个规定，由买卖双方直接交易，但是最终会出现的纠纷类型都大致相同。

无非就是钱付了没交房，或者交房了没付钱而导致违约。

这个案子到了合同约定的时间，贷款却没有办成，所以小郭没有转款，房东也没有转款，中介说帮他们协商，重新找个银行再办贷款。

小郭现在已经不相信中介了，所以自己想办法找银行办贷款，前后折腾了两个月。

就在他自己找的银行同意给他放款的时候，又出了差错，因为房子的价格这两年可没有那么稳定，说涨就涨。

房东眼看着房子涨价了，就不想卖给小郭了，于是以小郭没有按时转款到资金监管账户为由，要求解约。

02

我为什么说它是一个典型的二手房买卖纠纷？

就是因为二手房买卖合同纠纷里，买方和卖方都不太注重存留证据，并且一般都会有双方违约的情况。

这就很难说清楚单纯是某一方的过错导致的，解约后由违约方赔偿守约方损失。

就像小郭这个案子，其实本质就是房东觉得房屋涨价了不想卖给他，但是因为合同里写明了他应该在30天内办完贷款，还要把首付款按期存入资金监管账户。

当时没有成功办理贷款的时候，小郭其实是和房东达成了协议的，房东也同意他重新找银行办理贷款。

合同里约定了小郭先支付20万定金给房东，这20万将来折抵首付款，所以在小郭向资金监管账户里存首付款的时候，房东应该把这20万折抵首付款的定金同时存入监管账户。

可是因为双方约定重新办理贷款，所以小郭没有存首付款到账户，房东也没把这20万定金存入监管账户。

问题是这整个过程两个人就是拿嘴说的，并没有任何证据，现在也证明不了当时到底是怎么回事了。

这个案子最后俩人没商量成，房东为了解约，把小郭起诉到了法院，要求解除合同，并且不退还小郭交的20万定金。

03

那我们一般怎么处理这种案件呢？就是必须提一个反诉。

所谓反诉就是我是案件的被告，但是基于同一个合同我也认为你违约了，觉得你应该赔偿我。

那么我作为被告提出反诉，我就变成了反诉案件里的原告。

本诉和反诉一起审理，但是我就不是单纯的被告身份了，我还可以要求原告赔偿损失的。

关于这个制度，我写过一篇文章《什么？原告还能变被告？》，感兴趣的可以了解下。

如果提起反诉，小郭就可以说房东也违约了，要求房东赔偿。

但是如果不提反诉，法院就只审理小郭违约了没有，违约了小郭就赔偿房东，没违约小郭就不赔偿房东。

但是不审理房东有没有赔偿责任，有了反诉，就出现了房东也可能赔偿小郭的情况了。

这个反诉怎么提也有讲究。一般有两种方式，一是要求继续履行合同，就是原来的合同不变，买卖按照原合同继续履行；

二就是也要求解除合同，并要求房东双倍返还定金，就是认为合同解除是房东违约导致的，所以自己不应该承担违约责任，违约的责任由房东承担。

小郭这个案子里因为他自己也违约了，房东开庭一定会为自己说话，会辩解说自己没有往资金监管账户里打钱，是因为小郭没有转钱，所以不是自己违约了。

房东的这个抗辩，在法律上叫同时履行抗辩权，就是当双方同时有一个义务的时候，一方不履行或者拒绝履行，另外一方就可以用这个抗辩权，也不履行。

那么这个反诉方案显然不是最优选择，因为会被房东否定掉，而且定金也没有房子涨的价格多。

所以综合考虑，我决定先用继续履行合同这个理由反诉，好给自己增加一些谈判的筹码。

这个案子开庭之后，果然法院就组织了双方调解。

法官话说得也很清楚，通过庭审查明的事实，双方都有违约，所以还是建议协商解决。

而这种事情协商解决的办法也无非就那么几个，一是房子涨价了，小郭再给房东加点钱继续买房子；

