一忘28年，如何要回房屋？中夏律师教你维权

作者：何辉律师

最近，“深圳时隔28年突然想起买了套房”事件上了热搜：可怜的房主张女士购了房，被别人住了进去，想让住户搬出，人家还不理了。民事诉讼显然不能很快解决这个难题，有没有其他的法律途径呢？且听中夏律师何辉支招——

背景概要

综合多家媒体的描述，这一离奇事件的经过大致如下：1992年，张女士花33.2万元，在深圳某小区购买了一套144平米的房子。因付款后一直很忙，张女士没有跟进。28年后再登门，昔日毛坯已变成精装修，里面还住了一户人家。知情邻居介绍，开发商邓经理将房子卖给张女士，张女士购房后一直没住，现居住人（以下简称“甲”）是在2001年左右撬锁搬进入并进行了装修，开发商发现后上门曾做协调但无果。

甲的行为可以概述为：发现有处房屋一直无人居住后，撬锁进入并长期居住，现屋主上门欲收回，甲拒不返还。

甲的行为或已构成刑事犯罪，可能触犯盗窃罪，也可能触犯侵占罪。

盗窃罪与侵占罪的区别

学说认为，盗窃罪是行为人以非法占有为目的，将他人财物转移占有的行为。侵占罪则是将代为保管的他人财物非法占为己有，拒不退还或者将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有，拒不交出的行为。

问1 ：事件中的房屋能否成为遗忘物？

张女士在92年购买房屋后，因事务繁忙遗忘了自己曾有一套房屋。

通说认为遗忘物一般是动产，不动产能否成为侵占罪意义上的遗忘物？如果说价值较小的动产作为遗忘物被侵占能受到刑法保护的话，那价值较大的不动产被侵占更应当受刑法的保护。

但这里的房屋并不能简单等同于侵占罪中的遗忘物，尽管屋主已经遗忘了28年，但房屋仍在事实上处于屋主的控制之下，屋主可以随时行使权利。而侵占罪中的遗忘物指权利人将财物放在某处后忘记，从而失去事实或者观念上的控制。为了以示区别，笔者将这里的房屋称为“遗忘之物”。

问2 ：事件中甲的行为如何进行刑法上的评价？

将“遗忘之物”不动产占为己有，拒不交出的行为是否就一定成立侵占罪呢？笔者认为，未必！还需要结合侵害人的具体行为进行判断。

首先，该案中的不动产作为遗忘之物与动产的遗忘之物在权利的事实状态和外观上仍有较大区别。现实中动产的遗忘之物一般有二种情形，一种是所有权人将物品遗忘在某处，失去了事实上的控制，另一种是所有权人将物品遗忘在某处，但该物品采取了上锁或其他能宣示主人事实上支配的手段。比如，张三出门办事将电瓶车上锁后停于某处后因疏忽过了几天才回头寻找，李四发现该电瓶车无人照看后撬锁后骑走，应认定为盗窃，而非侵占。该案中不动产尽管在侵害者进入前是毛坯房，但是门窗紧闭、门锁完好，依一般观念仍属于原屋主的占有之下。

其次，该案中的房屋是甲用非法的撬锁手段进入并取得了实际占有支配的权力，即该房屋的占有是甲用非法手段实现的。在房屋被原屋主控制的情况下，侵害人违反原屋主的意志，将他人占有的财物转移为自己占有。毫无疑问，可以成立盗窃罪。

问3：原屋主如果没有产证，甲不可能侵犯原屋主的所有权，如何成立盗窃罪？

张女士也许没有办理过该房屋的产证，依现行观点她没有取得该房屋的所有权，但她持有的92年购房合同、付款凭证以及开发商交付毛坯房的房门钥匙都在事实上证明张女士已经合法占有并控制了该房屋。占有权是所有权之一，侵犯占有权可以成立盗窃罪。

该案中盗窃的对象是房屋居住的财产性利益，盗窃的数额可以按现居住人在非法占用期间应当付出而未付的租金来定。

问4 ：甲的行为是否更符合非法侵入住宅罪？

刑法第245条的非法侵入住宅罪归类在刑法第四章侵犯公民人身权利、民主权利罪中，而第264条的盗窃罪归类在第五章侵犯财产罪中，这两个罪侵犯的法益不同。

具体到本案，甲明显以非法占有房屋居住的利益为主。随着社会的发展，刑法不仅仅保护常见的财物也逐渐将各类财产性利益纳入保护之中，所以本案中甲不构成非法侵入住宅罪。

问5：该案有无超过刑法的追诉时效？

依据刑法规定，犯罪行为有连续或者继续状态的，从犯罪行为终了之日起计算。该案中，尽管甲的撬锁行为发生在19年前，但后续非法占有房屋一直处于持续状态，盗窃对象是持续性的居住利益，所以本案在刑法上没有超过追诉时效。

综上所述，现居住人在未经张女士同意的情况下，采取撬锁的非法手段侵入张女士事实上合法占有的房屋并长期居住的行为，是将原屋主合法占有的房屋转移为自己非法占有，依法应认定为盗窃罪。最后，建议张女士及时向公安机关报案，若公安机关不立案，可以向检察机关申请立案监督。