首都XX公司拖欠物业费案

【案情简介】

1999年1月1日，北京首都XX公路发展有限公司（以下简称：“首都XX公司”）在恒松园小区购房屋安置本单位职工安XX居住，1999年7月12日，安XX按房改房政策从首都XX公司购买了该房屋，并于2001年8月6日取得房屋产权证明。

2002年11月1日，北京市恒松园小区物业管理委员会委托北京XX物业管理有限责任公司（以下简称：“XX物业”）为恒松园小区提供物业服务。之后安XX按时向XX物业缴纳物业服务费。

2007年以前该房屋的物业费安XX交纳后，由首都XX公司按单位规定进行报销，其中扣除保安费、保洁费和代收代缴的有线电视收视费后，首都XX公司按房屋80平方米为安XX报销物业费，超出面积由安XX自行负担。2007年1月1日，中华人民共和国财政部发布《企业财务通则(2006修订)》后，2008年安XX开始拖欠物业费。

2010 年11月17日，XX物业以首都XX公司和安XX拖欠2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业费4930. 36元，诉至北京市丰台区人民法院，请求法院判令首都XX公司和安XX支付欠费。XX物业委托北京市安衡律师事务所任旭光律师代理诉讼。

被告首都XX公司答辩称，XX公司主张的物业费金额属实，但不同意XX公司的诉讼请求。1、涉案房屋2000年就由安XX按房改政策购买，该房属于安XX个人所有; 2、首都XX公司与XX公司从未签订过物业管理合同，无合同关系; 3、之前安XX到公司报销过物业费，交纳物业费是安XX的义务，首都XX公司给安XX待遇报销物业费不是承担与XX公司的缴费义务。根据《企业财务通则》规定，企业不得承担属于个人的物业管理费。

被告安XX答辩称，XX公司主张的2008年1月1日至 2009年12月31日期间物业费金额属实，但涉案房屋是安XX按照房改房政策购买，从购买到2007年的物业费一直由其单位首都XX公司交纳。根据北京市建委房屋住宅管理处关于房改房物业费的规定，购房有协议按协议，无协议由单位交纳。因此，按规定涉案房屋物业费应由首都XX公司交纳。XX公司起诉的安XX主体不符，不同意其诉讼请求。

法院认为，出售房改房屋是国家特定历史时期的产物，区别于普通商品房的出售，政府部门结合当时特点制定的有关规定和政策应当执行，由此涉及的房改房出售后物业费的交纳问题，亦与普通商品房的物业费交纳相区别，应当执行政府部门的特别规定。根据京建物[ 2006] 30号文件规定，京发改[2005 ] 2662号《北京市物业服务收费管理办法(试 行)》(以下简称《办法》)实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。首都XX公司于《办法》实施前按房改政策出售上述公有住宅给安XX，所以其仍是所售房屋的物业费缴纳责任主体。首都XX公司的内部文件规定不能对抗政策效力;虽然《企业财务通则》规定“企业不得承担属于个人的物业管理费等支出”，但按京建物[ 2006] 30号文件规定精神，涉案物业管理费不属于应由个人支出，故京建物[ 2006 ]30号文件与《企业财务通则》规定亦不存在冲突。首都XX公司的抗辩理由均不能成立，法院不予采纳。而安XX亦应自行承担有限电视收视费的缴费义务。对于XX公司要求滞纳金887.46 元的诉讼请求，因XX公司未提供证据证明与首都XX公司、安XX就此进行过约定，该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。基于上述理由，法院判决北京首都XX公路发展有限公司给付北京XX物业管理有限责任公司物业费四千四百九十八元三角六分;安XX给付北京XX物业管理有限责任公司有限电视收视费四百三十二元;驳回北京XX物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

北京首都XX公路发展有限公司、北京XX物业管理有限责任公司、安XX均服判，没有提出上诉。

【代理意见】

律师代理XX物业发表如下代理意见：

一、XX物业与安XX存在物业服务合同关系

北京市恒松园小区物业管理委员会是恒松园小区全体业主成立的业主组织，2002年11月1日，该业主组织与XX物业签订的《恒松园小区物业管理协议》合法有效，因此，恒松园小区全体业主应该全面履行《恒松园小区物业管理协议》，因安XX入住后没有提出与XX物业签订新的物业服务合同，一直接受XX物业提供的物业服务，并按时向XX物业缴纳物业服务费。因此，XX物业与安XX之间存在物业服务合同关系。

二、首都XX公司应该为安XX支付物业服务费

1999年1月1日，首都XX公司在恒松园小区购买的3号楼704房屋以福利房分配给了安XX居住，1999年7月12日，安XX按房改房政策购买了该房屋，并于2001年8月6日取得了房屋产权证明。

根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价(房)字(1997)第196号第五条规定：“《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目”。

根据《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》京建物〔2006〕30号文件规定：“《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改[2005]2662号，以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。”

因安XX购买的房改房在2005年以前，且安XX购买该房屋时并没有与首都XX公司约定物业服务费用缴纳责任主体。根据上述政府文件政策的规定，首都XX公司是恒松园小区3号楼704号房屋物业服务费用的缴纳责任主体，尽管享受原告提供的物业服务的主体是安XX，那么首都XX公司也应该为安XX支付物业服务费。