二就是合同不履行了，看谁给谁补偿点钱，通常的调解方案是把定金返还，中介把中介费退还，大家就当这个事情没发生过。

因为毕竟是到底谁先违约的，合同是因为谁违约解除的，大家都没证据，所以是公说公有理，婆说婆有理。

而小郭这案子采取了第二种调解方案，就是小郭不再买这套房子了，也不要求房东赔偿他的损失，个人退回支付的款项，这个事情就结束了。

小郭之所以选择这个调解方案，原因并不是法律上的，完全是心理上的。

因为小郭这个房东实在是太难说话了，这个房东是跟老公离婚了分到的这套房子，大约还沉浸在离婚的情绪里无法自拔，所以看谁都觉得欠了她的。

不光是揪着小郭不放，对中介说话简直是极尽侮辱，什么“你们就是挣这种下三滥钱的”；什么“你除了会干这个你还能干啥，你不受气谁受气，活该！”

小郭说他本来买房子是要给父母住的，结果父母高兴了半天，房子没住上，惹了一肚子气。

也实在是跟房东说不清，就决定解约，自己再去买别的房子了。

可是小郭现在再买房子，因为市场行情的上涨，同样的房子就要比原来多了小100万，妥妥地错失良机了。

04

那么小郭该怎么做才能不掉到坑里呢？

首先，尽量选择大中介，因为很多大品牌的中介是有法律顾问的，我也看过他们的合同，拟定得都很详细。

虽然他们在合同里还是尽力避免了自己的责任，但是因为把买卖双方的权利义务都约定得比较清楚，所以一般不会发生纠纷。

其次就是二手房买卖最容易发生解约的原因就是房价波动。涨了，房东不愿意卖；跌了，买家不愿意买。

所以在合同里一定要约定上，如果任何一方无故解除合同，或者因为房价波动解除合同的，违约方应当赔偿房屋差价给守约方。

这样就不会因为违约金比较少，所以宁愿选择支付违约金也要解约的情况发生了。

再次就是对于时间的约定一定要明确。比如什么时候支付首付款，什么时候办理贷款，什么时间过户，什么时间交房，甚至什么时间办理户口迁出，都要约定到明确的时间。

这样到底是谁违约了，才能够清楚地说明白。

另外，光约定明确时间是没有用的，一定要约定清楚到期没有履行合同要承担的违约责任。

就是每一项没有履行是赔偿多少钱，还是按什么比例支付违约金，或者说直接解除合同都必须写清楚。

不然就是我常说的一句话，违约责任不约定具体责任，相当于没约定。

最后还要提醒大家的就是，因为二手房买卖合同中经常有各种变化，所以一定要存留好证据。

如果双方针对合同有了变更，尽量是再签订书面补充合同，这样比较清晰明确。

现在电话录音、微信聊天记录、短信也都可以作为证据，所以这些电子证据也要保存一下。

另外，就是这类证据因为有点像聊天，所以经常会出现一些含混不清的话。

比如“这个事情你说怎么办？”“就你那天的方案我觉得就可以。”这样的话因为信息不明确，所以证明不了什么。

所以聊天记录里一定要写清楚到底是个什么方案。

也是要有时间、地点、履行方式、价款等等信息的，最好也能再说一下如果不履行，承担什么样的责任。

这样才会是有效的证据，将来打起官司来心里也不慌。

买房子本来是个高兴的事情，但是如果疏忽大意，高兴的事情也会变成糟心的事情。

所以也并不是像小郭想的一样，买房子只要有钱就可以了。

因为房子就是因为值钱，所以容易发生纠纷。

小钱容易商量，大钱容易计较。

所以容易计较的地方自己一定要多计较，不然就会被人计较了去。

*作者：杨颖，律师，自2009年入行至今，每年办理很多各种类型的案件，积累了大量的经验。想要通过普法告诉大家，法律人也是有温度的。