三、安XX对拖欠的物业费承担连带责任

因安XX是享受原告提供物业服务的主体，因此对拖欠的物业费承担连带责任。

【判决结果】

一审法院判决北京首都XX公路发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京XX物业管理有限责任公司物业费四千四百九十八元三角六分;安XX于本判决生效之日起十日内给付北京XX物业管理有限责任公司有限电视收视费四百三十二元; 驳回北京XX物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

【裁判文书】

一审法院认为，出售房改房屋是国家特定历史时期的产物，区别于普通商品房的出售，政府部门结合当时特点制定的有关规定和政策应当执行，由此涉及的房改房出售后物业费的交纳问题，亦与普通商品房的物业费交纳相区别，应当执行政府部门的特别规定。根据京建物[ 2006] 30号文件规定，京发改[2005 ] 2662号《北京市物业服务收费管理办法(试 行)》(以下简称《办法》)实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。首都XX公司于《办法》实施前按房改政策出售上述公有住宅给安XX，所以其仍是所售房屋的物业费缴纳责任主体。首都XX公司的内部文件规定不能对抗政策效力;虽然《企业财务通则》规定“企业不得承担属于个人的物业管理费等支出”，但按京建物[ 2006] 30号文件规定精神，涉案物业管理费不属于应由个人支出，故京建物[ 2006 ]30号文件与《企业财务通则》规定亦不存在冲突。首都XX公司的抗辩理由均不能成立，本院不予采纳。而安XX亦应自行承担有限电视收视费的缴费义务。对于XX公司要求滞纳金887.46 元的诉讼请求，因XX公司未提供证据证明与首都XX公司、安XX就此进行过约定，该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下:

一、北京首都XX公路发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京XX物业管理有限责任公司物业费四千四百九十八元三角六分;

二、安XX于本判决生效之日起十日内给付北京XX物业管理有限责任公司有限电视收视费四百三十二元;

三、驳回北京XX物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

【案例评析】

房改房关于物业费缴纳的特殊政策问题

房改房，是1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策。房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，以标准价或成本价出售。

从产权性质上对此类住房的准确定义是已购公有住房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

出售房改房屋是国家特定历史时期的产物，区别于普通商品房的出售，政府部门结合当时特点制定的有关房改房出售后物业管理费的交纳主体并非房改房的买受人，而是房改房的原产权单位，与普通商品房的物业管理费交纳主体是购房人是有区别的，在法律法规没有明确规定的情况下，应当执行政府部门的特别规定。

【结语和建议】

房改房的物业管理费的收取标准分为一级、二级、三级、四级。但是不同地区的物业管理收取标准不同，具体需以当地的物价局公布为准。但总体维持在每平米每月1元左右，非常低的水平，政府制定的物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出。小区没有投入，已形成恶性循环。

一直以来，房改房的物业服务费如果没有特别约定，都是由房改房的单位来支付的。由于目前房改房物业费的政策，导致很多住户没有物业服务的缴费意识，甚至应由其个人承担的按月向居委会交纳的很少的清洁费和治安费，都无法实现１００％的收缴率，严重影响了社区治理和房屋的使用、维护。且房改房上市交易后，转变为商品房，购房人成为物业管理费的缴纳主体，导致目前房改房存在收费混乱的现象。房改房在北京一般属于老旧小区，物业管理水平低，很多没有物业服务，但物业的维修、维护又是必须解决的问题，因此业内人士普遍认为，迫切需要法律法规来进行“梳理”，政府有关部门应该出台专项法规来解决。

相关法律知识

房屋漏水漏到楼下纠纷怎么解决

1. 沟通协商

首先，应该尝试与楼上的业主进行友好沟通。向他们说明情况，包括漏水的部位、可能造成的影响以及你的担忧等。很多时候，业主可能并不知道自己的行为给别人带来了困扰，通过沟通可以达到初步的理解和解决问题的意向。

2. 寻求物业或小区管理部门介入

如果直接沟通无法解决问题，可以寻求物业公司或小区管理部门的帮助。物业或管理部门作为中立方，可以协助双方进行沟通，甚至组织专业人员进行现场勘查，确定漏水原因，并提出解决方案。

3. 第三方检测

如果漏水原因不明确或双方对漏水责任有争议，可以委托具有资质的第三方检测机构进行检测，出具专业的检测报告。检测报告可以作为后续处理纠纷的重要依据。

4. 协商赔偿

确定了漏水责任后，如果造成了财产损失，应当协商赔偿事宜。赔偿可以包括直接的物质损失、修缮费用、甚至是因修缮需要搬家的临时住宿费用等。

5. 法律途径

如果以上步骤均无法解决问题，或者楼上业主拒不承认责任、拒绝赔偿，可以考虑通过法律途径解决。可以向人民法院提起民事诉讼，要求判决确认责任、赔偿损失。在此过程中，可能需要准备充分的证据材料，包括但不限于：漏水情况的照片或视频、第三方检测报告、维修费用清单、沟通记录等。

【法律依据】

《民法典》

第二百八十八条 【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。